Как правильно прописать ДКП при продаже квартиры ипочникам Альфы

Договор с отметкой отдают всем сторонам, егрн может заказать любой человек, даже сторонний по конкретному объекту.
Расписка тоже обоим сторонам выдается, там прописываются все документы, которые сдаются на регистрацию.

Цитата
Gacetero пишет: Вариант с оформлением ДКП у нотариуса банк почему-то исключает...

1. Спросили ли Вы у сотрудников ипотечного отдела "Альфа-Банка", почему именно они отвергают удостоверение нотариусом договора купли-продажи?

Цитата

Gacetero пишет: в этом же типовом ДКП написано: "Перечень и характеристики документов, предоставляемых Получателем денежных средств (Продавцом) для раскрытия (исполнения) Аккредитива и осуществления платежа по нему: - оригинала или нотариально заверенной копии настоящего Договора с отметками регистрирующего органа о государственной регистрации права собственности Покупателя и ипотеки в силу закона в пользу Банка. - оригинала или нотариально заверенной копии Выписки из Единого государственного реестра недвижимости, подтверждающей регистрацию права залога (ипотеки) в пользу Банка. - копию расписки, органа, осуществляющего государственный кадастровый учет и государственную регистрацию прав, подтверждающей предоставление закладной в указанный орган".

2. В проекте вашего договора купли-продажи предоставление продавцом в банк для исполнения аккредитива:

1) оригинала или нотариально заверенной копии настоящего договора с отметками регистрирующего органа о государственной регистрации права собственности покупателя и ипотеки в силу закона в пользу банка я обусловил бы, "если такие отметки будут поставлены на экземпляре продавца", потому что вдруг по каким-либо не зависящим от продавца причинам они поставлены не будут;

2) копии расписки органа, осуществляющего государственный кадастровый учет и государственную регистрацию прав, подтверждающей предоставление закладной в указанный орган, необходимо исключить, потому что:

а) при подаче документов через Многофункциональный центр (МФЦ) такая расписка будет выдана не органом, осуществляющим государственный кадастровый учёт и государственную регистрацию прав (Росреестром), а МФЦ;

б) согласно абзацу первому пункта 7 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (в редакции от 02.08.2019) "Закладная составляется залогодателем...", которым является покупатель, в связи с чем прилагать закладную к своему представляемому заявлению о государственной регистрации права собственности на покупаемую квартиру должен именно покупатель, как залогодатель, соответственно, закладная будет указана в расписке, выданной покупателю-залогодателю, а не продавцу, к тому же покупатель может и не дать продавцу полученную расписку для снятия с неё копии, потому что не обязан делать это, если только такое обязательство он не примет на себя непосредственно в самом договоре купли-продажи.

2.1. Для исполнения аккредитива продавцу вполне достаточно предоставить в банк полученную им самим или иным лицом выписку из Единого государственного реестра недвижимости "Об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости" или "О переходе прав на объект недвижимости", о чём именно можно указать в договоре купли-продажи и в условиях аккредитива.

Цитата
Gacetero пишет: Как здесь что прописать, чтобы не зависнуть между моментом подписания и моментом получения денег?

3. Для этого надо подстраховаться внесением в договор купли-продажи условия принятия покупателем на себя обязательства представить в орган государственной регистрации прав на недвижимость заявление о государственной регистрации своего права собственности на покупаемую квартиру и прилагаемые к нему все необходимые для этого документы в конкретный срок, например:

"00. Покупатель обязуется представить в орган государственной регистрации прав на недвижимость заявление о государственной регистрации своего права собственности на покупаемую квартиру вместе со всеми прилагаемыми к нему необходимыми для этого документами (включая закладную), в срок - в течение одного рабочего дня после заключения настоящего договора.

0.1. При неисполнении покупателем обязательства, указанного в пункте 00 настоящего договора, покупатель обязуется оплатить продавцу неустойку в виде штрафа в сумме сто тысяч рублей, в срок - в течение трёх дней после заключения настоящего договора..".

4. Также в интересах продавца необходимо указать в договоре купли-продажи предварительно согласованные с аккредитивным отделом банка условия аккредитива и впоследствии проконтролировать их составление покупателем в банке.

Цитата
Gacetero пишет: Но отвергли однозначно.

Потребуйте-попробуйте получить ответ. Иногда за подобными закидонами стоит откровенная выгода банка и откровенная не выгода для продавца.

У нас была похожая ситуация - банк был резко против участия нотариуса и юристов с нашей стороны вообще - не допуская даже малейших изменений в договоре - и приведенный нами прямо на сделку нотариус-юрист указал нам на скрытые проблемы для нас в предложенном договоре - как минимум нам было бы возможно получение средств только через открытие счета в банке. Сроки получения тоже были невыгодные. И еще мелких фокусов штук пять насчитали.
Не знаю с чем была связаны все подобные договорные хитрости от банка выдавшего ипотеку покупателям, но нас это не волновало и вас не должно волновать.

Сомневаетесь? Требуйте внятного ответа - а не отговорок в стиле "такова внутренняя политика банка". Отношения ипотечника и банка это не ваши отношения, и не ваши проблемы.
Но это конечно если вам не крайне срочно нужно продать.