Порядок продажи квартиры

Цитата
grfand пишет: Если нанимать риэлтора, то что он обязан делать? как его контролировать и как оплачивать его работку. Принята ли оплата только за факт продажи, а не за "мифический поиск клиентов" неопределенной время с ежемесячной оплатой?

Оплата только после сделки. Всех кто просит иное - посылать лесом.

PAGE_NAME=message&FID=108&TID=331468&MID=5912008#message5912008]пишет[/URL]:
продажа только через - документарный безотзывный аккредитив
= что у покупателя есть деньги и они заблокированы
исполняется банком не спрашивая покупателя продавцу на счет против зарег-х документов и выписки о том что покупатель собственник,
никаких ячеек и оплаты налом
[/QUOTE]Продавала и покупала квартиру не один раз и в Москве и в регионе. На аккредитив банка не согласилась бы никогда ни как продавец ни как покупатель - ибо деньги на таком счету не застрахованы от слова совсем- банк лопнул - аккредитив ( как обязательство банка) пропал - а квартиру Вы уже переоформили, кто Вам вернет деньги, не спрашивая покупателя? Банка обещавшего рассчитаться ( выдавшего аккредитив ) то уже и нет в живых - что делать -то будете? Кредитор третьей очереди - вот как это называется. То есть дырка от бублика. Аккредитив. кроме всего прочего не такое и дешевое удовольствие - кто платить- то за него будет?

Цитата
l1l пишет: +обязательно нотариальное согласие супруга покупателя или заявление об отсутствии брака

Вам, как продавцу это совершенно не нужно( с Вашей стороны) ибо квартира получена в НАСЛЕДСТВО и совместно нажитым имуществом не считается. А у покупателя пусть у самого голова об этом болит, ибо закон предусматривает обязательное согласие при РАСПОРЯЖЕНИИ совместно нажитым имуществом , а покупка - не есть распоряжение. Не слушайте глупые советы.

Про "банк лопнул" - это бред. Кто же понесет аккредитив в левый банк?!
Несите в Сбер или ВТБ, и вопрос "банк лопнул" снят.

WizardU,
фиг его знает как в циане размещается
раньше риелторы winner юзали ))

https://www.cian.ru/price/?from=footer
в принципе бюджетно ))

Спасибо всем, пока подведу промежуточные итоги.


Итак:
1. Поиск покупателя самостоятельно или с помощью риэлтора.
Стоимость последнего - любая, ориентир по рынку 0,2-0,3%
1.а. В случае риэлтора оплата должна быть только по факту наличия сделки, а не за мифический поиск покупателя.

2. Есть покупатель. Он обнюхал квартиру, постучал молотком по стенам и попытался пробиться в подвал и на чердак. Вы взглянули в его честные голубые глаза.

3. К сделке нужен минимально следующий комплект документов:
3.1. ДУЛ
3.2. Согласие супруга (опционально)
3.3. Правоустанавливающие документы на квартиру
3.4 Выписка из домовой книги
3.5. Разрешение органов опеки (опционально)

4. Договор купли продажи. - вот тут у меня пробел. Есть проверенные готовые шаблоны?

5. Теперь стоит задуматься о моменте передачи денег. Есть два варианта: до регистрации и после регистрации.

6. Обязательно оформляем именно задаток, а не аванс.

7. Как продавцу надежней получение денег как можно раньше. Но, увы, часто покупатель настаивает на передаче после регистрации. В этом случае требуется подстраховаться особыми пунктами в договоре:
7.1. Включения в договор купли-продажи условия о передаче Вами покупателю продаваемой Вами квартиры после полного и надлежащего исполнения покупателем своих обязательств по передаче Вам денежной суммы в соответствии с указанной в договоре ценой продажи Вашей квартиры;
или
7.2 передачи Вами покупателю продаваемой Вами квартиры до осуществления государственной регистрации перехода к нему права собственности на Вашу квартиру и включения в договор условия о сохранении за продавцом (т.е. за Вами) права собственности на переданную покупателю Вашу квартиру до полной оплаты указанной в договоре цены её продажи, вследствие чего у Вас возникнет залог в силу закона на Вашу квартиру, который не позволит покупателю распорядиться Вашей квартирой по своему усмотрению, а у Вас будет возможность продолжать ею владеть и пользоваться.

взято отсюда http://www.banki.ru/forum/?PAGE_NAME=...age2712379



Что выбрать: аккредитив или ячейку пока не понял.
Так же можно в подробнее рассказать как происходит сделка.

Вопрос такой. Обязательно ли заверять у нотариуса самостоятельно составленный и подписанный сторонами сделки предварительный договор купли-продажи квартиры, если продавцов двое, квартира у них в долевой собственности, доли достались по наследству много лет назад? Ведь основной договор в этом случае придётся заверять у нотариуса безусловно. Покупатели согласны внести большой залог (более 50%) наличными сразу, а оставшуюся часть будут изыскивать в течение 2-3 месяцев.

Ещё. Вот здесь http://exspertrieltor.ru/2016/10/01/p...or-nuzhen/ написано, что в случае большого задатка рекомендуется регистрация предварительного договора в Росреестре. Действительно ли предварительные договора купли-продаж квартиры регистрируют в Росреестре. А пошлина при этом будет та же, что и при регистрации основного договора?

Цитата
awpolkut пишет: Действительно ли предварительные договора купли-продаж квартиры регистрируют в Росреестре.

Согласно пункту 8 Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ (в редакции от 04.03.2013 г.) договор продажи недвижимости не требует государственной регистрации, если он заключён после 01.03.2013 года, соответственно, предварительный договор продажи недвижимости также не подлежит государственной регистрации, если он заключён после 01.03.2013 года.

Кстати, насчет ячейки - можно попросить покупателя предварительно положить всю сумму на счет в том же сбербанке и в день сделки при продавце покупатель снимает сумму при продавце, кассир упаковывает все в пакетик и совместно все относится в ячейку. Я был в роли покупателя, учитывая что была ипотека, вся сумма была именно на счету - никакой проверки подлинности не требовалось.

Цитата
CrazyCat пишет: в день сделки при продавце покупатель снимает сумму при продавце

Ко дню сделки придется предварительно заказывать деньги, чтобы они оказались в кассе в достаточном количестве.

Цитата

0413 пишет: Продаем две комнаты в коммунальной квартире собственнику третьей комнаты (В итоге у него остается 3-х комнатная квартира) . В договоре прописывается, что деньги перечисляются на наш счет в течение двух дней после регистрации перехода права ( у него ипотека Сбербанка). Теперь он просит, чтобы подписанный Акт передачи был одним из условий перечисления денег на счет. Переживает, что мы не подпишем Акт, в течении 30 дней, т. к. договаривались первоначально. Подскажите, как избежать эту щекотливую ситуацию.

1. Я на месте продавцов, передавших покупателю право собственности на продаваемые ими объекты недвижимости, не стал бы передавать их покупателю и, соответственно, подписывать акт их приёма-передачи до надлежащего (полного и своевременного) исполнения покупателем своего основного денежного обязательства уплаты продавцам всей указанной в договоре купли-продажи их цены, тем более, что после заключения договора купли-продажи недвижимости с использованием кредитных средств банка и государственной регистрации перехода права собственности ипотека (которая также будет зарегистрирована одновременно с государственной регистрацией перехода права собственности) возникает не у продавцов, не получивших деньги за переданную в собственность покупателя недвижимость, а у банка, предоставившего кредит на её куплю покупателю.

2. В связи с чем продавцы имеют полное право на внесение в договор купли-продажи условия о передаче покупателю продаваемых ими объектов недвижимости и подписании акта его приёма-передачи после надлежащего (полного и своевременного) исполнения покупателем своего основного денежного обязательства уплаты продавцам всей указанной в договоре купли-продажи их цены на основании:

а) статьи 327.1 "Гражданского кодекса РФ", согласно которой "Исполнение обязанностей, а равно и осуществление, изменение и прекращение определенных прав по договорному обязательству, может быть обусловлено совершением или несовершением одной из сторон обязательства определенных действий либо наступлением иных обстоятельств, предусмотренных договором, в том числе полностью зависящих от воли одной из сторон.";

б) статьи 328 "ГК РФ", согласно которой:

"1. Встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое обусловлено исполнением другой стороной своих обязательств.

2. В случае непредоставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.
Если предусмотренное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению.

3. Ни одна из сторон обязательства, по условиям которого предусмотрено встречное исполнение, не вправе требовать по суду исполнения, не предоставив причитающегося с нее по обязательству другой стороне.

4. Правила, предусмотренные пунктами 2 и 3 настоящей статьи, применяются, если законом или договором не предусмотрено иное.".

Цитата
ict пишет: Физически предметы передают двумя руками.

1. Вопрос в том, какой тогда рукой (или ногой) продавец недвижимости в момент получения от покупателя двумя своими руками крупной наличной денежной суммы подписывает договор купли-продажи?

Цитата
ict пишет: ...встречные обязательства выполняются одновременно.

2. Подписание покупателем и продавцом недвижимости договора её купли-продажи и одновременно с этим проведение наличного денежного расчёта не являются встречными обязательствами, потому что согласно части 2 статьи 307 "Гражданского кодекса РФ" "Обязательства возникают из договоров и других сделок....".

2.1. Поэтому денежный расчёт покупателя с продавцом недвижимости, как правило, является следствием, а не основанием заключения договора купли-продажи, в связи с чем основное денежное обязательство покупателя объекта недвижимости уплатить продавцу его цену и его надлежащее (полное и своевременное) исполнение, возникают, как правило, из первоначально заключённого договора, который согласно абзацу первому части 1 статьи 432 "Гражданского кодекса РФ" "считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.".

3. Даже несмотря на то, что диспозитивной нормой части 1 статьи 486 "ГК РФ" допускается оплата товара (включая покупаемую недвижимость) до заключения договора купли-продажи, тем не менее в настоящее время вряд ли кто из разумных и осторожных покупателей недвижимости будет передавать продавцу всю крупную сумму денег в качестве её устно озвученной им цены без предварительно надлежаще заключённого договора, должного предусматривать её цену, как существенное условие такого договора!