Банк игнорирует оценку аккредитованного оценщика и срывает ипотечную сделку

Банк срывает сроки ипотечной сделки из-за формальной проверки отчёта об оценке и игнорирует заключение собственного аккредитованного оценщика.

У меня предварительно одобрена ипотека на строительство ИЖС по эскроу-счёту с аккредитованным банком подрядчиком. Для оформления сделки необходима оценка земельного участка.

Оценку заказал через Домклик у аккредитованного банком оценщика. Отчёт был подготовлен и загружен в Домклик ещё в начале июля.

На финальном этапе проверки банк заявил, что стоимость участка должна составлять максимум 2,921 млн рублей, тогда как в отчёте аккредитованного банком оценщика стоимость определена в 3,920 млн рублей. Разница — практически 1 млн рублей.

Причина отказа:

«В качестве аналогов выбраны предложения с верхней границы ценового диапазона/несопоставимые по состоянию, площади, году постройки, материалу стен, категории земель, местоположению. Необходимо заменить аналоги. Максимальная стоимость ОН 2 921 000».

Я обратился к оценщику. Он подтвердил, что указать 2,921 млн рублей не может, поскольку такая стоимость существенно занижена относительно рынка.

Оценщик подготовил подробные возражения по каждому замечанию банка. В частности:

— аналоги были выбраны не с верхней, а с нижней границы ценового диапазона;

— стоимость сопоставимых участков на рынке составляет 233–1063 тыс. руб./сотка, а в расчёте использованы аналоги по 250–289 тыс. руб./сотка;

— площадь объекта — 1760 м², аналогов — 1000–1074 м²;

— категория земель объекта и аналогов одинаковая — земли населённых пунктов;

— расстояние до аналогов — всего 330–520 метров;

— замечания про «год постройки» и «материал стен» вообще неприменимы к земельному участку;

— чтобы получить требуемые банком 2,921 млн рублей, цена сотки должна составлять около 166 тыс. рублей, однако сопоставимых предложений по такой цене на рынке нет.

То есть оценщик представил не просто возражение, а конкретные расчёты и данные рынка, опровергающие замечания банка.

Однако произошло следующее: возражения были направлены в банк, и буквально через 5 минут пришёл очередной отказ. Причина осталась абсолютно той же, слово в слово.

Возникает обоснованное впечатление, что предоставленные возражения фактически никто не изучал. За пять минут невозможно полноценно проверить расчёты, аналоги и приведённые оценщиком данные.

Особенно странно, что банк игнорирует заключение специалиста, которого сам же аккредитовал для проведения ипотечной оценки. Если у банка есть профессиональные возражения к отчёту — почему они не указаны конкретно? Почему вместо содержательного ответа клиент получает повторение той же шаблонной формулировки?

В результате я оказался заложником конфликта между банковским верификатором и аккредитованным банком оценщиком. При этом именно банк своими действиями затягивает ипотечную сделку и срывает сроки.

Менеджер в чате помочь не может. Клиент со своей стороны выполнил требования банка: заказал оценку через Домклик у аккредитованного оценщика и предоставил все необходимые документы.

Я не требую автоматически принять оценку 3,920 млн рублей. Прошу провести полноценную ручную проверку отчёта и возражений оценщика и дать мотивированный ответ по существу.

На данный момент ситуация выглядит так: банк аккредитует оценщика, принимает его отчёт к рассмотрению, а затем без содержательного обоснования игнорирует его профессиональное заключение и фактически блокирует ипотечную сделку.

Прошу передать обращение ответственному сотруднику/руководителю, провести ручную проверку отчёта и возражений оценщика и не допустить дальнейшего затягивания сделки.