Ипотека — залоговый кредит на покупку недвижимости по ФЗ-102 «Об ипотеке (залоге недвижимости)»: банк выдаёт деньги под процент, квартира остаётся в залоге до полного погашения долга. На 31.08.2026 года рыночная ипотека на вторичное жильё выдаётся от 15,5% годовых, полная стоимость кредита (ПСК) — 18,8–25,6%. Льготные программы дают ставку от 2% до 6%, но каждая отсекает большинство заявителей по конкретным критериям. На Банки.ру собраны предложения ведущих банков — можно сравнить условия и подать онлайн-заявку без визита в офис.
- Ключевая ставка Банка России: 14,00% годовых
- Рыночная ипотека на вторичку: от 15,5% (ПСК 18,8–25,6%, данные агрегаторов)
- Семейная ипотека: от 6% (ПСК ~17,6–17,8%, данные агрегаторов)
- Льготные программы: от 2% (Дальневосточная, Арктическая) до 6% (семейная, IT)
- Первоначальный взнос: от 20% по большинству программ (ВТБ — от 20,1%, ДОМ.РФ — от 20,01%)
- Максимальный срок: до 30 лет
Обновлено: 31.08.2026. Ставки и условия проверены по данным Банки.ру и официальных сайтов банков.
Ставки по ипотеке на сегодня: номинальная ставка и ПСК
Таблица ипотечных ставок по сегментам: номинальная ставка и ПСК
Разрыв между рекламной ставкой и ПСК достигает 16–33% — это не скрытые комиссии, а страховые платежи и иные обязательные расходы, которые банк обязан включить в расчёт по ФЗ-353 «О потребительском кредите (займе)».
| Сегмент | Номинальная ставка от | ПСК | Первый взнос от | Макс. срок |
|---|---|---|---|---|
| Вторичное жильё | 15,5% | 18,8–25,6% | 20% | 30 лет |
| Новостройка (рыночная) | близко к вторичному рынку (от 15,5%), уточняйте в банке | близко к вторичному рынку, уточняйте в банке | 20% | 30 лет |
| Семейная ипотека | 6% | ~17,6–17,8% | 20% | 30 лет |
ПСК и номинальная ставка рассчитываются по разным методикам и не сравниваются напрямую: номинальная ставка — стоимость кредита без сопутствующих расходов, ПСК — полная стоимость с учётом страхования и комиссий (ФЗ-353). Конкретное значение ПСК зависит от банка, суммы и срока кредита. Уточняйте актуальные условия на официальных сайтах банков.
Почему ставки на вторичку выше, чем на новостройку от застройщика
Низкие ставки на новостройки — не щедрость банка, а субсидия от застройщика: он компенсирует банку разницу, закладывая её в цену квартиры. Ставка 2,5–4,8% от застройщика достигается за счёт завышения цены объекта на 15–30% относительно рыночной. Дальше — риск: если понадобится продать квартиру или рефинансировать кредит, рыночная цена может оказаться ниже остатка долга. Это называется отрицательное equity.
Практический сценарий. Екатерина, 31 год, Новосибирск, доход 95 000 ₽. Застройщик предлагает квартиру за 7,2 млн ₽ по ставке 3,5% сроком на 20 лет, тогда как независимая оценка даёт рыночную стоимость 6,1 млн ₽. Разница — 1,1 млн ₽ — это фактически «тело» субсидии, которую Екатерина оплачивает через завышенную цену. Если через 3 года она захочет рефинансировать кредит, банк выдаст не более 80% от рыночной стоимости (4,88 млн ₽), тогда как остаток долга составит около 6,5 млн ₽. Перед оформлением субсидированной ипотеки от застройщика запросите независимую оценку объекта и сравните её с ценой в договоре.
Льготные ипотечные программы: кому подходит и кому нет
Материнский капитал как инструмент по ипотеке
Материнский капитал можно направить на первоначальный взнос или частичное досрочное погашение ипотеки. Размер выплаты в 2026 году уточняйте в СФР: сумму ежегодно индексируют, и она зависит от того, на какого по счёту ребёнка оформляется сертификат. Средства маткапитала на первоначальный взнос по ипотеке можно использовать сразу после рождения ребёнка, не дожидаясь трёх лет — это одно из исключений из общего правила. При этом маткапитал допустимо сочетать с льготными программами (например, семейной ипотекой), но каждый банк устанавливает свои требования к минимальной доле собственных средств во взносе — проверяйте это до подачи заявки.
Семейная, IT-ипотека и сельская ипотека дают ставку от 2% до 6%, но каждая программа отсекает большинство заявителей по конкретным критериям — проверьте ограничения до подачи заявки.
| Программа | Ставка от | Лимит суммы | Кому подходит | Кому НЕ подходит |
|---|---|---|---|---|
| Семейная | 6% | до 12 млн руб. (Москва/СПб), до 6 млн руб. в регионах | Семьи с ребёнком до 7 лет, ребёнком с инвалидностью или двумя несовершеннолетними детьми | Нет детей до 7 лет, нет ребёнка с инвалидностью, нет двух несовершеннолетних детей |
| IT-ипотека | 6% | до 9 млн руб. | Сотрудники аккредитованных IT-компаний | Сотрудники неаккредитованных компаний; сумма свыше 9 млн руб. |
| Сельская | 3% | до 6 млн руб. | Покупка жилья в населённых пунктах до 30 тыс. человек | Объекты в городах с населением свыше 30 тыс. человек |
| Дальневосточная / Арктическая | 2% | до 9 млн руб., срок до 20 лет | Объекты в Дальневосточном / Арктическом округе | Объекты вне соответствующего округа |
| Военная | уточняется | до 2,125 млн руб., взнос от 5%, срок до 25 лет | Военнослужащие — участники НИС | Гражданские лица |
Если ни одна льготная программа не подходит, рассмотрите рыночную ипотеку с последующим рефинансированием при снижении ключевой ставки Банка России.
Когда выгодно рефинансирование ипотеки
Рефинансирование выгодно, когда разница между текущей и новой ставкой не меньше 1,5–2 п.п. (по данным ВТБ), а до конца срока остаётся значительная часть выплат. На ранних этапах в аннуитете преобладают проценты, поэтому экономия ощутимее. Для оформления обычно нужны те же документы, что и при первичной ипотеке: паспорт, справка о доходах, кредитный договор и график платежей, документы на объект залога, отчёт об оценке. Важное ограничение: льготные программы (семейная, IT, Дальневосточная) не рефинансируются повторно по льготной ставке — при переходе в другой банк кредит переоформляется на рыночных условиях, поэтому льготную ипотеку рефинансировать в обычную, как правило, невыгодно. По данным ВТБ, комиссия за перевод кредита при рефинансировании не взимается, а одобрение действует 3 месяца.
Почему ипотечные ставки высокие и когда они могут снизиться
14,00% годовых — ключевая ставка Банка России, которая не позволяет банкам предложить рыночную ипотеку дешевле 15–16% без субсидии от застройщика или государства. О снижении стоимости денег косвенно говорит динамика ставок по вкладам: максимальная ставка топ-10 банков в I декаде января 2025 года достигала 21,7%, а к III декаде июля 2026 года опустилась до 12,8% (данные Банка России, 31.07.2026). Если вы подходите под льготную программу — ждать снижения ставок нет смысла. Если доступна только рыночная ипотека — оцените возможность рефинансирования при разнице ставок от 1,5–2 п.п. (по данным ВТБ).
Как формируется ваша итоговая ставка по ипотеке
Требования к объекту залога и оценка недвижимости
Банк принимает в залог не любую недвижимость. Обычно отказывают по объектам в аварийном или ветхом фонде, по домам под снос, деревянным строениям с высоким износом, жилью без подключённых коммуникаций (водоснабжение, электричество, отопление) и по объектам с неузаконенными перепланировками. Перед выдачей кредита банк требует независимую оценку недвижимости: отчёт готовит аккредитованный оценщик, а его результат определяет максимальную сумму кредита — банк выдаёт не более определённого процента от оценочной (а не от заявленной продавцом) стоимости. Именно поэтому при субсидированной ипотеке от застройщика оценочная стоимость может оказаться ниже цены в договоре.
Аннуитетный и дифференцированный платёж: в чём разница
Аннуитетный платёж — равные ежемесячные взносы в течение всего срока. Сначала бо́льшую часть составляют проценты, а тело долга гасится медленно. Дифференцированный платёж рассчитывается иначе: тело долга делится на равные части, а проценты начисляются на остаток, поэтому первые платежи выше, но со временем уменьшаются. При дифференцированной схеме итоговая переплата обычно меньше, зато порог входа по доходу выше — банк оценивает заёмщика по самому большому (первому) платежу. Большинство российских банков применяют по ипотеке именно аннуитет; дифференцированный вариант встречается реже — уточняйте в конкретном банке.
Откажетесь от личного страхования — ставка вырастет на 1–3 процентных пункта. Это главная надбавка к базовой ставке банка, из которой складывается итоговая стоимость кредита.
- Страхование жизни и здоровья: отказ → +1–3 п.п. к ставке. Конкретный размер надбавки уточняйте в выбранном банке.
- Зарплатный клиент: скидка 0,4 п.п. у ВТБ на новостройку, 0,2 п.п. у ДОМ.РФ.
- Первоначальный взнос: большинство банков требуют от 20% — ВТБ от 20,1%, ДОМ.РФ от 20,01%.
- ПТИ (платёж к доходу): банки, как правило, одобряют при ПТИ не выше 50% (по данным ВТБ).
Какой доход нужен для одобрения ипотеки
При ипотеке на 5 млн рублей по ставке 16% сроком на 25 лет банки требуют подтверждённый доход от 136 000 до 170 000 рублей в месяц — исходя из норматива платёж/доход не выше 40–50%.
| Сумма кредита | Ежемесячный платёж (ориентир) | Доход при ПТИ 50% | Доход при ПТИ 40% |
|---|---|---|---|
| 5 млн руб. | ~68 000 руб. | ~136 000 руб. | ~170 000 руб. |
| 10 млн руб. | ~136 000 руб. | ~272 000 руб. | ~340 000 руб. |
| 15 млн руб. | ~204 000 руб. | ~408 000 руб. | ~510 000 руб. |
Точный платёж зависит от условий конкретного банка. Используйте ипотечный калькулятор Банки.ру для расчёта под вашу ситуацию. Точный платёж и переплату проще сравнить между банками по ПСК, а не по номинальной ставке.
Налоговый вычет по ипотеке: сколько можно вернуть
650 000 рублей — максимальный налоговый вычет по ипотеке на одного заёмщика: 260 000 руб. по основному долгу (13% от 2 млн руб.) и 390 000 руб. по уплаченным процентам (13% от 3 млн руб.), по данным ВТБ. При совместной собственности супруги могут получить до 1,3 млн рублей суммарно, если каждый ранее не использовал право на вычет. Вычет по процентам применяется только к одному объекту недвижимости; право на вычет возникает с года регистрации права собственности. Если у супругов разный доход, вычет выгоднее распределить в пропорции 100/0 в пользу того, кто зарабатывает больше, — так деньги вернутся быстрее.
Досрочное погашение ипотеки: права заёмщика
По статье 810 ГК РФ заёмщик вправе погасить ипотеку досрочно без комиссий — банк обязан принять платёж при уведомлении за 30 дней (или меньший срок, если он прописан в договоре). Отказ банка принять досрочный платёж или требование комиссии — нарушение, которое можно оспорить в Банке России. При частичном досрочном погашении выгоднее сокращать срок, а не платёж: по данным ВТБ, каждые 100 000 руб. досрочного погашения экономят 80 000–120 000 руб. переплаты.
Как оформить ипотеку через Банки.ру: 4 шага
- Рассчитайте платёж — воспользуйтесь ипотечным калькулятором Банки.ру: введите сумму, срок и ставку, получите ориентировочный платёж и переплату.
- Сравните предложения банков — фильтруйте по типу жилья, программе и размеру первоначального взноса. Сравнивайте ПСК, а не только номинальную ставку.
- Проверьте соответствие льготной программе — используйте таблицу выше: убедитесь, что вы подходите по критериям до подачи заявки.
- Подайте онлайн-заявку — заполните форму на Банки.ру, банк рассмотрит её и свяжется с вами. Посещать офис для первичного одобрения не нужно.
Частые вопросы об ипотеке
Где самая выгодная ипотека сейчас?
Самые низкие ставки — по льготным государственным программам: семейная от 6%, IT-ипотека от 6%, сельская от 3%, Дальневосточная и Арктическая от 2%. По вторичному жилью номинальная ставка стартует от 15,5%, ПСК — 18,8–25,6%.
Кому дают ипотеку под 3% и ниже?
Ставку до 3% предоставляет сельская ипотека — для покупки жилья в населённых пунктах до 30 тыс. человек, лимит до 6 млн руб. Ставку до 2% дают Дальневосточная и Арктическая ипотека — только для объектов в соответствующих округах, лимит до 9 млн руб., срок до 20 лет.
Какой сейчас процент по ипотеке?
На 31.08.2026 2026 года рыночная ипотека на вторичное жильё — от 15,5% (ПСК 18,8–25,6%); семейная ипотека — от 6% (ПСК ~17,6–17,8%). Учтите, что ПСК и номинальная ставка рассчитываются по разным методикам и не сравниваются напрямую: подробнее — в разделе «Ставки по ипотеке на сегодня». Ключевая ставка Банка России — 14,00%— определяет нижнюю границу рыночных ставок.
Сколько должна быть зарплата, чтобы дали ипотеку?
Банки одобряют ипотеку, если ежемесячный платёж не превышает 40–50% подтверждённого дохода. Для кредита на 5 млн рублей при ставке 16% и сроке 25 лет нужен доход от 136 000 до 170 000 рублей в месяц. Точный расчёт — в ипотечном калькуляторе Банки.ру.
