Предупреждение для частных инвесторов по опыту работы с УК «Альфа-Капитал» (ЗПИФ «Арендный поток». 
 Сегодня получен возврат инвестиций в ЗПИФ. 

Все цифры привожу в пересчёте на 1 пай.

Купил пай на первичном размещении в 2020 году за ~300 977 руб. (с учётом надбавки) под заявленные 11-13% годовых. Фонд приобрел коммерческую недвижимость для сдачи магазинам «Пятёрочка».
По факту за 6 лет на один пай получено:

  • аренда ~88 564 руб. (после удержания НДФЛ) 
  • плюс возврат при погашении ~239 894 руб. 
Итого ~328 459 руб. против вложенных ~300 977 руб. Это +9% за весь срок, около 1,7% годовых.  Сам пай вернули примерно на 20% дешевле цены покупки. То есть весь арендный доход за годы ушёл на то, чтобы закрыть падение стоимости пая, и сверху осталась символическая сумма.

Что важно было понимать про этот ЗПИФ:
1. Срок фонда фиксированный, и УК продаёт объекты к дате окончания независимо от состояния рынка. Продажа пришлась на пик ставок ЦБ, худший возможный момент для продавца недвижимости.
2. Стоимость пая держалась почти неизменной до последнего, а реальный убыток показали только при погашении.
3. Заявленные при продаже 11-13% годовых превратились в 1,7%.
4. УК заявляла, что с определённого момента размещает свободные средства в инструментах денежного рынка. При этом сам денежный рынок за этот период обогнал фонд примерно вдвое: тот же пай, вложенный в фонд ликвидности (тип LQDT), дал бы, по моей оценке, около 589 тыс. руб. вместо 328 тыс.


По идее арендный поток от «Пятёрочек» не худший актив (должен был давать по моим расчетам доходность >10%), но в обёртке закрытого фонда с принудительным выходом и комиссиями он принёс доходность 1,7% годовых. Возможно, управляющие не совсем оптимально покупали и продавали активы.

Хорошая идея коллективных инвестиций в коммерческую недвижимость была реализована УК Альфа-Капитал не лучшим образом.