Форум

Титульное страхование квартиры, право собственности на которую получено по суду

О признании незаконной постройки законной

Сообщений: 57Регистрация: 20.02.2010 Репутация: 7

01.08.2017 18:03

Уважаемые форумчане, добрый день.
Столкнулся со странной, на мой взгляд, ситуацией.
Задача - титульное страхование (по ипотеке) квартиры, собственность на которую была получена действующим собственником по суду.
История такая.
Объект (малоэтажный многквартирный дом) построен в 2015 году, на участке, предназначенном для этих целей (то есть не участок ИЖС, а именно - для строительства многквартирного малоэтажного дома).
Но построен без разрешений.
далее собственник обратился в суд о признании незаконной постройки законной. И суд подтвердил запрос. Далее были получены документы на дом (кадастровый номер, адрес и т.д.) и на квартиры в нем. Это было в конце 2015 года.
Я сейчас столкнулся с ситуацией, что страховые отказываются даже смотреть на документы на собственность, которая была получена по суду.
Список страховых, не принявших к рассмотрению документы:
АльфаСтрахование
Альянс
РосГосСтрах
Согласие
Согаз
Энергогарант

Список страховых, которые изучают документы, но пока не дали ответа
Абсолют, Ренессанс, ВСК
Еще СургутНефтеГаз смотрели, но потом отказали (без объяснений, может, и не смотрели вовсе).

Список страховых, которые подтвердили, что готовы страховать
Ресо, Эрго

Для меня эта ситуация удивительна. На мой взгляд, это примерно как придти к зубному с проблемой, а он скажет что-то типа "не-не-не, лечить вас не буду".

Интересует, есть ли у кого практический опыт страхования подобного рода объектов. Может, кто что сможет посоветовать...
Может, я кого-то из страховых упустил из виду (в Ингосе дорого, в ВТБ страхование не хочу).

Изменено: Cruelps- 01.08.2017 18:04

Vdumchiviy

Сообщений: 278Регистрация: 15.11.2013 Репутация: 24

01.08.2017 18:18

Страховщики боятся, что один суд разрешил, а другой потом запретит. Вполне реальная ситуация, особенно если местные власти попробуют оспорить передачу участка под строительство из-за формального невыполнения условий (отсутствие разрешение), например.

В практическом смысле возможность страхования зависит от отношений с андеррайтером, готов ли он вникать во все эти нюансы или ему проще отказать (выдать запретительный тариф). В общем надо искать выходы на таких андеррайтеров. Ну надо готовиться, что дешево не будет.

Cruelps

Сообщений: 57Регистрация: 20.02.2010 Репутация: 7

01.08.2017 18:35

Цитата

Vdumchiviy пишет:
Страховщики боятся, что один суд разрешил, а другой потом запретит. Вполне реальная ситуация, особенно если местные власти попробуют оспорить передачу участка под строительство из-за формального невыполнения условий (отсутствие разрешение), например.

Гмм...
Это мысли, или сталкивались с подобным на практике?
Я вот с трудом себе представляю, что местная власть приходит и говорит - мы тут вам раньше участок для одних целей продали, но тут подумали и решили поменять его статус. Так что вы будьте так добры, снесите дом (в котором 30 квартир, из которых 27 заселены и проданы официально).
Думаете, такое на практике возможно?

Vdumchiviy

Сообщений: 278Регистрация: 15.11.2013 Репутация: 24

02.08.2017 12:51

Цитата
Cruelps пишет: Это мысли, или сталкивались с подобным на практике?

По поселку Речник в Москве судебные решения были в обе стороны.
Когда обсуждал на практике перестрахование ответственности застройщиков - наслушался самых разных историй про отжим земли/недостроя и т.д. в т.ч. местными властями. Не совсем титул, но общее направление понятно.
Да и главное - страховщикам проще отказать (явно или неявно) по непонятному запросу, чем потом расхлебывать. Премия – копеечная, потенциального гемора в разы больше.
Какой у Вас банк? Всех аккредитованных страховщиков обошли? Или напишите подробности в личку – спрошу знакомых.

Cruelps

Сообщений: 57Регистрация: 20.02.2010 Репутация: 7

02.08.2017 13:26

Цитата

Vdumchiviy пишет:
По поселку Речник в Москве судебные решения были в обе стороны.
Когда обсуждал на практике перестрахование ответственности застройщиков - наслушался самых разных историй про отжим земли/недостроя и т.д. в т.ч. местными властями. Не совсем титул, но общее направление понятно.
Да и главное - страховщикам проще отказать (явно или неявно) по непонятному запросу, чем потом расхлебывать. Премия – копеечная, потенциального гемора в разы больше.
Какой у Вас банк? Всех аккредитованных страховщиков обошли? Или напишите подробности в личку – спрошу знакомых.

В общих чертах понятно, спасибо большое.
У меня ВТБ-24.
В целом, проблемы нет - мне две страховые подтвердили возможность страхования, и еще от трех я жду ответы сегодня.
Я просто удивился подходу, о чем, собственно, и написал.
Ну вот, например. Спросил у СургутНефтегаза причину отказа. Они одни из тех немногих, кто отказали после рассмотрения документов, а не до.
Так вот, в качестве основной причины их юристы называют тот факт, что участок под домом принадлежит собственнику, который на нем построил дом и продает квартиры, и есть риск, что собственник решит сам участок продать.
Я это прочитал - у меня глаза на лоб. По земельному кодексу земля под многоквартирным домом принадлежит владельцам квартир в нем, даже если в кадастре указано третье лицо. И с участком никаких действий производиться не может. А тут на тебе - такой ответ.

Спасибо большое за предложение помощи, пока вроде справляюсь. Если что не будет получаться, с Вашего позволения, напишу Вам.

Vdumchiviy

Сообщений: 278Регистрация: 15.11.2013 Репутация: 24

02.08.2017 13:44

Цитата
Cruelps пишет: У меня ВТБ-24.

у ВТБ 24 еще аккредитованы:
Уралсиб, МАКС, Ренессанс, Наско, Югория, Пари, Либерти Страхование, Зетта Страхование, Спасские Ворота

PS. обратите внимание, что на первый год ВТБ может навязать страхование в ВТБ страховании.

Cruelps

Сообщений: 57Регистрация: 20.02.2010 Репутация: 7

02.08.2017 14:13

Цитата

Vdumchiviy пишет:
у ВТБ 24 еще аккредитованы:
Уралсиб, МАКС, Ренессанс, Наско, Югория, Пари, Либерти Страхование, Зетта Страхование, Спасские Ворота

PS. обратите внимание, что на первый год ВТБ может навязать страхование в ВТБ страховании.

Спасибо большое. Я в большинство этих компаний не обращался.

PS Ренессанс вот как раз только что сказал, что по суду не будет страховать. Зачем-то анкету у меня долго требовали, чтобы это сказать.

PPS Да не, вроде не навязываются сами. Они мне цену сказали предварительную, и я им ответил, что у них не буду покупать страховку. Переспросили "что, пойдете в какую-то шарагу?"
Я говорю: "про Ингос, Ресо и некотороых других знаю, а вот ВТБ страхование, если хочет внятных клиентов, должно вести политику примерно как у Тинькова - полис дешевле основных конкурентов, а не дороже."
В итоге они слились.

Ms_Cash

Сообщений: 46Регистрация: 25.09.2009 Репутация: 6

13.08.2017 14:31

Цитата
Cruelps пишет: На мой взгляд, это примерно как придти к зубному с проблемой, а он скажет что-то типа "не-не-не, лечить вас не буду".

Вы никогда не сталкивались с проблемой, когда приходишь к зубному пломбу поставить, а он говорит - "нет, пломбу ставить не буду, только вырывать и ставить искусственный"?

Как андеррайтер по титульному страхованию могу сказать, что такие объекты многие СК ни по титулу, ни по конструктиву на страхование не берут. И отказ идет сразу, потому как смысла смотреть документы нет. Такого "самостроя" по стране очень много и не факт, что в ближайшем будущем за него не возьмутся точно также, как Собянин взялся за киоски и павильоны... А ведь там также у многих было право собственности оформлено. И ничего, снесли и послали в суд доказывать, что ты взяток прежней администрации не давал, чтобы тебе право собственности оформили.
Почему не было разрешения на строительство не интересовались? Так прямо свято верите, что все строительные нормы и требования выполнены и ваш дом, как карточный домик, не развалится через несколько лет?

Cruelps

Сообщений: 57Регистрация: 20.02.2010 Репутация: 7

13.08.2017 16:10

В общем, по итогу проработки получил согласия трех страховых
Эрго, Абсолют и Ресо.
Выбрал Эрго, т.к. у Абсолюта рейтинги пониже, а у Ресо тариф выше в 1.5 раза.

Ряд компаний смотрели документы, но отказали:
Зетта (юристы смотрели документы, но недостаточно глубоко), ВСК (не объяснили причин), Сургут (причины их отказа, на мой взгляд, абсурдны). В любом случае, спасибо этим компаниям - пусть их юристы изучали документы поверхностно, но по крайней мере - они взяли документы смотреть.
.
Абсолютное большинство компаний отказали, даже не став смотреть документы. Среди них Ингосстрах, Альфастрахование, ВТБ страхование (сказали, что смотрели, но я в них сомневаюсь), Макс, Согласие, Ренессанс, Энергогарант, Согаз. Возможно, кого-то забыл. Всерьез подумаю, стоит ли в этих компаниях страховать, к примеру, КАСКО.

skrug74 Сообщений: 33Регистрация: 05.11.2012 Репутация: 0 Город: Курск	#10 13.08.2017 16:42 Cruelps, попробуйте обратиться в РЕСО. У них очень вкусное страхование квартир. Как по цене, так и по условиям. Да и разбор вполне адекватный.
	0

Mashiro-sama

Сообщений: 738Регистрация: 08.11.2007 Репутация: 25 Город: Волжский

#11

14.08.2017 12:01

Цитата
Cruelps пишет: Я вот с трудом себе представляю, что местная власть приходит и говорит - мы тут вам раньше участок для одних целей продали, но тут подумали и решили поменять его статус

Да вон, в волгоградской области, коттеджный поселок Белая дача. Сначала местная администрация выделила участки под ИЖС, народ радостно настроил коттеджей. Через несколько лет прокуратура признает решение администрации незаконным, и назначение земель обратно меняется на сельскохозяйственное. И все - "сносите ваши домики, сейте картошку и морковку".

Cruelps

Сообщений: 57Регистрация: 20.02.2010 Репутация: 7

#12

14.08.2017 12:36

Цитата

Mashiro-sama пишет:
Да вон, в волгоградской области, коттеджный поселок Белая дача. Сначала местная администрация выделила участки под ИЖС, народ радостно настроил коттеджей. Через несколько лет прокуратура признает решение администрации незаконным, и назначение земель обратно меняется на сельскохозяйственное. И все - "сносите ваши домики, сейте картошку и морковку".

Хммм... интересно.
А есть ссылка на форумы/обсуждения?
Есть вполне себе рабочая ст.302 ГК РФ - добросовестный покупатель.
Если незаконные действия администрации привели к законной покупке недвижимости добросовестными покупателями, то истребование у них недвижимости, равно как и требование ее сноса, является незаконным и оспаривается в суде.
Судебная практика мои слова подтверждает.
Чем условный участок, где строит ПИК, отличается от участка ИЖС, на котором частник строит свой дом? Это не ромашка "верю-не верю, любит-не любит".
Реально интересно, неужели кто-то снес кто свой коттедж? Или кому-то снесли?

PS Нашел пару статей. Например, вот http://v1.ru/text/news/323223434895360.html
Могу откомментировать следующее:
На фото имеют место малоэтажные многоквартирные дома (таунхаусы).
Это сущственно, т.к. участок ИЖС предназначен для ИНДИВИДУАЛЬНОГО жилищного строительства, то есть у дома не должно быть признаков многоквартирности.
Частных коттеджей я на фото не вижу. Коттедж выглядит вот так https://spb.a1-dom.ru/assets/image-cac...7f5b3b.jpg
Учитывая вышесказанное, основания у адиминстрации для сноса имеются.
Было бы интересно взглянуть именно на документы.
Другой вопрос, если я в выписке из ЕГРП вижу назначение "малоэтажный многоквартирный жилой дом". Вы реально полагаете, что спустя несколько лет прокуратура может потребовать изменить статус такого участка на другой, при условии, что этот самый малоэтажный дом на нем уже стоит?

Изменено: Cruelps- 14.08.2017 12:50

Ms_Cash

Сообщений: 46Регистрация: 25.09.2009 Репутация: 6

#13

15.08.2017 14:48

Цитата
Cruelps пишет: Абсолютное большинство компаний отказали, даже не став смотреть документы

А что их смотреть? Такие ситуации через андеррайтеров по титулу проходят десятками в день. Стандартные решения судов, как под копирку писаные. Их и изучать не нужно, если андеррайтинговой политикой компании по титулу предусмотрено, что такие случаи сразу попадают в отказ.
Вы были больше удовлетворены обслуживанием в той компании, кто несколько дней "смотрел документы", а потом все равно отказали?

Цитата
Cruelps пишет: Всерьез подумаю, стоит ли в этих компаниях страховать, к примеру, КАСКО.

А это - вообще "детский сад": мама не разрешила есть мороженое на морозе, назло ей сниму шапку и отморожу еще и уши. Большинство из этих компаний - наиболее адекватные как по условиям каско (в том числе стоимости), так и по отсутствию проблем с урегулированием убытков.

Все продукты Банки.ру