Выбор ипотечного тарифа и условий для досрочной оплаты

я думаю, тут вопрос больше не в том, какой конкретно банк и продукт выбрать, а в условиях, на которых взять ипотеку.
смотрите:
есть два способа погашения ипотеки - аннуитетными или дифференцированными платежами.
у некоторых банков (например, РСХБ) можно при оформлении выбрать способ, у других - только аннуитетный (все ныне умные, страхуются от желающих досрочно гасить)
при погашении по аннуитетному будет платеж 55к/мес на все 10 лет, при дифференцированном 71к/мес, но с каждым месяцем будет снижаться.

regemail87 наверное будет лучше сейчас напрячься и брать дифференцированный в том же Россельхозе под 14.4% и гасить по возможности быстрее = итого переплаты будет меньше (!)

или не напрягаться и брать в Сбере "с господдержкой" до 3млн под 12% с аннуитетными, и гасить спокойно, а 500к еще дособирать другими кредитами или способами (как вариант)

для лучшего понимания процесса почитайте:
Варианты частичного досрочного погашения ипотечного кредита
Досрочное погашение кредита при аннуитетных платежах
Как выгоднее выплачивать досрочные платежи (аннуитетные платежи)?
Расчет процентов по кредиту и цена банковского кредита

Цитата
Рыжа_я пишет: Перекредитование в случае изменения ключевой ставки - это из области фантастики....

Ставка года через 2-3 снизится однозначно! Следовательно все кредиты подешевеют на несколько процентов. В чем сложность взять недостающую сумму в новом банке и вернуть в нынешний банк? Почему фантастика? 2-3% - это серьезные деньги!

Цитата
malene пишет: или не напрягаться и брать в Сбере "с господдержкой" до 3млн под 12% с аннуитетными, и гасить спокойно, а 500к еще дособирать другими кредитами или способами (как вариант)

Господдержку они дают на новострой, но у меня жилье б/у (вторичка).

Цитата
Diletantr пишет: regemail87, Берите ипотеку с меньшей ставкой. Не смотрите ДП или АП. %% начисляются одинаково.

%%начисляются по разному, все-таки https://bankirsha.com/how-calculate-co...redit.html

Цитата
Diletantr пишет: Частично досрочные погашения никто не отменял.

Вот я не понимаю, почему оно называется "ЧАСТИЧНО"? Я не могу ПОЛНОСТЬЮ досрочно погасить?



Меня еще пугают всякими комиссиями, доп. платежами о которых сразу не расскажут.

%% всегда начисляются одинаково. Что по депозитам, что по аннуитетным кредитам, что по дифференцированным...
сумма * ставка * кол-во дней в периоде / кол-во дней в году
Могут изменяться правила выставления %% к оплате от банка к банку, но не более. Например, если у вас платеж 11 числа, то в этом месяце в Альфе пришлось бы заплатить за период 11.05.16 - 14.06.16 (выставляются %% на реальную дату погашения) , а в МеталлИнвесте - за 11.05.16 - 11.06.16 (%% на дату платежа).
Единственное более менее разумное объяснение почему ДП лучше звучало так "Я зарплату получил, на счет кредита забросил, оно САМО списалось СРАЗУ." К выигрышу в переплате имеет только слово "сразу", так при аннуитетах возможен запрет на погашение не в дату платежа.
И помните - АП легко при желании превращаются в ДП за счет частичного досрочного погашения, а вот обратный процесс весьма затратен материально.

Цитата
regemail87 пишет: Ставка года через 2-3 снизится однозначно!

Да Вы, батенька оптимист))) Если Аляску забирать не будем, то возможно и снизятся. Если серьезно см. заявления председателя ЦБ: г-жа Набиуллина не считает, что мы вошли в цикл снижения ставок

Цитата
Diletantr пишет: Не смотрите ДП или АП

Я бы ответил так: при одинаковой ставке переплата при аннуитете выше. Поэтому, если ставка для Вас комфортна, то берите аннуитет, если считаете ее высокой постарайтесь найти дифференцированный платеж (ДП). Но ДП есть далеко не в каждом банке.

Цитата
regemail87 пишет: В чем сложность взять недостающую сумму в новом банке и вернуть в нынешний банк?

Есть еще момент: имущественный вычет. Если Вы используете имущественный вычет, то он действует и на 2млн. на приобретение жилья и на ВСЕ проценты (до 3млн., кажется). Ну так вот, при рефинансировании Вы теряете право на имущественный вычет в части %, т.к. его можно использовать только одному кредиту((( Поэтому при рефинансе нужно, чтобы новая ставка была более чем на 13% ниже старой...

Цитата
malene пишет: я привел приемлемый = Россельхоз. и ставка 14,4 и платежи я конкретно под параметрыregemail87 написал.хотя может и ниже с ДП есть в Мск, надо ему самому поискать.основные направления мысли и расчеты + доп.инфу тут ему предоставили. а уж выбор все равно за ним

Да читал

Цитата
malene пишет: regemail87 наверное будет лучше сейчас напрячься и брать дифференцированный в том же Россельхозе под 14.4% и гасить по возможности быстрее = итого переплаты будет меньше (!)или не напрягаться и брать в Сбере "с господдержкой" до 3млн под 12% с аннуитетными, и гасить спокойно, а 500к еще дособирать другими кредитами или способами (как вариант)

Я бы взял АП под 12%
Вы ДП под 14,4%
-
regemail87,
Сами разбирайтесь и решайте.

Цитата
Diletantr пишет: Я бы взял АП под 12%

ему "сбер с господдержкой" под 12% не подходит по 2 параметрам: нужно новострой и до 3млн

Цитата
Diletantr пишет: Ответьте конкретно. Что бы взяли дя себя

для себя уже ответил = получил одобрение на сбер-12.
хотя тоже не уверен, что правильно сделал. или это просто "старая привычна", что кредит должен быть ДП?
просто был опыт, когда сберовские 500к с АП вышли переплатой чуть-ли не под 200, если гасить по графику. тогда перекредитовался с ДП в другом банке и закрыл тему с меньшими потерями (переплатами). поэтому остался негатив в отношение АП, но в сегодняшнем случае, вынужден брать его, ибо надо быстро.

Цитата
regemail87 пишет: Вот я не понимаю, почему оно называется "ЧАСТИЧНО"? Я не могу ПОЛНОСТЬЮ досрочно погасить?

Можете.
Но до того как "с неба свалится" сумма для полного досрочного погашения,частично досрочные погашения не помешают.

Цитата
Finex пишет: при рефинансировании Вы теряете право на имущественный вычет в части %

Неправда. Когда-то давно так действительно было, но затем в НК в этой части внесли поправки (лет 5-6 назад, если не ошибаюсь). У меня сейчас рефинансированный кредит и я совершенно замечательно каждый год получаю вычет по процентам.