Как вернуть 1,3 млн рублей за покупку квартиры: подробная инструкция

При покупке жилья можно вернуть часть НДФЛ, который уже удержали с доходов покупателя. Для одного человека имущественный вычет состоит из двух частей: по расходам на недвижимость и по процентам по ипотеке. При ставке НДФЛ 13% максимальный возврат составляет 260 тысяч и 390 тысяч рублей соответственно — всего 650 тысяч рублей. Если квартиру покупают супруги и каждый использует оба лимита полностью, семья может вернуть до 1,3 млн рублей.

С 2025 года действует прогрессивная шкала НДФЛ со ставками от 13% до 22%. Поэтому сумма возврата за доходы, полученные с 2025 года, может быть выше привычных 260 тысяч и 390 тысяч рублей. По разъяснению ФНС, при ставке 22% максимальный возврат достигает 440 тысяч рублей по расходам на жилье и 660 тысяч рублей по ипотечным процентам. Однако фактическая сумма зависит от дохода, применяемых к нему ставок и НДФЛ, уплаченного в бюджет.

На Банки.ру при расчете ипотеки можно заранее выяснить, какой налоговый вычет можно получить в зависимости от стоимости квартиры и размера кредита. 

Калькулятор ипотеки онлайн

Быстро считайте платеж, доход для одобрения, переплату и размер вычета

Рассчитать ипотеку

Разберем, кому положен налоговый вычет за покупку квартиры, какие расходы можно заявить и как получить деньги через налоговую, работодателя или в упрощенном порядке.

Что такое налоговый вычет

Налоговый вычет — это сумма, на которую уменьшается доход, облагаемый НДФЛ. При покупке жилья государство не возвращает часть цены квартиры напрямую: сначала налоговая уменьшает налоговую базу, а затем возвращает излишне уплаченный налог или позволяет временно не удерживать его из зарплаты.

Правила имущественного вычета установлены статьей 220 НК РФ. Получить можно не больше НДФЛ, уплаченного с доходов, к которым разрешено применять вычеты. Если годового налога недостаточно, неиспользованный остаток переносится на следующие годы.

Виды имущественного налогового вычета

При покупке недвижимости применяются два самостоятельных вычета:

1. Вычет на покупку или строительство жилья. В расчет входят подтвержденные расходы в пределах 2 млн рублей на человека. При ставке 13% можно вернуть до 260 тысяч рублей.
2. Вычет на уплату процентов по целевому кредиту. В расчет входят фактически уплаченные проценты в пределах 3 млн рублей на человека. При ставке 13% можно вернуть до 390 тысяч рублей.

Предельные суммы расходов установлены пунктами 3 и 4 статьи 220 НК РФ.

Лимиты не складываются в один общий вычет. Покупатель может заявить сначала расходы на приобретение квартиры, а затем — проценты по ипотеке. Одновременно получать обе части также разрешено, если хватает уплаченного НДФЛ.

Кому положен налоговый вычет

Получить налоговый вычет за покупку квартиры может человек, который одновременно соблюдает несколько условий:

• является налоговым резидентом РФ в году, за который заявляет возврат;
• приобрел жилую недвижимость на территории России;
• оплатил покупку полностью или частично собственными либо ипотечными средствами;
• имеет доход, входящий в основную налоговую базу, и платит с него НДФЛ по ставкам 13%, 15%, 18%, 20% или 22%;
• ранее не исчерпал соответствующий лимит имущественного вычета;
• купил объект не у взаимозависимого лица.

Понятие налогового резидента установлено статьей 207 НК РФ. По общему правилу им признается человек, который фактически находится в России не менее 183 календарных дней в течение 12 следующих подряд месяцев.

Гражданство само по себе не определяет право на вычет. Важны налоговое резидентство, подходящий доход и соблюдение остальных требований статьи 220 НК РФ.

К основной налоговой базе относятся, например, зарплата, вознаграждение по гражданско-правовому договору, доход от сдачи имущества в аренду и предпринимательский доход ИП на общей системе. Порядок определения основной налоговой базы и применения к ней налоговых вычетов предусмотрен статьей 210 НК РФ.

Самозанятый, который платит только налог на профессиональный доход, вернуть НДФЛ не сможет. То же относится к человеку, который получает только необлагаемую государственную пенсию.

Важно! С 2025 года имущественный вычет нельзя использовать для уменьшения налога с процентов по банковским вкладам. Эти доходы формируют отдельную налоговую базу, к которой вычет на покупку жилья не применяется. Наличие НДФЛ с вклада само по себе больше не дает права вернуть налог за покупку квартиры.

За что можно получить имущественный налоговый вычет

Вычет предоставляется по расходам на жилые объекты, перечисленные в подпункте 3 пункта 1 статьи 220 НК РФ.

Если объект покупается в кредит, то можно получить вычет еще и с процентов. Во второй половине 2026 года эксперты Банки.ру заметили кратный рост спроса на ипотечные продукты. Ставки на кредиты после снижения ключевой ставки в июле также постепенно меняются. На Банки.ру можно найти предложения как по льготным ставкам: ПСБ — от 5,9%, Уралсиб — от 6%, так и предложения по рыночным ставкам для приобретения жилой и коммерческой недвижимости: Фора-Банк — 18,1%, КАМКОМБАНК — 17,75%. Если попадаете под условия господдержки, посмотрите ипотеку под 6 процентов: чем ниже ставка, тем меньше переплата — но и вернуть по вычету за проценты получится меньше.

Для квартиры в строящемся доме право на вычет возникает после передачи объекта застройщиком и подписания передаточного акта. Обратиться за вычетом можно после государственной регистрации права собственности. 

В расходы на строительство дома можно включить стоимость проектной документации, строительных и отделочных материалов, работ по строительству и отделке, а также подключения к сетям. Для квартиры без отделки учитываются отделочные материалы, работы и проектно-сметная документация. Перечень таких расходов также закреплен в статье 220 НК РФ.

Расходы на мебель, бытовую технику, сантехническое оборудование, перепланировку, реконструкцию, услуги риелтора, нотариуса и государственные пошлины в вычет не входят. Расходы на отделку также не образуют отдельный лимит: вместе со стоимостью квартиры они учитываются в пределах 2 млн рублей на человека.

Обратите внимание: формулировка о покупке квартиры без отделки должна быть в договоре. Одного фактического состояния квартиры или акта осмотра может быть недостаточно. Чеки, договоры с подрядчиками и банковские документы следует сохранять до получения вычета.

Сколько можно вернуть: расчет суммы вычета

Максимальная сумма расходов на покупку жилья, принимаемая к вычету, составляет 2 млн рублей, а на ипотечные проценты — 3 млн рублей. Но возврат ограничен не только установленными лимитами, но и суммой НДФЛ, уплаченной за соответствующие годы.

Для простого расчета при одной ставке используется формула:

Сумма возврата = расходы в пределах лимита × ставка НДФЛ.

С доходов за 2025 год действует прогрессивная шкала НДФЛ. ФНС приводит следующие максимальные суммы возврата для одного налогоплательщика:

Эти значения показывают предельный результат, если расходы полностью достигают лимитов и вычет уменьшает доход, облагаемый соответствующей ставкой. При прогрессивной шкале доход одного человека может облагаться сразу по нескольким ставкам, поэтому итоговый расчет может отличаться от простого умножения на одну ставку.

Вычет на покупку недвижимости

Лимит составляет 2 млн рублей на человека. Если квартира стоит меньше, вычет равен фактическим расходам.

Для права, возникшего после 1 января 2014 года, остаток вычета разрешено переносить на следующие покупки. Если человек приобрел несколько недорогих объектов, общая сумма расходов для вычета все равно не может превышать 2 млн рублей. Этот порядок закреплен в подпункте 1 пункта 3 статьи 220 НК РФ.

Для жилья, по которому право на вычет возникло до 2014 года, действовали другие правила: вычет был привязан к одному объекту. Поэтому при старой покупке порядок лучше проверять отдельно по году возникновения права.

Вычет на уплату процентов по ипотеке

Лимит по процентам составляет 3 млн рублей на человека. Учитываются только проценты, которые уже уплачены банку, а не вся сумма по будущему графику.

В отличие от основного вычета, процентный вычет предоставляется только по одному объекту. Если человек заявил его даже частично по первой ипотечной квартире, перенести неиспользованный остаток на другую ипотеку нельзя. Такое ограничение установлено пунктом 8 статьи 220 НК РФ.

Лимит 3 млн рублей применяется к кредитам, полученным с 1 января 2014 года. По более ранним целевым кредитам проценты могут учитываться без этого ограничения — в сумме фактической оплаты, если соблюдены остальные условия.

Когда нельзя получить налоговый вычет

Налоговая может отказать полностью или уменьшить заявленную сумму в следующих ситуациях:

• у покупателя нет дохода, к которому применяются имущественные вычеты, или за выбранный год не уплачен НДФЛ;
• объект находится за пределами России или имеет статус нежилого помещения;
• расходы оплатил работодатель, другая организация или иное лицо;
• покупка полностью профинансирована материнским капиталом, жилищной субсидией или другими бюджетными средствами;
• жилье куплено у взаимозависимого лица;
• основной или процентный лимит уже использован;
• по расходам нет подтверждающих документов;
• кредит не является целевым на приобретение или строительство жилья.

Ограничения, связанные с оплатой за счет работодателя, материнского капитала, бюджетных средств и сделками между взаимозависимыми лицами, предусмотрены пунктом 5 статьи 220 НК РФ.

К взаимозависимым лицам относят супругов, родителей и детей, усыновителей и усыновленных, полнородных и неполнородных братьев и сестер, опекунов, попечителей и подопечных.

Другие родственники не входят в этот перечень автоматически. Однако налоговая может учитывать фактические отношения между сторонами, если они могли повлиять на условия или результат сделки.

Если материнский капитал или субсидия покрыли только часть цены, право на вычет сохраняется по сумме, оплаченной собственными или кредитными средствами.

Обратите внимание: право на имущественный вычет не сгорает через три года после покупки. Обратиться можно и позднее. Однако вернуть налог по декларации в обычной ситуации можно только за три календарных года, предшествующих году обращения. Поэтому длительная задержка может привести к потере возможности вернуть НДФЛ за старые периоды.

Какие документы нужны для вычета

Для стандартного получения через декларацию обычно нужны:

• декларация 3-НДФЛ за каждый год, за который заявляется возврат;
• договор купли-продажи, договор участия в долевом строительстве или другой договор приобретения;
• выписка из ЕГРН, подтверждающая регистрацию права собственности;
• для новостройки — передаточный акт или другой документ о передаче объекта;
• банковские выписки, платежные поручения, расписки продавца, кассовые чеки и другие документы об оплате;
• кредитный договор и документы, подтверждающие целевое использование кредита;
• справка банка о фактически уплаченных процентах — для процентного вычета;
• свидетельство о браке и заявление о распределении расходов — при оформлении супругами;
• свидетельство о рождении ребенка — если родитель заявляет расходы на долю несовершеннолетнего;
• договоры, акты, чеки и иные документы по отделке или строительству.

Справку о доходах, которую раньше называли 2-НДФЛ, отдельно прикладывать обычно не требуется, если сведения работодателя уже появились в личном кабинете ФНС. Если данных нет или они неполные, справку можно запросить у работодателя и использовать при заполнении декларации.

Документы загружаются в личный кабинет в виде читаемых сканов или фотографий. Суммы, даты, стороны сделки и назначение платежа должны быть видны полностью. Если налоговая запросит пояснения или дополнительные документы, ответ следует направить в установленный в требовании срок.

Как оформить и получить налоговый вычет за покупку квартиры

Выбрать можно один из трех способов. Они отличаются моментом получения денег, количеством документов и сроком проверки.

Порядок получения вычета по декларации 3-НДФЛ

Наиболее удобно подать декларацию через личный кабинет налогоплательщика.

1. Откройте раздел «Вычеты» и выберите имущественный вычет при покупке недвижимости.
2. Укажите год, за который возвращаете НДФЛ, сведения об объекте и сумму расходов.
3. Добавьте уплаченные проценты, если заявляете ипотечный вычет.
4. Проверьте сведения о доходах и удержанном налоге.
5. Прикрепите подтверждающие документы.
6. Укажите банковский счет для возврата и подпишите декларацию электронной подписью, которую можно сформировать в личном кабинете.
7. Следите за ходом камеральной проверки и отвечайте на требования налоговой, если они появятся.

Камеральная проверка декларации проводится в течение трех месяцев со дня ее представления. Срок установлен пунктом 2 статьи 88 НК РФ.

Декларацию только ради вычета можно подать в любое время года: срок 30 апреля на нее не распространяется. 

В 2026 году можно вернуть НДФЛ за 2023, 2024 и 2025 годы, если право на вычет уже возникло в соответствующем периоде. Для каждого года формируется отдельная декларация по действовавшей форме.

Если в одной декларации человек одновременно указывает доход, который обязан задекларировать, и заявляет вычет, действует общий срок подачи — не позднее 30 апреля следующего года.

Вычет при обращении к работодателю

Получить имущественный вычет через работодателя можно до окончания налогового периода. 

Сначала направьте в ФНС заявление о подтверждении права на вычет и приложите документы. Налоговая рассматривает обращение в течение 30 календарных дней и при положительном решении направляет подтверждение работодателю.

После этого подайте работодателю заявление на вычет. Он будет учитывать его при расчете зарплаты и не удерживать НДФЛ, пока подтвержденная сумма не закончится.

Если в текущем году вычет использован не полностью, остаток переносится на следующий год, но подтверждение права потребуется получить заново.

Обратите внимание: при смене работодателя или одновременной работе в нескольких организациях можно выбрать одного или нескольких налоговых агентов. Для каждого работодателя налоговая должна подтвердить сумму вычета.

Получение вычета в упрощенном порядке

Упрощенный порядок регулируется статьей 221.1 НК РФ. Он позволяет получить вычет без декларации 3-НДФЛ и самостоятельной загрузки полного пакета документов.

Механизм работает, если ФНС получила необходимые сведения о недвижимости, оплате и ипотеке от банков, налоговых агентов, Росреестра и других участников информационного обмена.

Если право подтверждается, в личном кабинете появляется предзаполненное заявление. Проверьте объект, расходы, проценты и банковские реквизиты, затем подпишите документ.

Камеральная проверка заявления проводится в течение 30 календарных дней. При обнаружении признаков возможного нарушения срок может быть продлен до трех месяцев. 

После положительного решения деньги перечисляют в срок до 15 дней. 

Предзаполненное заявление появляется не у всех покупателей. Участие банков в информационном обмене добровольное, а имеющихся сведений может быть недостаточно. Если заявления в личном кабинете нет, это не означает, что права на вычет нет: можно подать обычную декларацию.

Особые случаи получения вычета

Если вычет получают супруги

Жилье, приобретенное в зарегистрированном браке за общие средства, по общему правилу считается совместной собственностью. 

Поэтому право на вычет может возникнуть у обоих супругов, даже если квартира зарегистрирована только на одного из них. Исключение возможно, если брачным договором установлен другой режим имущества.

Каждый супруг использует собственный лимит: до 2 млн рублей по покупке и до 3 млн рублей по процентам. Расходы можно распределить по заявлению с учетом стоимости объекта, фактической оплаты и того, использовал ли каждый супруг вычет раньше.

Пример заполнения 3-НДФЛ с заявленным имущественным налоговым вычетом по расходам на приобретение недвижимого имущества

Налоговая декларация.pdf

0.12 МБ

Чтобы вернуть 1,3 млн рублей при ставке 13%, необходимо одновременно выполнить условия:

• стоимость жилья, оплаченная без учета субсидий, составляет не менее 4 млн рублей;
• супруги заявляют в сумме не менее 6 млн рублей фактически уплаченных ипотечных процентов;
• у каждого сохранились полные лимиты по покупке и процентам;
• оба имеют достаточный доход и уплатили не менее 650 тысяч рублей НДФЛ за годы получения вычета.

Если квартира стоит, например, 3 млн рублей, супруги не смогут заявить по 2 млн рублей каждый: общий вычет по покупке не может превышать фактические расходы семьи. При этом распределить 3 млн рублей можно, например, по 1,5 млн рублей каждому или в другой пропорции в пределах личных лимитов.

Расходы на уплату ипотечных процентов супруги также могут распределять между собой по заявлению. Пропорцию разрешено определять отдельно от порядка распределения расходов на саму квартиру.

Пример заполнения 3-НДФЛ с заявленным имущественным налоговым вычетом по расходам на погашение процентов по целевому (ипотечному) кредиту

Налоговая декларация_проценты.pdf

0.12 МБ

При рефинансировании ипотеки

Право на вычет по процентам сохраняется при рефинансировании. Возможность учитывать проценты по кредитам, полученным для рефинансирования первоначальной ипотеки, прямо предусмотрена подпунктом 4 пункта 1 статьи 220 НК РФ.

В новом кредитном договоре должно быть понятно, что деньги предоставлены для погашения первоначального целевого кредита на покупку или строительство жилья. При нескольких рефинансированиях следует сохранить всю цепочку договоров и справок об уплаченных процентах. Поэтому не стоит бояться оформлять рефинансирования из-за страха потерять право на вычет. На Банки.ру можно сравнить условия банков и заранее посчитать выгоду от рефинансирования на калькуляторе. 

Пересчитайте ставку по ипотеке

Подберем банк с выгодными условиями по рефинансированию

Посмотреть предложения

Если новый договор оформлен как обычный потребительский кредит, без указания цели и связи с первоначальной ипотекой, налоговая может не признать последующие проценты расходами для вычета.

Вычет за несовершеннолетнего ребенка

Родитель, усыновитель, опекун или попечитель может заявить расходы на жилье или долю, приобретенную в собственность ребенка до 18 лет. 

При этом личный лимит взрослого не увеличивается: расходы на долю ребенка входят в те же 2 млн рублей по покупке и 3 млн рублей по процентам.

Использование вычета родителем не лишает ребенка собственного права. После совершеннолетия он сможет получить имущественный вычет по недвижимости, которую купит за свои средства.

Как вернуть 1,3 млн рублей за покупку квартиры: главное

• Для семьи алгоритм выглядит так:

1. Проверьте, что оба супруга являются налоговыми резидентами, имеют подходящие доходы и не использовали лимиты ранее.
2. Определите сумму собственных расходов на жилье без материнского капитала и субсидий.
3. Получите в банке справки о фактически уплаченных процентах и подготовьте заявление о распределении расходов между супругами.
4. Рассчитайте вычет: до 2 млн рублей по покупке и до 3 млн рублей по процентам на каждого супруга.
5. Выберите способ получения — декларация, работодатель или упрощенное заявление.
6. Подайте документы отдельно от имени каждого супруга и укажите личный банковский счет для возврата.
7. Сохраните подтверждения расходов и проверяйте остаток вычета в личном кабинете ФНС.

• 1,3 млн рублей — максимальный возврат для двух супругов при ставке НДФЛ 13%, если каждый полностью использует оба вычета.
• На одного человека лимит расходов составляет 2 млн рублей по покупке и 3 млн рублей по ипотечным процентам.
• С доходов за 2025 год возврат может рассчитываться по ставкам от 13% до 22%, поэтому потенциальная сумма может быть выше 650 тысяч рублей на человека.
• Вернуть можно не больше НДФЛ, фактически уплаченного с доходов, к которым применяются имущественные вычеты.
• Остаток основного вычета по праву, возникшему после 2014 года, можно перенести на другую покупку, а остаток процентного — нельзя.
• Материнский капитал, субсидии и средства работодателя исключаются из расходов для вычета, но не лишают права на возврат с собственной части оплаты.
• Подать документы можно через 3-НДФЛ, работодателя или упрощенное заявление в личном кабинете ФНС.

Где хранить первоначальный взнос

Сравните накопительные счета и откройте подходящий онлайн на Банки.ру

Выбрать

Выбрать