Грамотное погашение ипотеки

Цитата
retj пишет: - продать её уже как вторичное жилье за ~6-6,5 млн, загасить ипотеку и получить на выходе основную квартиру + 1-1,5 млн. свободных денег.

Я бы так не стал делать. Может статься, что через год полтора доходность бетона превысит доходность консервативных инвестиций.

Цитата
retj пишет: ом. облигации, скажем Сбера под 12% годовых (да рискованнее) но зато доходность перекрывает платеж полностью

Рисковать при наличии ипотеки - не очень правильное решение.

Здравствуйте.
Первый вариант действительно самый простой и логичный.
Но внеся 4 млн за квартиру остаетесь фактически без "подушки безопасности" и с долгом 1 млн. руб.
Ни дай Бог что случится а вы финансово не защищены. В этом варианте будет наименьшая переплата по кредиту, но высокие риски.

Второй вариант мне ближе. Наверно так бы и поступил. Да, потерял бы больше % , но не намного, только разницу между % кредита и депозита. Но главный плюс, что есть в запасе деньги, которые снижают потери, могут быть использованы в непредвиденных ситуациях, и главное, являются сильнейшим успокоителем нервной системы.

В третий вариант я бы не рюхался. Недвижимость не рассматриваю как инвестицию. Но это моё субъективное мнение.

Цитата
retj пишет: Исходные данные: Регион Москва Квартира - 8 750 000 Свои средства - 3 750 000 Ипотечный займ - 5 000 000 Срок займа - 30 лет Ставка по займу - 9,2% Ежемесячный платеж = 43 000 руб.

А точно срок займа 30 лет? По расчету не получается, скорее 25 лет при такой ставке.
Но это к слову.

По теме: что срок 30, что 25 - это крайне невыгодно, сумма погашения основного долга на первых порах вообще неощутима.

1. Сейчас ключевая ставка снижена, есть большая вероятность, что и ипотечные ставки пойдут вниз. Если это реально случится - имело бы смысл перекредитоваться с сокращением срока. Например, снижение ставки до 8,5% годовых при сроке 20 лет даст ежемесячный платеж те же самые 43 тыс., а платить на 10 лет меньше.
2. Остаться совсем без подушки при наличии ипотеки в новостройке - недальновидно и рискованно. Равно как и влезать еще в один котлован, пока первая квартира не достроена.
3. Квартира с отделкой? Если нет - прикиньте, сколько Вам еще надо будет на ремонт и обстановку, как минимум, эту сумму хорошо бы иметь в резерве (кредит на это брать невыгодно, т.к. ставки по потребам всяко выше, чем по ипотеке). Тот же комментарий (ремонт, обстановка) касается и идеи с однушкой.

В целом, я бы, скорее всего пошла по пути:
1. Частичное досрочное погашение (1 млн. руб.) с сокращением срока - приведет к более быстрому погашению тела.
2. 3 млн - считать подушкой + заначкой на ремонт, раскидать по вкладам и иным консервативным и надежным инструментам.
3. При снижении ипотечных ставок - рефинансироваться.

retj,
Верно у нас на заводе говорили: меньше знаешь - крепче спишь!
Верните сначала то, что должны, а уже на остальные деньги стройте какие-то планы. Это уже будут Ваши деньги и Ваша выгода. А сейчас Вы на чужих деньгах свою выгоду выкручиваете - неприлично это, хоть и массово распространено.
Чем раньше вернете, тем лучше. Редкий случай совпадения морально-этического с экономическим.
А после этого уже можно и подушку, и однушку.

Огромнейшее спасибо всем отписавшимся, долгих вам лет

Действительно тяжело всё ёмко уложить в одно сообщение, про те переменные что были написаны.
Не считаю себя обеспеченным человеком, но последний без соли или с ней слава богу не доедаю

Каша у меня именно от того, что хочется как в той поговорке "и рыбку съесть....и на карусели".
Потому что для меня это некий гибрид покупки\инвестирования и не "на последние".
Я отлично понимаю и принимаю доводы о

Цитата
M&E пишет: Остаться совсем без подушки при наличии ипотеки в новостройке - недальновидно и рискованно.

или

Цитата
Ev_58RUS пишет: Рисковать при наличии ипотеки - не очень правильное решение.

У меня есть две двушки, в одной из которых проживаем, покупка этой квартиры это просто расширение т.к. планируем увеличение семьи и в целом хочется быть ближе к тому месту где зарабатываются деньги, а тут всё это совпало и была куплена эта трешка. Есть и другие варианты из разряда "звонок другу,папе,маме" (но мы уже отдельная семья, конечно не бросят и вытащат, так сделает каждый родитель, но это позор на мою голову, не приведи Господи, три тьфу...
Тем не менее не переживаю что могу оказаться в ситуации без денег.
Если бы я покупал единственное первое жилье и на последние и думал как же всё это вытащить, это не .....
нет, не так "Слава Господу Богу, что это не мой вариант"

Цитата
m*******@orc.ru пишет: К сожалению есть ещё 2 варианта: 1. Одну из квартир не построят, 2. Обе квартиры не построят.

Я не рассматриваю этот вариант, да в РФ живем, но всё же исключен, даже если он наступает фонд застройщика и эскроу никуда не деваются.

Цитата
Trakt пишет: Редкий случай совпадения морально-этического с экономическим. А после этого уже можно и подушку, и однушку.

Я понимаю и принимаю Ваш подход и хотел бы счастливого социалистического будущего, но сегодня тут капитализм и нравы подстать, не знаю что тут еще сказать. Разве что кредитов не стоит боятся, если они позволяют делать актив, а не висеть пассивом.

Цитата
BeeS пишет: То есть по факту либо он из этих 100 платит за ипотеку. А то что пришло процентами по вкладу может по нарастающей обратно закидывать. Ну или по другому 20 с процентов минус из 100 которые свободны 23на добивку ипотеки. И свободные 77000 на депозит. Это ещё лям набегает за год. В отрезке 10 лет получается 10 лямов(без процентов и других 4 лямом)

Здесь я возможно не достаточно точно выразился, это уже чистые за вычетом 43 000 руб. ипотечного платежа, просто еще +100 тыс.


То есть как можно увидеть из написанного, я пытаюсь принять решение как наиболее эффективно распорядиться финансами, я согласен с г-ном

Цитата
Илья_13 пишет: Итого: пока долги дороже инвестиций - гасить долги. Инвестиции доходнее ставки долга - набирать долги и инвестировать.

Это верное замечание, возможно действительно это верный вариант, но разве вариант с покупкой еще одной однушки, что бы на выходе получить 2 квартиры(основная+однушка).

Цитата
BeeS пишет: Человеку свойственно придумывать себе геморой, а потом стойко его преодолевать.

Эта фраза достойна быть выбитой в граните

Цитата
M&E пишет: 3 млн - считать подушкой + заначкой на ремонт, раскидать по вкладам и иным консервативным и надежным инструментам.

Да, это разумно, но разве за период строительства не смогу по 100 тыс\мес. отложить на ремонт? И этот вопрос вроде бы становится не актуален.

Цитата
M&E пишет: А точно срок займа 30 лет? По расчету не получается, скорее 25 лет при такой ставке.

Да, вы правы был не точен, точный срок 27 лет


Резюмируя всё прочитанное, вопросов честно говоря стало для меня еще больше чем ответов
Из всего прочитанного, кстати еще раз всем спасибо.
Я вывел 2 формулы (если кого то неверно понял, то прошу меня поправить, у меня бывает).

- Вложиться деньгами в Облигации Сбера под 12%, гасить 9,2%, а разницу ~ 2,5% еще и реинвестировать (возможно даже более рисково) (я знаком с фондовым, время от времени инвестирую в акции и облиги разных компаний, из принципа не складывать яйца в одну корзинку)
Но тут вопрос, ведь срок ипотеки 27 лет, это ж не всю жизнь с облигациями Сбера жить, тут ступор...

- Купить таки однушку, сдать или продать и получить по факту на выходе по ценам вторички примерно 10млн (основная) + 6млн(однушка) = итого 16 млн.
в противовес - ну загашу я все сразу, получу готовую основную и всё, не будет ни денег, ни еще одной квартиры. И начинай сначала, копи первый взнос, бери опять ипотеку, не кажется этот вариант более бредовым чем с покупкой однушки?????

Цитата
BeeS пишет: Вначале наверное всё таки надо понять какие цели Вами преследуются. Если жильё как единственное и для жизни это одно. Если Вы пытаетесь инвестировать это совсем другое.

Это важный вопрос, я постарался ответить, что бы быть понятым, у меня в голове каше - а на выходе хочется получить гибрид и того и другого.

Цитата
retj пишет: Вложиться деньгами в Облигации Сбера под 12%

А где Вы видели такие облигации? Доходность ликвидных облигаций Сбера сейчас ~ 6,5 - 6,8 %. А 12 % это уже ВДО и соответствующие риски.

Цитата
M&E пишет: По теме: что срок 30, что 25 - это крайне невыгодно, сумма погашения основного долга на первых порах вообще неощутима.

зато нагрузка ниже. я тоже выбрал срок с запасом - просто ежемесячно вношу на досрочное сумму, не меньше чем списывается в погашение основного долга... брал на 15 лет, надеюсь в пределах 7 лет погасить ипотеку полностью.

Цитата
Ev_58RUS пишет: ПС. К тому же велика вероятность, что в ближайшие год-полтора ставки продолжат снижаться. Зачем вам тянуть 9,2%, если через год можно будет взять, например, 7%?

Во первых уже сейчас есть ставки 6, 7 и 8 (конечно с оговорками)
Но когда будут повсеместно, то и депозитов не будет по 7 и по 6%! А человек берёт не единственное жильё! Поэтому если ипотека снизится, то остатки тех, кто не смог ранее брать в ипотеку, начнут брать, значит арендный рынок должен просесть, потому как количество предложений будет больше чем желающих снять.
При ставке ипотеки в 5 процентов, арендодателям придётся не сладко! А те первые кто начнёт сливать свои "активы" в виде арендных квартир, сильно повлияют на цены вторички. Что так же в свою очередь отразится на ценах строящегося жилья.
Но конечно "управляющие процессами" не должны допустить таких перекосов.

Ev_58RUS,
Я или что то не так понимаю, либо мы не много по разному мыслим.
Сейчас доходность при сдаче жилья порядка 5-6%
То есть человек который снимает у кого то сейчас квартиру за 20к. в области, за 40-50к. в Москве
При ипотеки в 5% и сроком в какие нибудь 20-30 лет будет отдавать по сути те же деньги, что и за аренду.
Но тут включается механизм" плачу за своё" объясните мне что заставит продолжать платить такую стоимость аренды этого человека? Даже если вдруг он не сможет нести крест ипотеки, то просто забьёт на неё (условно конечно) То есть что там бы "потерял" оплаченные деньги за каждый месяц аренды квартиры, что здесь оплаченные за ипотеку каждый месяц.
Ну да, нужен будет какой то первоначальный платёж. Но его насобирают менее чем за год.
А платить условно 20 за аренду или 25 но за "своё" тут даже многие и думать не будут.
Я могу ошибаться, поправьте меня пожалуйста в моих рассуждениях.

Цитата
retj пишет: т.е. по идее загашу всю ипотеку за 20 лет при этом останусь с 4 млн. на счету.

Самый слабый вариант из всех какие вы рассматриваете. Даже если после досрочки вы будете те-же суммы просто откладывать на вклад, через 20 лет у вас будет значительно больше чем 4 млн.
Ну и вам уже наверное написали. Смотреть надо на разницу по ставкам - между депозитом и кредитом.