Форум

Лесенка ипотечных квартир

Сообщений: 45Регистрация: 25.06.2008 Репутация: 2

21.02.2016 13:52

Привет всем).

Подумал купить пару студий в ипотеку

Арифметика такая
- цена покупки 1050 т.р. за одну студию
-первоначальный взнос, допустим 550 т.р.
-ремонт с мебелью 150тр (панелька под чистовую сдается)
-срок кредита 6 лет, теоретически возможно даже на 5 лет. Если удастся сдать за 11 тр(план реальный сдать за 10тр чистыми).
-ежемесячный платеж 10т.р полностью перекрывается арендным платежом

-вычет 13% с покупки квартиры и ремонта - 156 т.р.

В итоге что имеем....вычет практически нивелирует стоимость ремонта и мебели. А арендный поток в 10000 рублей в месяц перекрывает платежи по ипотеке.

Через 6 лет обе студии в собственности при затратах на каждую по 550 тр.

Выгодно ли ? Можно конечно за нал купить одну студию, а арендных доход на депозиты размещать, но инфляцию его съест как и стоимость квартир...

Далее схему повторять каждый год....

Изменено: matsokin- 21.02.2016 13:52

sidseven7 Сообщений: 1962Регистрация: 12.09.2012 Репутация: 94 Город: Санкт-Петербург	#2 21.02.2016 13:56 Какой регион?
	0

Kink

Сообщений: 1356Регистрация: 27.02.2013 Репутация: 35

21.02.2016 14:17

Если будет гипер, то возможно имеет смысл.
А если "курс партии" как сейчас продолжится: рост курса валют, без увеличения зарплат и соответственно без удорожания квартир, то можно и в минусе остаться.

Если сможете без арендаторов и при возможной потере работы сами ипотеку гасить, то стоит рискнуть. Иначе есть шанс этих квартир в итоге не увидеть.

Ну и ипотеку лучше не на 5, а 25-30 лет брать:
1. Больше шанс поймать гипер на длительном сроке.
2. Меньше месячный платёж -> меньше риск не смочь оплатить, если всё пошло не по плану.
3. Меньше месячный платёж -> можно не всю арендную плату тратить на платежи, а покупать на разницу валюту, что бы минимизировать риски стагнации без гипера.
4. Проценты не так сильно больше. А если надеетесь на гипер, то разница вообще не существенна.
5. Если что-то пошло не так, то выплаченного банку потеряете меньше (ежемесячный платёж же меньше). По этой же причине лучше максимально уменьшить первоначальный, а лишние деньги в валюту вложить.

Ну и если семья большая, то лучше на разных собственников оформить, что бы на возможный повышенный налог с лишних квартир не нарваться.

Изменено: Kink- 21.02.2016 14:18

vihrov

Сообщений: 853Регистрация: 07.02.2011 Репутация: 6

21.02.2016 14:29

Цитата
matsokin пишет: - цена покупки 1050 т.р. за одну студию

Цитата
matsokin пишет: (план реальный сдать за 10тр чистыми).

стоимость квартиры и стоимость аренды не стыкуются

скорее так: если хата с отделкой 1050 тр, то аренда 8тр плюс ждать 2 года до сдачи

map111111 Сообщений: 5198Регистрация: 10.12.2013 Репутация: 588 Москва	#5 21.02.2016 14:51 Нужно помнить о затратах на ремонт, обновлении оборудования, мебели, также не забыть о налогах - подоходном и на имущество...
	0

plover

Модератор

Сообщений: 18388Регистрация: 10.02.2011 Репутация: 2794 Город: Сызрань

21.02.2016 14:58

matsokin, действительно, не очень бьётся цена квартиры со стоимостью аренды (даже в нашей глухой провинции однушка стоит полторашку на вторичке, а аренда - 7-8 тыс. без коммуналки). Какой у вас регион?
Лично у нас в семье ипотечный платёж за домик вдвое больше суммы его месячной сдачи. То есть логика у вас правильная, но цифры слишком оптимистичны, ИМХО.

Я другой такой страны не знаю, где так...
Как подобрать карту для покупок в определённом магазине или по MCC

wersachi Сообщений: 1740Регистрация: 04.10.2013 Репутация: 102	#7 21.02.2016 15:26 рентная доходность в мск к примеру - 5-7 % и это еще оптимистичные цифры далее прикиньте %% по ипотеке вообщем - забудьте карта БИН Европлана тут снятие нала Н
	0

UnembossedName

Сообщений: 19302Регистрация: 07.09.2011 Репутация: 1523 Город: Тула

Будь нейтральным и не злись!

21.02.2016 16:14

Цитата
plover пишет: Лично у нас в семье ипотечный платёж за домик вдвое больше суммы его месячной сдачи. То есть логика у вас правильная, но цифры слишком оптимистичны, ИМХО.

Цифры может и оптимистичны, но вы не забывайте, что ипотечный долг всего 50%.

Цитата
wersachi пишет: рентная доходность в мск к примеру - 5-7 % и это еще оптимистичные цифры далее прикиньте %% по ипотеке вообщем - забудьте

В Мск самый большой разрыв между стоимостью и арендой.

Изменено: UnembossedName- 21.02.2016 16:18

Прощай могучий. Ушел хранить деньги в сберегательной кассе

matsokin

Сообщений: 45Регистрация: 25.06.2008 Репутация: 2

21.02.2016 16:28

Регион Тверь. Сейчас здесь имею примеры сдачи однушки стоимостью 2млн за 16 тр чистыми, студии за 1100 за 11 тр чистыми.

Соотношение стоимость покупки/ аренда у нас хорошее, доходности на уровне 8-10% годовых.

Дом сдается в 3-4 кв 2016.

Имею опыт в долевке, как негативный( 2 года пролета по сроком) , так и позитивный( досрочная сдача). Так что риски вижу....

M&E

Сообщений: 2310Регистрация: 22.04.2009 Репутация: 15 Город: Москва

#10

21.02.2016 17:01

Цитата
matsokin пишет: -вычет 13% с покупки квартиры и ремонта - 156 т.р.

Расчет вычета с 2-х студий?

Если ранее вычетов не было, сможете вычет получить только за 1 студию. Если были - то из расчетов вычет вообще нужно исключать.

vihrov

Сообщений: 853Регистрация: 07.02.2011 Репутация: 6

#11

21.02.2016 17:09

Цитата
matsokin пишет: Регион Тверь. Сейчас здесь имею примеры сдачи однушки стоимостью 2млн за 16 тр чистыми, студии за 1100 за 11 тр чистыми. Соотношение стоимость покупки/ аренда у нас хорошее, доходности на уровне 8-10% годовых.

если бы все так было шоколадно, все бы котлованили в твери

на деле тверь - депрессивный регион и спрос на аренду невысокий

Цитата
примеры сдачи однушки стоимостью 2млн за 16 тр чистыми

не верю. в питере однушка за 3 млн сдается за 16тр чистыми

matsokin

Сообщений: 45Регистрация: 25.06.2008 Репутация: 2

#12

21.02.2016 17:32

Цитата
vihrov пишет: не верю. в питере однушка за 3 млн сдается за 16тр чистыми

Не прошу верить). Это факт.

matsokin

Сообщений: 45Регистрация: 25.06.2008 Репутация: 2

#13

21.02.2016 17:35

Цитата
M&E пишет: Расчет вычета с 2-х студий?Если ранее вычетов не было, сможете вычет получить только за 1 студию. Если были - то из расчетов вычет вообще нужно исключать.

Расчет вычета с 1 студии...13% от цены квартиры+ремонт

Естественно планируется оформлять на людей не имевших до этого вычетов...или имевших вычет на меньшую чем 2 млн р сумму.

Можно 2 студии на 1 человека оформить, вычет с 2 млн р....вне зависимости от количества объектов же, ну немного недосдача будет по вычету.

vihrov

Сообщений: 853Регистрация: 07.02.2011 Репутация: 6

#14

21.02.2016 17:39

Цитата
matsokin пишет: Можно 2 студии на 1 человека оформить, вычет с 2 млн р....вне зависимости от количества объектов же, ну немного недосдача будет по вычету.

только если у человека маленькая зп - он долгие годы будет этот вычет получать

чтобы получить все сразу - должна быть средняя за 3 года з-п 55 тыр

matsokin

Сообщений: 45Регистрация: 25.06.2008 Репутация: 2

#15

21.02.2016 17:44

Цитата
vihrov пишет: только если у человека маленькая зп - он долгие годы будет этот вычет получатьчтобы получить все сразу - должна быть средняя за 3 года з-п 55 тыр

это то естественно). даже при ЗП за месяц 25тр вычет за год будет 39тр....за 4 года все вернут. (160тр)

Изменено: matsokin- 21.02.2016 17:44

M&E

Сообщений: 2310Регистрация: 22.04.2009 Репутация: 15 Город: Москва

#16

21.02.2016 20:43

Цитата
matsokin пишет: или имевших вычет на меньшую чем 2 млн р сумму.

А это Вы где такое вычитали?
Насколько я знаю, вычет ограничивается не суммой, а количеством объектов. Т.е. если ранее был вычет, даже менее 2 млн., то еще одного вычета быть не может.
У меня личный интерес, вычет был использован в начале 2000-х, суммы намного меньше 2 млн. Потом была еще покупка квартиры, в вычете отказали, т.к. один раз уже был. Если что-то изменилось - интересно знать.

user-101552

Сообщений: 11613Регистрация: 02.06.2010 Репутация: 810

с 16.08.2023

Город: Москва

#17

21.02.2016 20:49

Цитата
matsokin пишет: Далее схему повторять каждый год....

Вычет вроде 1 раз только дают.

kirv

Сообщений: 543Регистрация: 31.05.2010 Репутация: 22

#18

21.02.2016 21:09

В новой редакции Налогового кодекса это ограничение было изменено: теперь, если вычет получен не в максимальном размере (т. е. с суммы меньше 2 млн.руб.), то его остаток можно дополучить при покупке других объектов жилья (абз. 2 пп. 1 п. 3 ст. 220 НК РФ).

† Мастер-банк † Инвестбанк † Совинком † Огни Москвы † Банк-Т † Судостроительный † Транспортный † Бенефит † Богородский муниципальный † Внешпромбанк † Интеркоммерц (Рокет) †

matsokin Сообщений: 45Регистрация: 25.06.2008 Репутация: 2	#19 21.02.2016 21:34 Вычет выплачивают с 2 млн р, не зависит от количества объектов. проценты по ипотеке идут плюсом к 2млн р.
	0

M&E

Сообщений: 2310Регистрация: 22.04.2009 Репутация: 15 Город: Москва

#20

21.02.2016 21:57

Цитата

kirv пишет:
В новой редакции Налогового кодекса это ограничение было изменено: теперь, если вычет получен не в максимальном размере (т. е. с суммы меньше 2 млн.руб.), то его остаток можно дополучить при покупке других объектов жилья (абз. 2 пп. 1 п. 3 ст. 220 НК РФ).

Цитата
matsokin пишет: Вычет выплачивают с 2 млн р, не зависит от количества объектов.

Спасибо!

А это касается только новых объектов? Т.е. если квартира была куплена несколько лет назад, но ипотека еще есть - на нее это правило будет распространяться или уже все равно нет? И оставшийся вычет придется отложить до новых покупок (если они будут)?

Изменено: M&E- 21.02.2016 21:58

vihrov

Сообщений: 853Регистрация: 07.02.2011 Репутация: 6

#21

22.02.2016 13:25

Цитата
M&E пишет: А это касается только новых объектов?

если недвижимость покупалась после 1 января 2014 года - можно получать вычеты за разные объекты суммарно в пределах 2 млн

если до этой даты - то получить можно за 1 объект

Изменено: vihrov- 22.02.2016 13:27

sidseven7

Сообщений: 1962Регистрация: 12.09.2012 Репутация: 94 Город: Санкт-Петербург

#22

22.02.2016 20:32

Цитата
vihrov пишет: если до этой даты - то получить можно за 1 объект

А если один объект до этой даты, а один после?

vihrov

Сообщений: 853Регистрация: 07.02.2011 Репутация: 6

#23

22.02.2016 20:36

Цитата
sidseven7 пишет: А если один объект до этой даты, а один после?

если за первый объект документы на вычет не подавать, а начинать со второго - тогда можно воспользоваться суммой вычетов за второй и последующий объекты

если подать за первый - второй и следующие за ним объекты в пролете

Сказали «Спасибо»: 1

zolotaya

Сообщений: 250Регистрация: 15.02.2008 Репутация: 4

#24

24.02.2016 10:34

Цитата
matsokin пишет: Далее схему повторять каждый год X

Накапливая параллельно этому по первоначальному взносу - можно повторять.

Лично я такой план поддерживаю.

Турба без кваттры - деньги на ветер

Yrizd Сообщений: 327Регистрация: 31.01.2016 Репутация: 18 Город: Москва	#25 02.03.2016 00:22 Чушь. У ТСа даже ипотечный платеж не бьется. Занимает 1 млн. на 72 мес. Платеж будет не 10, а 21 тыс. в месяц.
	0

Все продукты Банки.ру