Форум

Не страшно покупать такую недвижимость?

Вопросы по покупке коммерческой недвижимости.

Сообщений: 95Регистрация: 14.11.2013 Репутация: 1

15.02.2016 21:17

Приветствую форумчан! И прошу совета знающих людей.
Предлагают коммерческую недвижимость по очень хорошим ценам (10-20 тыс. руб за кв.м.) сразу несколько агенств недвижимости. За ту же недвижимость 3 годами раньше просили 50-100 тыс. руб.
Помещений много, около 10 шт., площади от 100 кв.м. до 1500 кв.м. Помещения частично заняты арендаторами, часть еще в черновой отделке. Самый крупный арендатор (сетевой супермаркет) съехал 2 года назад, подозреваю из-за школы рядом (изменение законодательства о алколголе и сигаретах) и открытия Ашана напротив.
Свидетельства есть на все помещения!
Вот свидетельства меня и смущают...
1. Часть свидетельств видимо на застройщика ЗАО ИК "Простор". Собственность. Документ-основание только один: "разрешение на ввод объекта в эксплуатацию №...". Иногда таких "Разрешений на ввод прописано 2 шт . с разными датами. Почему так?
Дальше, Обременение : Ипотека в силу закона , арест. Вопросы : должно ли быть в основании указано "Разрешение на строительство №...". Может это как Московские павильоны под снос все планируется.? Как проверить?
Ипотека понятно, а арест? Искать кто арест наложил?

А если этот "Простор" на банкротство идет? как проверить ? Тогда сразу отказываться? Или варианты есть?

2. Вторая часть свидетельств оформлена на разные Закрытые Паевые инвестиционные фонды. В основании - Договор купли-продажи, Субъект права: "Владельцы инвестиционных паев".
Вид права: "Общая долевая собственность". Ограничения: "Доверительное управление"
Тут вообще не сталкивался никогда. Это вообще можно рассматривать и как покупать???

Один риэлтор обмолвился о какой-то "старой трещине, которая 5 лет не расширяется..."
Видел у нас закрытое здание из-за нарушений строительства и запрета Стройнадзора на эксплуатацию. Как проверить, что все ОК???
Их юрист говорит, что "НОУ проблем"
Извиняюсь, что много написал. Может кто-то хоть по частям разъяснит. Буду премного благодарен smile:)

Изменено: AlexeyTUFA- 15.02.2016 21:18

Гектор Сообщений: 35574Регистрация: 26.04.2006 Репутация: 4261	#2 15.02.2016 21:50 AlexeyTUFA, На форуме Вы это вопрос не проясните. Нужна брать реэлтора-юриста, пусть он изучает всю подноготную объекта.Тут слишком много тонкостей и нюансов. Даже советовать ничего не буду. Но цена - интересная!
	1

and-Rey-1975

Сообщений: 5279Регистрация: 06.11.2014 Репутация: 36

15.02.2016 21:52

AlexeyTUFA,
Жуть какая муть... Чем мутнее тем дешевле... Это плата за риск... Больше по существу сказать ничего не могу... Нужно иметь копии всех правоустанавливающих документов и желательно ИРД и лучше что бы все копии были ещё нотариально заверены... И иметь "своих юристов" которые могут сделать полный due diligence предполагаемой сделки... А так это все лирика... И мне такие объекты не интересны smile;)

Omni

Сообщений: 5825Регистрация: 29.11.2009 Репутация: 213 Город: Москва

15.02.2016 21:52

Человек, собирающийся инвестировать крупные средства в коммерческую недвижимость хочет съэкономить несколько тысяч на консультации у юриста и проверке юридической чистоты объектов?

Мне кажется, есть какие-то вещи, которые стыдно спрашивать на форумах исходя из сути запроса. Я уже не говорю о том, что за бесплатные советы никто потом отвечать не будет.

Не надо нам как лучше! Оставьте нам, как хорошо!!!(с)Oradell

and-Rey-1975 Сообщений: 5279Регистрация: 06.11.2014 Репутация: 36	#5 15.02.2016 21:54 Думаю скоро такого "супер-интересного по цене хлама с геморроем" будет очень много... банкротсва только начинаются
	5

AlexeyTUFA

Сообщений: 95Регистрация: 14.11.2013 Репутация: 1

15.02.2016 22:27

Omni,
Юристы разные попадались... Объекты еще не смотрел даже, планы только.
Думал, может кто по паевым фондам этим скажет....
Я вообще вижу, что сейчас время (как в 90 ), если кто захочет кинуть, никакие юристы не помогут проверить объект. Если уж и жилую недвижимость теперь нужно проверять на банкротство физ.лиц, то что про юр. лиц говорить, где уставной фонд 10 тр.
А что такое ИРД?

Максим Андреевич

Сообщений: 1867Регистрация: 14.09.2011 Репутация: 203 Город: Москва

15.02.2016 22:32

Цитата
AlexeyTUFA пишет: А что такое ИРД?

Исходно-разрешительная документация

ixpert Сообщений: 149Регистрация: 27.10.2008 Репутация: 15 Город: Санкт-Петербург	#8 15.02.2016 22:33 Начать нужно с банальных выписок из ЕГРП.
	0

Omni

Сообщений: 5825Регистрация: 29.11.2009 Репутация: 213 Город: Москва

15.02.2016 22:40

Цитата

AlexeyTUFA пишет:
Юристы разные попадались... Объекты еще не смотрел даже, планы только. Думал, может кто по паевым фондам этим скажет....Я вообще вижу, что сейчас время (как в 90 ), если кто захочет кинуть, никакие юристы не помогут проверить объект. Если уж и жилую недвижимость теперь нужно проверять на банкротство физ.лиц, то что про юр. лиц говорить, где уставной фонд 10 тр.А что такое ИРД? X

Юристы разные, так же как в других сферах деятельности. Есть честные и не честные, опытные и не очень.
Но это легко проверить рекомендациями и многое становится ясно при первом знакомстве. если человек "шарит" в недвижимости. то он заниимается только этой темой и проверит любой объект по максимому.

А вообще, страхуйте титул и будет вам счастье.

Не надо нам как лучше! Оставьте нам, как хорошо!!!(с)Oradell

AlexeyTUFA

Сообщений: 95Регистрация: 14.11.2013 Репутация: 1

#10

15.02.2016 22:41

Цитата
ixpert пишет: Начать нужно с банальных выписок из ЕГРП.

Заказал! Свидетельства подтверждаются. Что дает это?

AlexeyTUFA

Сообщений: 95Регистрация: 14.11.2013 Репутация: 1

#11

15.02.2016 22:46

Цитата
Omni пишет: Но это легко проверить рекомендациями и многое становится ясно при первом знакомстве. если человек "шарит" в недвижимости. то он заниимается только этой темой и проверит любой объект по максимому.

У меня юрист был, который все выигрывал до этого и рекомендаций имел кучу, да мне помочь не смог...
Правда често сказал сразу , шансы 50 на 50.

Цитата
Omni пишет: А вообще, страхуйте титул и будет вам счастье.

Тоже не факт... Сколько страховые клиентов кидают. Меня даже по КАСКО нагрели лет 10 назад.
Знаете факты выплат по титульному страхованию??? По квартирам еще может быть...

Изменено: AlexeyTUFA- 15.02.2016 22:47

Максим Андреевич

Сообщений: 1867Регистрация: 14.09.2011 Репутация: 203 Город: Москва

#12

15.02.2016 22:50

Цитата
Omni пишет: А вообще, страхуйте титул и будет вам счастье.

Ретроспективное покрытие мало где есть.

AlexeyTUFA

Сообщений: 95Регистрация: 14.11.2013 Репутация: 1

#13

15.02.2016 22:58

Цитата

Максим Андреевич пишет:

Цитата
Omniпишет:А вообще, страхуйте титул и будет вам счастье.

Ретроспективное покрытие мало где есть.

Мои подозрения насчет страховок похоже верны...http://_www.ipocred.ru/columns/61-33-...na-vyplaty
"Страховка: без шанса на выплаты"
а есть все таки компании страхующие "Ретроспективное покрытие"?

ixpert

Сообщений: 149Регистрация: 27.10.2008 Репутация: 15 Город: Санкт-Петербург

#14

15.02.2016 23:08

Цитата

AlexeyTUFA пишет:

Цитата
ixpertпишет:Начать нужно с банальных выписок из ЕГРП.

Заказал! Свидетельства подтверждаются. Что дает это? X

Выписки - чтоб наличие обременений посмотреть.
Если там, действительно, подтверждается ипотека и арест, то честно говоря не вполне понимаю, что там покупать smile;-)

Omni

Сообщений: 5825Регистрация: 29.11.2009 Репутация: 213 Город: Москва

#15

15.02.2016 23:11

Цитата
AlexeyTUFA пишет: Знаете факты выплат по титульному страхованию??? По квартирам еще может быть...

По квартирам знаю, и не один случай.

Отказы по страховкам конечно, бывают, но надо штудировать договор страхования и быть готовым бороться если откажут.

Не надо нам как лучше! Оставьте нам, как хорошо!!!(с)Oradell

AlexeyTUFA

Сообщений: 95Регистрация: 14.11.2013 Репутация: 1

#16

15.02.2016 23:20

Цитата
ixpert пишет: Выписки - чтоб наличие обременений посмотреть. Если там, действительно, подтверждается ипотека и арест, то честно говоря не вполне понимаю, что там покупать

ну а как люди ипотечную квартирц продают?
Если честные, получают деньги и отдают долг банку. Или не так?
Или банк, у которого ипотека, открывает счет для расчетов по сделке, с которого и забирает потом остаток долга. Или нет?

makar_074

Сообщений: 572Регистрация: 01.07.2015 Репутация: 29 Город: Санкт-Петербург

#17

15.02.2016 23:26

семья Одеговых обанкротилась чёли там у Вас в Уфе , что распродаёт своё имущество по бросовым ценам через посредников ?.....бывает ....и было у них уже такое в прошлый кризис smile:)

. вот тут пейсали об этом тогда : " В 2007г. на ежегодной выставке недвижимости в г.Уфа ЗАО ИК «Простор» ( генеральный директор Одегов Роман Анатольевич) для желающих приобрести квадратные метры, был выставлен на продажу «лучший проект 2006г.» под названием «Простор-Юг» ( причем в отсутствие разрешения на строительство и договора аренды земельного участка). Потенциальных приобретателей привлекали оптимальными ценами и сроками сдачи объекта, а именно – 1 квартал 2009г. Взамен требовали полной, желательно единовременной оплаты жилья под предлогом ожидаемого увеличения стоимости квадратного метра.
http://ufacity.info/m/forum/forum5/topic1193/messages/

а ващета всё надо узнавать у специально обученных людёв smile:uncap:

makar_074

Сообщений: 572Регистрация: 01.07.2015 Репутация: 29 Город: Санкт-Петербург

#18

15.02.2016 23:29

Цитата
and-Rey-1975 пишет: Думаю скоро такого "супер-интересного по цене хлама с геморроем" будет очень много... банкротсва только начинаются

истину глаголишь (це) smile;)

slingy

Сообщений: 935Регистрация: 06.08.2010 Репутация: 22

#19

15.02.2016 23:54

Цитата
Omni пишет: По квартирам знаю, и не один случай.

приведите примеры страховых. что у них договорах по ретроспективе и неосторожности? или приходилось судиться? тогда приведите примеры решений судов. а так не верится, совсем.

Гектор

Сообщений: 35574Регистрация: 26.04.2006 Репутация: 4261

#20

16.02.2016 01:20

Цитата
ixpert пишет: Если там, действительно, подтверждается ипотека и арест, то честно говоря не вполне понимаю, что там покупать

Именно замороченные объекты и продаются с большим дисконтом и нужен хороший юрист, чтобы оценить степень риска. Обычно на большую скидку идет тот, у кого все заложено-перезаложено. Сейчас кризис и это естественно. Но советы давать здесь не берусь!

Omni

Сообщений: 5825Регистрация: 29.11.2009 Репутация: 213 Город: Москва

#21

16.02.2016 13:12

По ретроспективе не знаю кто страхует, мои знакомые страховали обстоятельства, возникшие после сделки.

Если от чего-то нельзя застраховаться, то придется принимать этот риск на себя, за это и дается дисконт. По другому никак.

Без риска такие сделки провести нельзя, он будет всегда только в разной степени. Чтоб понять в чем он и вероятность реализации риска, надо разбираться с этим не на форумах.

Не надо нам как лучше! Оставьте нам, как хорошо!!!(с)Oradell

Все продукты Банки.ру