Женщина купила квартиру на вторичном рынке. Продавцом был разведенный мужчина — единственный собственник жилья. Квартира ему досталась от матери в дар: то есть эта недвижимость была личной, а не совместно нажитой собственностью. Но при этом в квартире были зарегистрированы бывшая жена и их несовершеннолетний сын.
Ситуация выглядела безопасной. Ребенок не был собственником, поэтому согласие органов опеки на сделку не требовалось. Бывшая супруга на квартиру претендовать не могла — жилье не относилось к совместно нажитому. Продавец заверил покупательницу, что бывшая жена с ребенком давно съехали после развода, живут отдельно и скоро снимутся с регистрационного учета. Женщина поверила и заключила договор.
Но через несколько месяцев выяснилось, что выписываться никто не собирается. Более того, бывшая жена заявила, что намерена жить в квартире вместе с ребенком до его совершеннолетия: другого жилья у них нет, а уехать пришлось из-за развода и конфликтов в семье. Вдобавок бывший муж, по ее словам, обещал передать ей часть денег от продажи квартиры в счет алиментов и даже написал расписку, но квартиру продал без ее ведома и денег не отдал.
Может ли покупательница, которая честно купила квартиру у единственного собственника, в итоге лишиться и жилья, и денег из-за прописанного ребенка?
Сравните накопительные счета для хранения крупных сумм и откройте онлайн
Сначала суды встали на сторону покупательницы: право пользования квартирой для матери и ребенка прекратили, потому что они выехали добровольно и бессрочного права на жилье у них нет. При повторном рассмотрении прокуратура подала встречный иск к покупательнице и потребовала признать договор купли-продажи недействительным и вернуть квартиру, чтобы сохранить за матерью и ребенком право проживания до совершеннолетия. Апелляция эти требования поддержала.
Судьи опирались на Семейный кодекс, где указано, что родители обязаны обеспечивать детей и не могут действовать в ущерб их интересам, а развод не лишает ребенка жилищных прав. Если родитель продает квартиру, где прописан несовершеннолетний, у которого нет другого жилья, такая сделка нарушает права ребенка. Дополнительно суд учел неисполненную расписку продавца об алиментах и старую доверенность, выданную бывшей жене еще прежней собственницей (матерью продавца), — по мнению суда, покупательница могла узнать о ней, прояви она должную осмотрительность.
Конституционный суд оставил решение о признании сделки недействительной. Но подчеркнул: признание сделки с жильем недействительной ради защиты прав ребенка — исключительная мера, которая оправдана, только если продавец-родитель очевидно нарушил свои обязанности обеспечить ребенка жильем.
Когда прописка ребенка может стать проблемой для покупателя квартиры
- У ребенка нет фактического жилья — это главный момент, который стоит учитывать при покупке такого объекта.
Другие «красные флаги»:
- Родители в разводе, не общаются, потому что в конфликте.
- Странная история владения: продажа или дарение через близких родственниках в течение последнего года.
Само по себе определение Конституционного суда новых норм не создало. Но есть риск, что на него будут ссылаться в похожих спорах о недвижимости, где затрагиваются интересы детей. А значит, формально чистая сделка с единственным собственником больше не гарантирует покупателю спокойствия, если в квартире прописан ребенок без другого жилья.
Как снизить риски при покупке квартиры
Перед покупкой стоит:
- изучить историю объекта и основания возникновения права собственности;
- выяснить причины продажи жилья;
- запросить расширенную справку о регистрации жильцов;
- обратить внимание на временно снятых с регистрационного учета граждан и лиц, отказавшихся от участия в приватизации;
- проверить семейное положение продавца;
- выяснить, не является ли жилье совместной собственностью супругов;
- при необходимости потребовать нотариальное согласие супруга;
- потребовать выписать ребенка до сделки или потребовать доказательства, что дети обеспечены жильем.
Неплохо проверить и продавца, запросить кредитную историю. Такой отчет покажет долги и риск банкротства: сделки с имуществом банкрота за последние три года могут быть оспорены. Сервис Банки.ру позволяет бесплатно проверить кредитную историю в приложении и получить подробный отчет.
Главное, если вы покупаете квартиру, где зарегистрированы дети:
- Регистрация (прописка) несовершеннолетнего не дает ему права на квартиру, но в исключительных случаях может стать поводом для признания сделки недействительной.
- Покупателю важно запросить архивную справку о регистрации, проверить историю квартиры и семейное положение продавца.
- Не верьте устным обещаниям «всех выписать» — используйте поэтапную оплату или банковскую ячейку с условием выписки всех жильцов.
Доступ к кредитной истории, бонусам и сервисам — после авторизации
Мой профиль
