Первоначальный взнос или залог недвижимости?

Сам не брал никогда кредитов, поэтому информацией владею слабо, задаю вопрос по просьбе пожилой и финансово малограмотной родственницы, внук которой очень хочет купить жилье.

Ситуация такая. Есть желание приобрести вторичную недвижимость, цена примерно 3,5 миллиона рублей. На первоначальный взнос не хватает, но у бабушки вклад, который закончится где-то в августе, и есть комната, которая выставлена на продажу, но продажа ожидается не скоро. На первоначальный взнос у меня лично просят денег в долг, (причем именно сейчас и как можно скорее), которых мне давать не хочется, но отказать неудобно. Отговариваю покупать квартиру в кредит в это сложное время, но желание иметь свое жилье перевешивает все доводы.

Вопрос: можно ли получить ипотеку под залог комнаты? Есть у бабушки еще дом в области, продавать не собираются, стоит он примерно 1 миллион руб., хотя рыночная оценка не проводилась, дом тоже в принципе можно под залог. Если внести залог и не вносить первоначальный взнос (или внести его в меньшем объеме), то как это повлияет на ставку по ипотеке? Зарплата примерно 60 тыс, долгами не обременен. Санкт-Петербург. Если есть приличные предложения от отдельных банков - порекомендуйте, пожалуйста. Спасибо.