13.03.2017 09:09
Читать материал полностью » Сообщение создано автоматически Тинькофф: история, тариф для самых умных | |||
13.03.2017 09:09 Статья супер  - Как продать ипотечную квартиру? - Получите разрешения от банка. А если Банк против? Если Банк как условие ставит предварительное гашение ипотеки? Тинькофф: история, тариф для самых умных | |
13.03.2017 09:45 Если нашли такого "отчаянного" покупателя для чего спрашивать разрешение у банка? Покупатель гасит остаток кредита, снимается обременение и вперед на сделку! | |
13.03.2017 09:49 Вопросы? Пожалуйста. 1. Вот вы написали, что нужно получить согласие Банка-кредитора. Как описал Томич выше, из практики, дают банки такие согласия или могут отказать, и могут ли выставлять доптребования. 2. "кредит покупателю придется получать в том же банке, что и кредит продавца" Что если банк уже не выдает ипотеку, а иной готов на такой шаг. Расскажите, в чем сложность? Можно же не просто заменить залогодержателя, а для начала, к примеру, рефинансировать кредит, затем оформить в Росреестре высвобожденный. 3. Напишите о том, почему банки неохотно кредитуют под залог частных домов. 4. Думаю, интересно будет людям почитать о страховании, привязанном к ипотечному кредиту. В общем, это навскидку.  | |
13.03.2017 10:12
... продавец объясняет покупателю, куда он может идти. | |||
13.03.2017 10:34 Продавал свою ипотечную квартиру: нашел покупателя с "живыми" дньгами (без ипотеки), провели с участием его риэлтора обсуждение всех острых моментов. С банком назначили дату сделки, получение согласия не потребовалось, т.к. формально весь мой долг загасил покупатель через кассу банка, после чего мне банк просто отдал закладную и письмо, что вся сумма погашена. Соответственно, на момент подписания ДКП квартира была свободна от обременений. После регистрации сделки я получил остаток наличных из ячейки. Основные сложности были с поиском реального покупателя, которого надо было не спугнуть такой особенностью сделки. А в банке все прошло гладко. Но это только одна из существующих схем. Наиболее "простая" с юридической точки зрения. | |
13.03.2017 10:35
Какой покупатель захочет просто так погасить кредит с распиской или со словесным обещанием продавца после снятия обременения перерегистрировать квартиру на него? так нельзя делать. останется потом доверчивый покупатель и без квартиры, и без денег. Гашение кредита покупателем происходит не просто так, а с заключением договора. После оформления договора параллельно идет снятие обременения и перерегистрация квартиры на нового владельца в Росеестре. Если не спрашивать разрешения от банка, и подавать документы в Росреестр на снятие обременения и перерегистрацию, то Росреестр сочтет это двойной продажей и отменит запрос. И в таком случае можно дождаться санкций от банка: например, требования досрочно погасить кредит. Ключевой вопрос математики: не все ли равно? (с) | |||
13.03.2017 10:50
Ещё бы в банке были проблемы! А сложность, как вы справедливо пишите, именно в поиске покупателя, для которого ваш остаток по ипотеке - настолько незначительная сумма, что он готов сыграть на неё в лотерею. Причем стоимость билета - это вся сумма, а выигрыш - право купить именно вашу квартиру, хотя на рынке полно других. Странная игра, но у нас много рисковых людей. БПФ† РЗБ† Софрино† Маст-банк† ЛенОблБанк† Ренессанс† Внешпромбанк† Банкирский дом† РосИнтерБанк† Югра† | |||
13.03.2017 10:58 Дикое желание забить на матчасть характерно не только для нынешних работников банков... вот было бы чего сложного... Конечно, грамотный способ реализации заложенной недвижимости должен предложить банк. Ну вроде как нужные специалисты собраны в одном месте (имеется ввиду офис, а не то, что все только что подумали), имеют актуальный опыт работы с залогом недвижимости и прочее... Но... не тут то было. Как и во все остальном, что касается периода "после выдачи кредита" работники банков проявляют нереальную безграмотность и полное отсутствие интереса. Предусмотреть порядок действий в случае реализации валютного риска - да ну ... ; заемщик сообщает, что у него проблемы, нужна помощь! хотя куда он сообщает?! мы ж не принимаем заявления не по форме, а такой формы нет. Сообщает на форуме банки.ру - "ну, мы разберемся и вернемся к вам с ответом! (через год, а там и на просрочку выйдет, и тупо продадим в шарагу какую-нить)". Так вот с продажей залога все тоже самое - никто даже не собирался подумать "что нужно делать в этом случае", вот различные операционные подразделения и лабают невыполнимые дополнительные требования. а на самом деле все реально просто: банк дает разрешение на продажу недвижимости с выполнением определенных условий: 1. договор купли продажи заключается по форме, согласованной с банком; 2. для получения средств от продавца используется счет заемщика для расчетов по кредиту; 3. Заемщик дает поручение банку на полное досрочное погашение кредита из средств полученных от продавца; 4. сделка проводится через аккредитив, раскрытие аккредитива после перехода прав собственности. и все, все довольны - средства покупателя висят на аккредитиве до перехода прав собственности (если не случилось возвращаются покупателю), аккредитив раскрывается после перехода прав собственности в пользу заемщика, деньги поступают к нему на счет и тут же списываются в погашение кредита - рисков у банка 0. В общем было бы желание... | |
13.03.2017 11:29
Вы предлагаете уж слишком всё сложно. Само по себе предложение использовать аккредитив сложно представить для 99.99% физиков и 95% банковских работников (значительно же "проще и безопаснее" через ячейку с полным отсутствием возможности увидеть, что в неё реально положено и лежит на момент окончания сделки). | |||
13.03.2017 11:51 Вопросы: приведите схемы, в которых покупатель не обязан доверять продавцу. Приведите примеры банков и используемые у них схемы. Какие именно банки практикуют схему с аккредитивом? В общем - приведите примеры практики. Поверьте: вариант "покупатель загасит кредит" - не вариант, а чудо. | |
13.03.2017 12:11 У меня знакомая покупала ипотечную квартиру. Тонкостей сделки не знаю, а выбрала ипотечную по очень простой причине - цена на 30% ниже рынка. Тут уж каждый сам решает - стоит идти на дополнительные риски или нет. Но говорить, что ипотечную квартиру продать так же просто, как без обременений - весьма и весьма наивно, особенно в марте 2017. | |
13.03.2017 12:21 Автор не в теме. Сбер ставит заемщиков, пытающихся продать квартиру, в заведомо тупиковую ситуацию. Покупатель фактически должен идти на риск, гася кредит за заёмщика в обмен на филькину грамоту "предварительный ДКП" - все другие способы продажи (аккредитив, ячейка, переуступка) были отменены осенью. На переговоры по сделке приходят какие-то странные личности, закладные неожиданно теряются. Возможно мне попался странный продавец, не знаю. | |
13.03.2017 12:33 Честно скажу - зашел из-за фотографии автора | |
13.03.2017 12:46 В продаже залоговых квартир на самом деле нет ничего сложного и доверие между участниками сделки никому не нужно - от слова совсем Есть абсолютно рабочий банковский инструмент - аккредитив. Принцип действия элементарен - заключается договор купли продажи с расчетами через аккредитив. Прописываются условия перевода денег с аккредитива на счет продавца: стандартно подтверждение перехода прав на имущество. Покупатель вносит на свой счет сумму и перечисляет ее на аккредитив. Все с этого момента у этой суммы 2 пути - 1. на счет продавца после перехода прав, 2. на счет покупателя, если в течение оговоренного срока перехода прав не произошло. Вмешаться в процесс невозможно. Банк до перехода прав денег забрать не может, покупатель до определенного срока денег обратно забрать не может. Примеров, сорри не приведу, ибо читай причины из первого поста. Но если в банк обратиться с готовым решением, то большинство разрешение выдаст на индивидуальной основе (сбер не банк). У меня такие сделки в практике были | |
13.03.2017 15:06
Спасибо за вопросы, в других темах рассмотрим подробнее. Вкратце скажу так: 1. на моей практике банки обычно соглашаются, конечно, за всех не скажу. 2. О вариантах все правильно пишете. Банки со стороны почти не одобряют такой залог, который на момент проверки обременен ипотекой другого банка. 3. Частные дома банки не очень жалуют, т.к. это менее ликвидный залог, чем та же квартира: оценить, проверить, продать дольше и сложнее. 4. А вот что можно почитать об ипотечном страховании: http://www.banki.ru/news/columnists/?id=8171148 и http://www.banki.ru/news/columnists/?id=8187158 Ключевой вопрос математики: не все ли равно? (с) | |||
14.03.2017 10:28
Как раз с ячейкой все проще, помещение денег происходит в присутствии продавца и покупателя. Даже услугу пересчета и проверки банки предоставляют. Доступ к ячейке никто не имеет, пока сделка не будет завершена. | |||||
14.03.2017 10:58
расчеты через ячейки, в данном случае, не дают защиты банку, т.к. заемщик, после получения средств, может отказаться от досрочного погашения кредита, а залог по факту потерян. | |||
14.03.2017 11:57
Деньги на погашение ипотеки вносятся сразу в кассу банка. Покупателем, как правило. а в ячейку закладывается остаток суммы, предназначающийся продавцу после перерегистрации в Росреестре. Ключевой вопрос математики: не все ли равно? (с) | |||||
14.03.2017 12:20
В этом случае не защищен покупатель. Аккредитив в данном случае нормальный, защищающий интересы всех участников сделки инструмент. Все остальное - ячейки, предварительное погашение долга и прочие извращения = результат банальной некомпетентности и нежелания работников банков заниматься обслуживанием кредитов. | |||
14.03.2017 12:47
А потом продавец внезапно узнаёт, что за то время, как "никто не имел доступа к ячейке", из неё всё пропало. Вы на самом деле никогда не читали/слышали такого рода историй? | |||
14.03.2017 13:09 Господа, аккредитив и точка! Все ячейки, предварительные ДКП, "честное слово" и прочее имеет хоть один, но критический риск, запитанный на добросовестности либо одной из сторон, либо сотрудников банка (в ситуации с ячейкой). При аккредитиве тоже есть сторона, но это банк. При всей недоверчивости к системе в схеме купли-продажи ипотечной квартиры это самый надежный участник. | |
14.03.2017 14:52 Против аккредитива ничего не имею, но некоторые банки не проводят сделку между физическими лицами с помощью аккредитива, а используют ячейку в основном. Честно, истории про то, что из ячейки все пропало - из серии "не найдены счета вкладчиков в лопнувшем банке", "сотрудник банка переводила деньги клиентов на свой счет", а значит относятся к мошенническим действиям и преследуются по закону. А "честное слово" - только на совести участников и никак и ничем не подтверждено. Я бы стала делать эти понятия равноценными. Ключевой вопрос математики: не все ли равно? (с) | |
14.03.2017 15:41
Ну так о том и речь - банальная операция, одна из самых элементарных, вызывает ступор у "специалистов". Как и многие другие решения, существенно облегчающие жизнь в период "после выдачи кредита". Но ведь это ж читать надо. Изменено: - 14.03.2017 16:36 (Отмодерировано.) | |||
14.03.2017 16:07 Если банки не хотят заниматься аккредитивами, то почему бы не использовать депозит нотариуса? В Европе, где почти вся недвижимость обременена ипотекой использование депозита нотариуса было раньше очень распространено и сейчас тоже иногда используется по незнанию клиентов ,т.к для нотариуса проводящего сделку это - дополнительный доход. На данный момент схему упростили и деньги можно абсолютно безопасно переводить напрямую в банк продавца, из них будет в первую очередь погашен ипотечный кредит. Т.к сделки по недвижимости оформляются в обязательном порядке через нотариуса , ни для продавца ни для покупателя никаких рисков нет. | |
