Хедж фьючерсом на доллар-рубль. Продажа Квартиры.

Коллеги, помогите пожалуйста:
Суть: Квартира в стадии продажи, сделка завершится неизвестно когда,
Надо захеджировать (фьючерсом Si) будущие валютные риски при локальном укреплении рубля.

Вводные: квартира стоимостью 7 млн. руб (*условно).
Допустим, что я продам эту квартиру не ранее Августа (ну пока то се, вирус, карантин, скидку большую за срочность давать неохота итд).
И допустим, что я ожидаю временного укрепления рубля с 70 за доллар (это просто как условие задачи, вероятность этого не является предметом топика. Ясно, что это -"бабка на двое сказала").
К этому моменту у меня может еще не быть этих 7 млн, ибо квартира не продана.
Я хочу купить фьючерс на доллар-рубль.
7 лямов руб, по курсу USDRUB =70
SUM_USD = 100.000 usd.

Необходимо купить 100 лотов\фьючей Si. (Сентябрьского Si-9.20? )
Стоимость Si-9.20 будет дороже текущей цены, допустим 72,000 руб ( при USDRUB =70 на условный Июнь)
(Точно мы, конечно не знаем, но если брать курс на 04/04/20 - цена Si -09.20 = 78 956, при курсe USD\RUB = 76.5, поэтому наше допущение нормально).
Стоимость 100 фьючерсов = 7.2 мио.
ГО для Si-9.20 ~ сейчас примерно 15 % (на текущую дату это 12 625 руб для фьюча стомостью 78.956)
https://www.moex.com/ru/contract.aspx?code=Si-9.20
Итого, надо заплатить
ГО (заморожено) = 15% *72.000 *100 = 1.080.000 руб.
Комиссия за покупку = 1.2 р *100 = 1200 руб
Комиссия брокера за сделку = 0,74 р *100 = 720 руб

Итого: 1.081.920 руб.
При этом, надо предусмотреть некие доп средства на
- расширение ГО в случае резкой волатильности (скока в % от ГО ?)
- вариационную маржу (если после покупки фьюча бакс пошел "не туда", куда мы думали)
- ? (еще что-то).

После покупки в Июне этого добра, я спокойно продаю квартиру в в начале Сентября (до даты экспирации Si-9.20)
Получаю за квартиру свои 7 миллионов.
В этот момент, допустим, курс USDRUB = 82
Мои фьючерсы стоят =8.200.000 руб.
Вариационная маржа = 8.2 млн - 7.2 млн = 1 млн. (ясно, что она будет высчитываться и списываться\начисляться после каждодневного клиринга, но по итогу будет вроде так).
Налог НДФЛ =13% *1 млн = 130.000 руб
По итогу, на счету = 870.000 руб.
Но мы ранее заплатили комисс (1200+740) то есть всего "маржа" будет ~ 868 тыс руб.
Да сама сумма от продажи квартиры = 7 лямов.
ИТого у меня на руках = 7.868.000 руб

SUM_USD = 95,951 USD (по курсу 82 руб за доллар на дворе).

почти $4,049 "потерь" от первоначальных 100K.
+ недополученные %% от 1 миллиона руб, замороженных в ГО (а на самом деле больше).
При ставке 6% годовых это около 15.934 р за 3 мес. или $194

Конечная стоимость хеджа = $4.243, при хеджируемых $100K или 4.2 %

Вопросы:
- Есть ошибки в размышлениях и рассчетах ?
- Есть иной (менее рисковый) способ хеджа в описанной ситуаййии ? (опционы, думаю еще более рискованые)
- Что случится, если бакс "пойдет не туда" и к моменту продажи квартиры станет не 82. а 65? (ну например).
Будет - стоимость фьючей снизится с 72.000 до 65.000
Убыток будет = 7.2 млн -6.5 млн = 700.000 руб.
И если на моем счете не будет свободных 700к, кроме упомянутых выше 1млн ГО -то привет маржин колл. Брокер закроет принудительно мои позиции. Верно ?


Большое спасибо