Форум

Погасить Ипотеку или вложиться в новостройку?

Сообщений: 5Регистрация: 18.06.2018 Репутация: 0

18.06.2018 12:21

Добрый день! Помогите советом, уже сколько не считала запуталась окончательно.

1) Есть студия в ипотеке под 10,9% осталось 1,200 тыс отдать еще 7 лет платить. Могу сдавать и выйдет что она сама себя будет гасить.
Есть 1,700 тыс. рублей.
2) Далее хочу взять квартиру побольше за 5 МЛН под 11% понятно что в ипотеку №2 и тут начинается дилемма:

А) загасить ипотеку и сдавать эту квартиру. оставшиеся 500++ р вложить в ИПО №2
Б) НЕ гасить ипотеку, сдавать КВ и деньги вложить в ИПО №2 = 2 КВартиры и 2 ипотеки smile:wall:

В) Продать студию - вложить все деньги с продажи + 1,7 в ИПО№ 2 жить и не страдать. выглядит хорошо, но есть риск, а вдруг все продам и ничего не будет построено? smile:evil:

мучаюсь уже 3 месяца, как только не считала. smile:|

Посоветуйте, что лучше? smile:)

П,С. Вклады не рассматриваю, последнее время - это провал.

Изменено: Katerina-ROI- 18.06.2018 12:27

animegravitation

Сообщений: 7446Регистрация: 15.07.2014 Репутация: 318

с 18.04.2023

18.06.2018 12:58

Цитата
Katerina-ROI пишет: 1) Есть студия в ипотеке под 10,9% осталось 1,200 тыс отдать еще 7 лет платить. Могу сдавать и выйдет что она сама себя будет гасить.

Вы сначала сдайте smile:)

Наверняка полно конкурентов на рынке аренды с такими же мыслями

Цитата
Katerina-ROI пишет: П,С. Вклады не рассматриваю, последнее время - это провал.

А давно недвижимость начала в цене расти? smile:D

ОбезьянГ

Сообщений: 2144Регистрация: 19.07.2017 Репутация: 17 Город: Москва

18.06.2018 13:27

Цитата
Katerina-ROI пишет: Продать студию

А Вы уверены, что студия продастся, хотя бы за те деньги, что стоила при покупке?

animegravitation

Сообщений: 7446Регистрация: 15.07.2014 Репутация: 318

с 18.04.2023

18.06.2018 13:38

Цитата
ОбезьянГ пишет: А Вы уверены, что студия продастся, хотя бы за те деньги, что стоила при покупке?

Согласен. Все эти сдам и окупит ипотеку лишь разговоры.
А когда доходит до сдачи то возникает масса вопросов. Начиная с того что тупо не снимают и тем что арендаторы изнашивают хату даже самые аккуратные

Ст. специалист

Сообщений: 145Регистрация: 14.01.2007 Репутация: 2

18.06.2018 14:26

Исходя из условий очевидно, что вариант А самый выгодный.
В этом случае вы избавляетесь от лишних расходов (% по кредиту) и получаете в собственность капитал, который приносит вам 1200 тыс. руб. за 7 лет (исходя из условия что "сама себя будет гасить")

Вариант Б тоже возможен, если платеж по ипотеке 2 с учетом вложенных 1700, будет меньше, чем платеж по ипотеке 2 без учета вложенных 1700 и за минусом дохода от сдачи студии.

Вариант В у вас некорректный, так как, чтобы продать студию, вам нужно сначала "загасить ипотеку", то есть там будет не +1700, а +500

user-725945

Сообщений: 3673Регистрация: 11.12.2014 Репутация: 236

с 15.01.2024

18.06.2018 14:27

Цитата
Katerina-ROI пишет: Могу сдавать и выйдет что она сама себя будет гасить.

Если можете,тогда сдайте,а потом снова вопрос зададите уже с новыми исходными,тогда и советы будут другие.
Но перед тем как сдать нужен ремонт и мебель,а это затраты,не факт что окупаемые.

Katerina-ROI

Сообщений: 5Регистрация: 18.06.2018 Репутация: 0

18.06.2018 15:47

Цитата

animegravitation пишет:

Цитата
Katerina-ROIпишет: 1) Есть студия в ипотеке под 10,9% осталось 1,200 тыс отдать еще 7 лет платить. Могу сдавать и выйдет что она сама себя будет гасить.

Вы сначала сдайте Рисунок

Наверняка полно конкурентов на рынке аренды с такими же мыслями

Цитата
Katerina-ROIпишет: П,С. Вклады не рассматриваю, последнее время - это провал.

А давно недвижимость начала в цене расти? Рисунок

Вы сначала подумайте, а потом пишите) спрашивала совет, а не ехидные насмешки. 1) Конкурентов соседей, ммм да их много) но все квартиры -сданы) а все что было построено - распродано) иначе зчм мне думать о сдаче - неликвидной кв?

Katerina-ROI

Сообщений: 5Регистрация: 18.06.2018 Репутация: 0

18.06.2018 15:49

Цитата

ОбезьянГ пишет:

Цитата
Katerina-ROIпишет: Продать студию

А Вы уверены, что студия продастся, хотя бы за те деньги, что стоила при покупке?

Да, Уверена что продастя и буду в выигрыше даже % еще успею перекрыть. если продам этом году. Я заказывала оценку. И слежу за продажей кв соседей.

Katerina-ROI

Сообщений: 5Регистрация: 18.06.2018 Репутация: 0

18.06.2018 15:52

Цитата

Ст. специалист пишет:
Исходя из условий очевидно, что вариант А самый выгодный.
В этом случае вы избавляетесь от лишних расходов (% по кредиту) и получаете в собственность капитал, который приносит вам 1200 тыс. руб. за 7 лет (исходя из условия что "сама себя будет гасить")

Вариант Б тоже возможен, если платеж по ипотеке 2 с учетом вложенных 1700, будет меньше, чем платеж по ипотеке 2 без учета вложенных 1700 и за минусом дохода от сдачи студии.

Вариант В у вас некорректный, так как, чтобы продать студию, вам нужно сначала "загасить ипотеку", то есть там будет не +1700, а +500

Спасибо, за 3й вариант да ошиблась. Буду думать активно над А и Б. Что смущает, то что % по ИПО №2 больше т.к. сумма долга больше в 3 раза - риск все же большой.(

Katerina-ROI

Сообщений: 5Регистрация: 18.06.2018 Репутация: 0

#10

18.06.2018 15:54

Цитата

cancelru пишет:

Цитата
Katerina-ROIпишет: Могу сдавать и выйдет что она сама себя будет гасить.

Ремонт + мебель все есть. Проблема Сдачи КВ в СПБ летом - не обнаружила за весь период жизни тут. Вопрос в том что 2 ипотеки это даже психологически представить сложно. Каждый месяц простоя КВ - будет ощутим по бюджету. а идеальных условий не бывает...

ОбезьянГ

Сообщений: 2144Регистрация: 19.07.2017 Репутация: 17 Город: Москва

#11

18.06.2018 16:16

Цитата
Katerina-ROI пишет: Уверена что продастя и буду в выигрыше даже

Отсюда можно заключить, что покупка была на этапе котлована?

bor-kas

Сообщений: 561Регистрация: 17.04.2009 Репутация: 30 Город: Москва

#12

18.06.2018 16:27

Если вы в любом случае собираетесь увеличивать метраж, т.е. покупать новое, то я бы сделал так.

Подал заявки на ипотеку и попробовал выяснить %% с двумя вариантами - с начальным взносом с учётом продажи текущей и без. После этого у вас точный расчёт дохода/расхода по обоим вариантам.

Далее, у вас всегда манёвр и margin call - если "маленькая" студия перестаёт приносить внятный доход, или проблемы со сдачей, вы её продаёте и этой суммой проводите часть досрочной выплаты по "большой" ипотеке.

Donz

Сообщений: 4139Регистрация: 13.07.2009 Репутация: 348 Город: Москва

#13

18.06.2018 17:01

Давно таких тем не было smile:)

Сколько процентов годовых будет приносить сдача в аренду? Как ответите на этот вопрос, поймете, что выплачивать ипотеку под 10.9%, а с учетом страховки скорее 11.2 - 11.4% и сдавать при этом под 7-9% годовых невыгодно. "Будет сама себя выплачивать" - это неправильные расчеты абсолютными числами, которые сложно посчитать корректно. Ипотечная часть квартиры будет убыточной. А деньги на оплату ипотеки будет генерировать только уже собственная, выплаченная часть квартиры. И скорее всего выгоднее продать эту квартиру и разместить оставшиеся после ипотеки деньги на депозиты под 6-7%.

И почему новая ипотека 11% Сейчас ведь 9% - это уже норма.

Я бы продавал текущую квартиру и покупал бы новую. Но надо уточнить вводные.

Таблица комиссий и конвертаций при трансграничных платежах
FAQ. Ипотека и рефинансирование

user-1023446

Сообщений: 4759Регистрация: 28.11.2016 Репутация: 148

с 17.01.2024

#14

18.06.2018 20:45

Цитата
Katerina-ROI пишет: Вопрос в том что 2 ипотеки это даже психологически представить сложно. Каждый месяц простоя КВ - будет ощутим по бюджету. а идеальных условий не бывает...

Именно так. Потому сначала сдайте и удвоенными усилиями гасите ипотеку. Чем меньше переплатите - тем лучше.
Если очень хочется 2-ю квартиру - в любом случае накопить определённую подушку очень даже стоит. Иначе можете оказаться в позиции обычного американца в ипотечный кризис - чуть лишился работы на полмесяца/месяц - всё, вылетал со свистом с дома, потому что не способен за неё платить из-за отсутствия финансовой подушки. Тогда целыми микрорайонами выселяли...

Изменено: WizardU- 18.06.2018 20:46

ivandi Сообщений: 85Регистрация: 02.03.2018 Репутация: 9	#15 18.06.2018 21:02 При варианте Б вопрос еще как банк посмотрит на выдачу ИПО №2 при наличии текущих выплат по ИПО №1. Могут перестраховаться и просто не дать.
	0

UnembossedName

Сообщений: 19302Регистрация: 07.09.2011 Репутация: 1523 Город: Тула

Будь нейтральным и не злись!

#16

18.06.2018 22:48

Цитата
WizardU пишет: Именно так. Потому сначала сдайте и удвоенными усилиями гасите ипотеку. Чем меньше переплатите - тем лучше.

Странный пост.
У человека больше денег, чем долг.

Прощай могучий. Ушел хранить деньги в сберегательной кассе

animegravitation

Сообщений: 7446Регистрация: 15.07.2014 Репутация: 318

с 18.04.2023

#17

19.06.2018 09:54

Цитата
Katerina-ROI пишет: но все квартиры -сданы)

Сдать то можно всегда. Вопрос в цене сдачи и износе квартиры за каждый год от той же сдачи
Ибо живут живые люди а они будут амортизировать отдделку в любом случае

Цитата
Katerina-ROI пишет: Вы сначала подумайте, а потом пишите) спрашивала совет, а не ехидные насмешки.

А дело не в насмешках
А в том что вы делите шкуры неубитого медведя
Вот сдали бы месяца 3 могли оценить какие деньги вы получите от сдачи и на что их хватит
И сколько денег потом нужно будет на ремонт жилья

Цитата
Katerina-ROI пишет: Да, Уверена что продастя и буду в выигрыше даже % еще успею перекрыть. если продам этом году.

Опять же . Это всё гипотетические рассуждения на стагнируещем рынке
Вы знаете цену реальных продаж аналогичного с вами объекта недвижимости?

Никакого ехидства. Просто вы видите картину слишком радужно
А на деле экспозиции по сдаче и особенно по продаже довольно длительны

Сами же риск недостроя видите .

Цитата
Katerina-ROI пишет: В) Продать студию - вложить все деньги с продажи + 1,7 в ИПО№ 2 жить и не страдать. выглядит хорошо, но есть риск, а вдруг все продам и ничего не будет построено?

А других рисков почему то не замечаете

user-1023446

Сообщений: 4759Регистрация: 28.11.2016 Репутация: 148

с 17.01.2024

#18

19.06.2018 10:31

Цитата
UnembossedName пишет: Странный пост. У человека больше денег, чем долг.

Почему странный? Нет, автор топика же собралась 2-ю ипотеку брать. Если бы было больше денег, то вопроса бы и не возникло.

UnembossedName

Сообщений: 19302Регистрация: 07.09.2011 Репутация: 1523 Город: Тула

Будь нейтральным и не злись!

#19

19.06.2018 11:53

WizardU,
Тогда я не понял этой фразы

Цитата
Именно так. Потому сначала сдайте и удвоенными усилиями гасите ипотеку. Чем меньше переплатите - тем лучше.

По вашей логике нужно просто погасить ипотеку и не "переплачивать".
Когда же слово "переплата" и его производные запретят в этом разделе.

Прощай могучий. Ушел хранить деньги в сберегательной кассе

Ломус

Сообщений: 6480Регистрация: 25.12.2015 Репутация: 46 Город: Самара

#20

19.06.2018 12:11

Цитата
WizardU пишет: Почему странный? Нет, автор топика же собралась 2-ю ипотеку брать. Если бы было больше денег, то вопроса бы и не возникло.

Странно то, что у человека есть деньги на погашение ипотеки и ипотека не гасится. После погашения вполне очевидно, что имеющуюся надо продать (аренда будет генерировать явно меньше, чем она будет процентов платить за сумму её стоимости), купить большую площадь и спокойно её выплатить.

bor-kas

Сообщений: 561Регистрация: 17.04.2009 Репутация: 30 Город: Москва

#21

19.06.2018 12:59

Совсем не странно. Если кэшфло позволит гасить две ипотеки (пусть даже у первой аренда не полностью покроет ипотечный платёж, но хотя бы облегчит), то так и нужно делать.

1М200 на 7 лет под 10.9% это сколько ежемесячный платёж, где-то 25 т.р.? За эту сумму скорее всего студию сдать можно.

Ибо с двумя объектами всегда будет манёвр одной из них - продать и загасить оставшуюся. А вот в случае сильного обвала рубля и инфляции от ипотеки будет хороший такой профит (а с нашим курсом к светлому будущему - к бабке не ходи). Две квартиры на выходе лучше, чем одна.

P.S. Только не забывайте, у ТС, судя по всему, это единственное жильё, т.е. чтобы реально сдать его, сначала нужно что-то купить (или снять хотя бы). Поэтому "попробуй сдать" можно делать, когда уже нацелился в какой-то вариант.

Изменено: bor-kas- 19.06.2018 13:00

Ломус

Сообщений: 6480Регистрация: 25.12.2015 Репутация: 46 Город: Самара

#22

19.06.2018 13:39

Цитата
bor-kas пишет: 1М200 на 7 лет под 10.9% это сколько ежемесячный платёж, где-то 25 т.р.? За эту сумму скорее всего студию сдать можно.

Студию в Питере за 25 тысяч? Как-то чрезвычайно оптимистичненько.

animegravitation

Сообщений: 7446Регистрация: 15.07.2014 Репутация: 318

с 18.04.2023

#23

19.06.2018 13:46

Цитата
bor-kas пишет: 1М200 на 7 лет под 10.9% это сколько ежемесячный платёж, где-то 25 т.р.? За эту сумму скорее всего студию сдать можно.

Самое главное - скорее всего

Цитата

bor-kas пишет:
Ибо с двумя объектами всегда будет манёвр одной из них - продать и загасить оставшуюся. А вот в случае сильного обвала рубля и инфляции от ипотеки будет хороший такой профит (а с нашим курсом к светлому будущему - к бабке не ходи). Две квартиры на выходе лучше, чем одна.

Особенно они хороши когда повысят налоги на недвигу smile:D

И что то инфляция есть и обвал рубля был а хаты стояли с 2014 года как бетон smile:D

Люди с баксами выиграли
Люди с рублями наварились на вкладах
Люди с бетоном получили убытки smile:D

из за недополученной прибыли и падения цен либо их стагнации

bor-kas Сообщений: 561Регистрация: 17.04.2009 Репутация: 30 Город: Москва	#24 19.06.2018 13:48 Честно, не знаю, как там в Питере с ценами и где она расположена. И какая площадь - я у нас видел студии и по сотке Правда, вряд ли при этом 1.2М на 7 лет по такой будет в остатке.
	0

bor-kas

Сообщений: 561Регистрация: 17.04.2009 Репутация: 30 Город: Москва

#25

19.06.2018 13:57

Цитата
animegravitation пишет: Особенно они хороши когда повысят налоги на недвигу И что то инфляция есть и обвал рубля был а хаты стояли с 2014 года как бетон Люди с баксами выиграли Люди с рублями наварились на вкладах

Да, про ползучее увеличение налога я забыл, надо его тоже в расчёт закладывать.

По баксам-рублям-бетону я, пожалуй, вас поправлю smile:oops:

. Люди с баксами выиграли, согласен. Люди с рублями на вкладах потеряли ( smile:-X

) немного меньше, чем остальные, из-за хотя бы каких-то процентов на вкладах.

Если уже совсем плохо, то, конечно, при падении цен на недвижимость банк может сделать требование досрочной уплаты из-за падения цены объекта залога, кстати. Тоже неприятная вещь.

В общем, всё скидывать и вылезать в валюту. smile:vnature:

Только прятать её куда - отдельный вопрос.

Все продукты Банки.ру