Дарственная на квартиру (она же — договор дарения) — документ, позволяющий застраховать имущество от притязаний третьих лиц. Разобрали, как именно ее составить, заверить, сколько придется заплатить за оформление и как рассчитывается налог на подаренную квартиру.
Что такое дарственная (договор дарения)
Заключая договор дарения, даритель передает другому человеку имущество без оплаты и без каких-либо дополнительных условий (дарит).
Например, нельзя прописать пункт, что одариваемый не может продать подаренную ему квартиру.
Чаще всего такие договоры заключаются между родственниками, но по закону подарить имущество можно кому угодно — соседу, благотворительной организации, компании, государству и т. д.
Важно: С 13 января 2025 года все договоры дарения недвижимости между гражданами обязательно должны заверяться нотариусом, даже если стороны — близкие родственники. Это условие было введено для защиты сторон от мошенников.
Документ подписывается обеими сторонами: одариваемый таким образом подтверждает свое согласие принять в дар имущество дарителя. Если одариваемый — ребенок младше 14 лет, за него расписывается его родитель.
Сделка обязательно регистрируется в Росреестре. Договор дарения вступает в силу сразу после регистрации, в отличие от завещания, которое открывается только после смерти наследодателя.
Важно: договор дарения недвижимости — это всегда безвозмездный переход права собственности. Если одариваемый платит деньги, такая сделка считается куплей-продажей.
Ипотечный полис выгоднее, чем в страховой: сравните цены и условия покрытия в 20 компаниях и оформите страховку с кэшбэком до 50%.
Кто может быть дарителем и одаряемым
Подарить имущество можно кому угодно. Даритель должен быть дееспособным (отдающим себе отчет в своих действиях) совершеннолетним владельцем передаваемого имущества. Нотариус самостоятельно запрашивает сведения ЕГРН, однако сторонам могут потребоваться правоустанавливающие документы на объект.
Дарителем не может стать человек, который находится на лечении, содержании или воспитании в образовательных, медицинских, социальных организациях и других подобных учреждениях.
Подростки 14–18 лет могут подарить имущество только с письменного согласия родителей, усыновителей или попечителя.
Что можно подарить
По договору дарения можно передать квартиру, дом, земельный участок, долю в праве собственности и нежилое помещение.
Плюсы и минусы дарственной
Дарителями часто становятся родители, которые хотят обезопасить своих детей от возможного раздела имущества после развода: квартира, полученная в дар даже в браке, разделу не подлежит. Нередко жилье для такого подарка покупают в новостройке, и тогда до сделки стоит почитать отзывы о застройщиках: они помогают понять, кто задерживает сдачу домов и с каким качеством отделки сталкиваются покупатели.
С помощью дарственной можно также уберечь детей от возможных споров за имущество после смерти родителя: сделка считается необратимой, отменить ее можно только через суд.
Еще один плюс — возможность прописать в договоре «оговорки», например, что дарителю возвращается имущество, если одаряемый умрет раньше.
На практике в договор дарения иногда включают условие о сохранении права пользования квартирой за дарителем, однако такая конструкция имеет правовые риски и уступает по уровню защиты договору ренты или пожизненного содержания с иждивением.
Одаряемый сразу получает недвижимость, которая остается его собственностью в случае развода. Он также освобождается от уплаты НДФЛ (если квартиру на него переписывает близкий родственник (супруг, родитель, ребенок, дедушка, бабушка, внук, брат, сестра).
Минусы все же есть: при банкротстве дарителя сделку могут признать недействительной (особенно если она совершена за шесть месяцев до банкротства). Если квартира в ипотеке — потребуется согласие банка, если куплена в браке — согласие второго супруга.
Когда дарение запрещено или ограничено
Ограничения помогают избежать ситуаций, когда имущество передается без согласия всех заинтересованных лиц или когда дарение используется для прикрытия других сделок.
Если какое-либо из этих условий не соблюдено, договор дарения может быть признан недействительным (ничтожным).
Запрещено передавать имущество по дарственной:
- сотрудникам школ, больниц, соцслужб и детдомов, если даритель сам лечится, воспитывается или проживает в этих учреждениях. Или если он — супруг или родственник человека, который там находится;
- госслужащим, муниципальным служащим, служащим Банка России и лицам на государственных и муниципальных должностях из‑за их служебного положения. Подарки дороже 3000 рублей считаются федеральной собственностью и передаются служащим по акту в свой орган власти;
- от коммерческой организации другой коммерческой организации.
Подробнее — в ст. 575 ГК РФ «Запрещение дарения».
Как оформить дарственную на квартиру
Оформить дарственную на квартиру между близкими родственниками в МФЦ, без нотариуса больше нельзя. В любом случае придется обращаться в нотариальную контору с пакетом документов. Нотариус сам обсудит все нюансы со сторонами, составит и заверит договор, затем самостоятельно отправит документы в Росреестр. Через один — три дня вы просто заберете выписку из ЕГРН у нотариуса.
Не приносите с собой лично составленный договор — нотариус все равно сделает свой.
Необходимые документы для оформления дарственной
Какие документы нужны для оформления дарственной?
Обязательно:
- выписка из ЕГРН или свидетельство о праве собственности;
- паспорта дарителя и одаряемого;
- нотариально удостоверенный договор дарения;
- квитанция об уплате госпошлины.
Дополнительно (по ситуации):
- согласие супруга дарителя (если имущество нажито в браке);
- согласие банка (если объект в ипотеке);
- согласие органов опеки требуется в случаях, предусмотренных законом, в частности при распоряжении имуществом несовершеннолетнего дарителя;
- письменное согласие его родителей, усыновителей или попечителей, если одаряемый — несовершеннолетний;
- техпаспорт, экспликация и поэтажный план — могут пригодиться, чтобы избежать споров, связанных с состоянием недвижимости или незаконными перепланировками.
Также нотариус может запросить сведения о зарегистрированных в квартире лицах.
Сколько стоит оформить дарственную
Расходы включают оплату услуг нотариуса, госпошлину за регистрацию права собственности в Росреестре и дополнительные расходы (например, если к сделке будет привлечен юрист).
Госпошлина за регистрацию в Росреестре в 2026 году составляет 4000 рублей (п. 22 ст. 333.33 НК).
Расходы на нотариуса
Стоимость услуг нотариуса рассчитывается так:
Федеральный тариф (общий для всех) + региональный тариф (смотрите тариф по вашему региону на сайте ФНП).
Федеральный тариф прописан в Налоговом кодексе (п. п. 5 п. 1 ст. ЗЗЗ.24 НК РФ) и составляет на 2026 год 0,5% от стоимости подаренной недвижимости, но не более 20 000 рублей.
Для близких родственников действует льгота 50%.
Пример: Татьяна решила подарить сыну квартиру в Волгоградской области. Они обратились к нотариусу, чтобы оформить договор дарения. Кадастровая стоимость квартиры — 5 000 000 рублей.
Считаем:
5 000 000 × 0,5% = 25 000 рублей.
По Налоговому кодексу максимальный размер федерального тарифа — 20 000 рублей. Но поскольку даритель и одаряемый — близкие родственники, применяется скидка 50%.
Итого: федеральный тариф — 20 000 ÷ 2 = 10 000 рублей.
Дальше нужно прибавить сумму регионального тарифа. В Волгоградской области он составляет 7000 рублей.
Услуги нотариуса обойдутся в 17 000 рублей.
Обратите внимание: некоторым категория населения полагаются дополнительные льготы, например, людям с инвалидностью.
Налог на дарение недвижимости
Квартира, полученная в дар, считается доходом, с которого нужно платить налог.
Освобождаются от уплаты налога близкие родственники дарителя: родители, дети, бабушки, дедушки и внуки, братья и сестры (НК РФ. Ст. 217).
Родство подтверждается документами: свидетельством о рождении, о браке, другими официальными документами, выданными органами ЗАГС. Как правило, сведения о родстве нотариус получает самостоятельно и передает необходимые данные в ФНС. Дополнительное подтверждение требуется лишь в отдельных случаях.
Все остальные налог платят (в том числе родной дядя, племянник, прабабушка или правнук).
Обратите внимание: бывшие супруги родственниками не считаются, поэтому если, например, после развода бывший муж решил подарить квартиру бывшей супруге, она должна будет уплатить налог.
Сумма налога будет напрямую зависеть от кадастровой стоимости жилья: чем дороже подаренная квартира, тем выше налог. Рыночная стоимость квартиры в расчет при этом не берется.
В 2026 году действует прогрессивная двухступенчатая шкала НДФЛ:
- 13% — на доход до 2 400 000 рублей;
- 15% — свыше 2 400 000 рублей.
Для нерезидентов ставка — 30%.
Важно: при дарении не действует налоговый вычет в 1 000 000 рублей, как при продаже, налог считают со всей кадастровой стоимости квартиры.
Декларацию 3-НДФЛ нужно подать в налоговый орган до 30 апреля года, следующего за годом получения квартиры.
Если одариваемый решит позже продать полученную в подарок квартиру, ему не придется платить налог с продажи, если с момента дарения прошло:
- три года (при условии, что даритель — близкий родственник);
- пять лет (если даритель — не близкий родственник).
Можно ли отменить или оспорить дарственную
Дарственную могут оспорить те, чьи права она затрагивает (к примеру, наследники дарителя), или сами стороны сделки.
Чаще всего договор пытаются признать недействительным, если даритель был недееспособным, в момент сделки он не понимал, что делает (например, состоял на учете в психоневрологическом диспансере), был введен в заблуждение или оформил дарственную под угрозой.
Отмена договора дарения — это уже другое понятие. Как правило, ее инициирует сам даритель по одному из оснований, закрепленных в ст. 578 ГК РФ.
Среди оснований для отмены договора дарения — покушение на жизнь или здоровье дарителя, членов его семьи со стороны одариваемого, убийство дарителя (тогда имущество возвращается наследникам), ненадлежащее обращение с подаренным имуществом, если оно имело особую ценность для дарителя (не материальную) и др.
Передать недвижимость по дарственной: главное
- Договор дарения позволяет быстро и бессрочно передать право собственности другому человеку на безвозмездной основе. Любые встречные обязательства превращают сделку в куплю‑продажу.
- С 13 января 2025 года все договоры дарения недвижимости обязательно должны заверяться нотариусом, даже если стороны являются близкими родственниками.
- Дарителем может быть только дееспособный совершеннолетний собственник имущества, подростки 14–18 лет вправе дарить имущество с письменного согласия родителей.
- От НДФЛ освобождаются близкие родственники дарителя, остальные обязаны уплатить налог.
- Дарственную можно оспорить в суде либо отменить по инициативе дарителя. Передача права собственности занимает в среднем один — три рабочих дня.
- Госпошлина за регистрацию права собственности в Росреестре составляет 4000 рублей.
- Стоимость услуг нотариуса складывается из федерального тарифа и регионального тарифа. Для близких родственников действует льгота 50% от федерального тарифа (региональный — это фиксированная сумма).
Мой профиль
