Ипотечный калькулятор

Обновлено: 31.08.2026. Ставки и условия проверены по данным Банки.ру и официальных сайтов банков.

Калькулятор ипотеки Банки.ру рассчитывает ежемесячный платёж, итоговую переплату и необходимый доход для одобрения: введите стоимость недвижимости, первоначальный взнос, процентную ставку и срок — результат появится немедленно. Ключевая ставка Банка России на 31.08.2026 — 14,00% годовых; рыночные ставки по ипотеке — 16–18% годовых, льготные программы (семейная, IT-ипотека) — до 6%.

• Рыночная ставка: 16–18% годовых (ключевая ставка Банка России 14,00% + маржа банка 2–4 п.п.)
• Семейная ипотека: до 6%, взнос от 20%, до 12 млн руб. (Москва, СПб, МО, ЛО) / до 6 млн руб. (регионы)
• IT-ипотека: до 6%, взнос от 20%, до 9 млн руб.; недоступна в Москве и Санкт-Петербурге
• Сельская ипотека: до 3%, взнос от 20%, до 6 млн руб.
• Минимальный взнос: от 20% по большинству программ
• ПДН: указание Банка России № 4892-У

Как рассчитать ипотеку: параметры и результат калькулятора

Чтобы рассчитать ипотеку, введите четыре параметра — стоимость недвижимости, первоначальный взнос, процентную ставку и срок кредита — и калькулятор покажет ежемесячный платёж, общую переплату и минимальный доход для одобрения.

Что входит в результат расчёта

Калькулятор выдаёт три числа: ежемесячный платёж, переплату за весь срок и минимальный доход, при котором банк одобрит кредит. По указанию Банка России № 4892-У платёж не должен превышать 40–50% дохода заёмщика (показатель долговой нагрузки, ПДН). График платежей делит каждый взнос на тело долга и проценты, и картина там отрезвляющая: в первый год по кредиту 5 млн руб. под 17% на 20 лет из платежа ~75 100 руб. долг уменьшается всего на ~4 200 руб. (5,6%). Остальное — проценты банку.

Сценарий: Мария, 31 год, Екатеринбург, зарплата 120 000 руб. Хочет взять 5 млн руб. на 20 лет под 17%. Платёж — ~75 100 руб., то есть 62,6% дохода. Это выше порога ПДН, и банк почти наверняка откажет. Варианта два: созаёмщик или доход от 150 000 руб. Такой расчёт лучше сделать до визита в банк, а не после отказа.

Почему результат калькулятора отличается от предложения банка

На 2–5 п.п. выше номинальной ставки оказывается ПСК — полная стоимость кредита, которую банк выставляет к оплате: она включает страхование жизни, страхование недвижимости и оценку объекта. ПСК регулирует ФЗ-353 «О потребительском кредите (займе)», и сравнивать банки корректно только по ней. Типичные дополнительные расходы, по данным Сравни.ру: страхование жизни — около 122 000 руб. единоразово, оценка недвижимости — около 15 000 руб. Так рекламная ставка «от X%» превращается в реальные 2–5 п.п. сверху. Смотрите на ПСК в договоре, а не на цифру с баннера.

Аннуитет или дифференцированный платёж: числовое сравнение

4 489 000 рублей — экономия на процентах при дифференцированном платеже по сравнению с аннуитетом на кредите 5 млн руб. под 17% сроком 20 лет.

Расчёт иллюстративный, не оферта. Расчёт выполнен по стандартной аннуитетной формуле с округлением; точные значения зависят от метода начисления процентов конкретного банка. Уточняйте условия на официальном сайте банка.

Есть оговорка, которая обесценивает половину этой экономии: дифференцированный платёж дают немногие банки, уточняйте при подаче заявки. И первые годы по нему платить заметно тяжелее — 91 500 руб. против 75 100 руб. Аннуитет проще для бюджета: сумма одинаковая все 20 лет.

Досрочное погашение ипотеки: уменьшить срок или платёж

Досрочное погашение с уменьшением срока экономит на процентах примерно на 520 000 руб. больше, чем уменьшение ежемесячного платежа, — на типовом кредите 6 млн руб. под 16% при взносе 500 000 руб. через 3 года.

Иллюстративный пример, не оферта: кредит 6 000 000 руб., ставка 16%, срок 20 лет. Через 3 года вносится досрочный платёж 500 000 руб. Расчёт выполнен методом пересчёта остатка долга на момент досрочного платежа; результат зависит от точной даты внесения.

Уменьшать срок выгоднее почти всегда, но только если вы спокойно тянете текущий платёж. Когда бюджет на пределе, снижение платежа даёт запас прочности, и 520 000 руб. упущенной экономии — разумная плата за это.

Первоначальный взнос: как размер влияет на ставку и переплату

Одобрение ипотеки и итоговая ставка зависят и от кредитной истории. Заёмщики с просрочками свыше 30 дней за последние 2 года, как правило, получают надбавку 0,5–2 п.п. или отказ; чистая история и высокий кредитный рейтинг, наоборот, помогают снизить ставку. Проверить свой рейтинг стоит заранее — до подачи заявки.

При первоначальном взносе ниже 20% большинство банков прибавляют к ставке 0,5–1,5 п.п., что на кредите 5 млн руб. за 20 лет увеличивает переплату минимум на 400 000 руб.

Минимальный взнос по большинству программ — 20%. Материнский капитал можно направить в первоначальный взнос, но деньги придут не сразу: ПФР перечисляет их в течение 30 дней, и банк считает эту сумму отложенным платежом. С 01.07.2024 строящееся жильё по семейной ипотеке покупают только по договору участия в долевом строительстве (ФЗ-214), уступка не подходит.

Льготные программы ипотеки: ставки и условия на 31.08.2026

Новостройка или вторичное жильё

По рыночным программам ставка на вторичное жильё у ряда банков, как правило, на 0,5–1 п.п. выше, чем на новостройку. Для новостройки банк требует аккредитации застройщика и покупки по договору участия в долевом строительстве, для вторички — юридической чистоты объекта и его оценки. Льготные программы (семейная, IT, сельская) в основном рассчитаны на новостройки и строительство.

До 6% годовых — максимальная ставка по семейной ипотеке и IT-ипотеке; сельская ипотека предоставляется под 3%, все три программы действуют до 31 декабря 2030 года.

Рефинансировать семейную ипотеку могут только семьи с ребёнком до 7 лет или ребёнком с инвалидностью. Условия программ меняются часто, поэтому перед подачей заявки сверьтесь с сайтом ДОМ.РФ.

Траншевая ипотека: как рассчитать реальную стоимость

При траншевой ипотеке платёж на период строительства минимален, однако застройщики, как правило, закладывают стоимость субсидирования в цену квартиры — итоговая переплата может оказаться выше, чем по стандартной ипотеке.

Работает это так. Банк выдаёт кредит двумя частями: первый транш (например, 100 000 руб.) — пока дом строится, платёж символический. Второй транш, основная сумма, приходит после сдачи, и платёж взлетает. Проверить схему просто: спросите у застройщика цену квартиры с траншевой ипотекой и без неё. Разница в цене и есть плата за дешёвый период. Дальше посчитайте в калькуляторе оба сценария по полной сумме кредита и рыночной ставке — и сравните итоговую переплату.

Частые вопросы о расчёте ипотеки

Как сравнить предложения разных банков

Каталог ипотеки на Банки.ру собирает предложения разных банков в одном месте, позволяет отфильтровать их по параметрам кредита и подать заявку онлайн. Сравнивать программы корректно только по полной стоимости кредита (ПСК), а не по рекламной ставке «от X%»: именно ПСК включает страхование и обязательные комиссии, поэтому две ставки с одинаковой цифрой на баннере могут дать разную переплату.

Можно ли взять ипотечные каникулы?

Да. По закону об ипотечных каникулах заёмщик вправе один раз получить отсрочку или снижение платежей на срок до 6 месяцев — например, при снижении дохода более чем на 30% или потере работы. Проценты за этот период не списываются, а переносятся на будущие платежи, поэтому итоговая переплата немного вырастает, а срок кредита сдвигается.

Сколько нужно зарабатывать для ипотеки на 6 млн рублей?

При ставке 17% и сроке 20 лет ежемесячный платёж составит около 90 200 руб. По требованиям Банка России (ПДН, указание № 4892-У) платёж не должен превышать 40–50% дохода. Значит, зарабатывать нужно от 180 000 до 225 000 руб. в месяц. Доход созаёмщиков банк считает вместе с вашим.

Что выгоднее — ипотека на 15 или на 25 лет?

На 15 лет платёж выше примерно на 30%, но переплата меньше почти вдвое. Для кредита 5 млн руб. под 17%: срок 15 лет — переплата ~8,4 млн руб., срок 25 лет — переплата ~16,2 млн руб. Разница — около 7,8 млн руб. в пользу короткого срока.

Правда ли, что при аннуитете первые годы платишь почти только проценты?

Да — подробный расчёт см. выше в разделе «Что входит в результат расчёта». К 15-му году соотношение меняется на обратное.

При каком снижении ставки выгодно рефинансировать ипотеку?

Переоформление стоит 50–100 тыс. руб., и эти расходы отбиваются при снижении ставки минимум на 1,5–2 п.п. и остатке срока от 5 лет. При ключевой ставке 14,00% и рыночных 16–18% рефинансирование имеет смысл тем, кто брал ипотеку под 20% и выше. Разница в 0,5 п.п. дорогу к нотариусу не оправдывает.

Можно ли использовать материнский капитал как первоначальный взнос по семейной ипотеке?

Да, но с двумя оговорками. Строящееся жильё по семейной ипотеке оформляют только по договору ДДУ (ФЗ-214) — уступка с 01.07.2024 не проходит. И деньги ПФР идут до 30 дней, поэтому банк засчитывает материнский капитал как отложенный платёж, а не как живой взнос на сделке.