В первом полугодии 2026 года на вторичном рынке спрос вырос примерно на 21% по данным Роскадастра. Основная причина в ограничении льготных программ и медленном снижении ставок рыночных программ. Но при покупке на вторичном рынке рисков гораздо больше. Проконсультировать и проверить объект помогут банки (многие предлагают сервисы проверки недвижимости при оформлении ипотеки). Посмотреть список банков и сравнить условия по ипотеке можно на маркетплейсе Банки.ру.
Пожилые супруги из Челябинска купили квартиру и дом за собственные деньги, а потом подарили всю недвижимость сыну. Договор дарения оформили у нотариуса. Когда подписывали документы, устно согласились что сын взамен подарит родителям свою собственную квартиру, где они и будут жить. Однако спустя четыре года он решил ее продать.
Родители обратились в суд, чтобы договор дарения недвижимости признали недействительным. Они указали, что квартира сына является единственным жильем, а денег на покупку другого жилья у них нет. Но суды первой, апелляционной и кассационной инстанций отказали.
Тогда родители обратились в Верховный суд. Там отменили решения нижестоящих инстанций, указав на формальный подход к рассмотрению спора. Суды не учли, что условием дарения являлась передача истцам взамен в собственность жилого помещения, в котором они зарегистрированы и постоянно проживают. Верховный суд посчитал дарителей добросовестными и разрешил признать договор дарения недействительным.
Почему так получилось и что делать, чтобы обезопасить подаренное или полученное имущество — разбирались с юристом Аркадием Вайманом, партнером юридической фирмы «АНП ЗЕНИТ».
Кто такой добросовестный даритель
В российском законодательстве нет термина «добросовестный», однако он часто фигурирует в правовых нормах. Например, в Постановлении пленума ВС РФ № 25 от 23 июня 2015 года сказано: оценивая действия, нужно исходить из того, какое поведение было бы ожидаемым в данной ситуации. То есть суды должны учитывать, как в принципе должно выглядеть должное поведение в такой ситуации — с точки зрения морали, нравственности и здравого смысла.
Изначально любой человек считается добросовестным, пока суд не докажет обратное. Такой подход называется презумпция добросовестности, и он используется в российском праве.
В статье 10 ГК РФ есть упоминание «недобросовестного осуществления прав»: это когда участник сделки злоупотребляет правом для личной выгоды. Например:
- дарит квартиру родственнику;
- проходит процедуру банкротства, по которой жилье уже не взыскать;
- подает в суд, чтобы отменить договор дарения и вернуть квартиру.
В нашем кейсе Верховный суд не увидел подобного недобросовестного поведения. Родители подарили квартиру родному сыну из благих побуждений, при этом не проходили банкротство, не участвовали в судебных разбирательствах, не были проблемными кредиторами. Репутация родителей была чиста, поэтому Верховный суд назвал их добросовестными, а поскольку им грозило остаться без крыши над головой, разрешил через отмену дарения вернуть недвижимость.
Суды часто обращают внимание не только на юридическую, но и на финансовую репутацию. В частности, при сделках с недвижимостью специалисты стали чаще запрашивать кредитную историю продавца квартиры. Если обнаруживается большое количество просрочек — то есть угроза купить имущество у банкрота. На Банки.ру можно бесплатно проверить кредитный рейтинг и заказать подробный отчет о кредитной истории. А подключив подписку, можно в режиме реального времени мониторить свой рейтинг и получать сообщение, если кто-то пытается оформить на вас кредит.
Регулярные отчеты и защита от мошенников в подписке Банки.ру
Когда дарение можно отменить
Договор дарения можно отменить, если на то есть основания. Это может быть введение дарителя в заблуждение, обман, угроза, насилие, а также неспособность понимать значение сделки или ее притворность.
Суды не отменяют дарение просто потому, что даритель «пожалел» о своем решении или испортились отношения с одаряемым, такого основания в законе нет. Дарение — одна из немногих сделок, где закон в большей степени на стороне одаряемого: полученный дар возврату не подлежит, если только не доказано одно из строго определенных оснований.
| Основание для отмены | Пример |
| Заблуждение (ст. 178 ГК РФ) | Человек думал, что подписывает договор аренды, а на самом деле подписал договор дарения |
| Обман, насилие, угроза, неблагоприятные обстоятельства (ст. 179 ГК РФ) | Человек был вынужден подписать договор дарения, потому что перед ним размахивали оружием |
| Неспособность понимать значение действий (ст. 177 ГК РФ) | Человек подписывал договор в состоянии сильного алкогольного опьянения |
| Мнимость или притворность сделки (ст. 170 ГК РФ) | Договор дарения квартиры использовали, чтобы скрыть ее от налоговой, а ключи никто не передавал |
| Отмена дарения (ст. 578 ГК РФ) | Одаряемый плохо обращается с подаренным домом, есть риск утраты (пожар, потоп) |
Что касается последнего основания, есть и другие примеры, но все они требуют серьезных доказательств:
- покушение одаряемого на жизнь дарителя или членов его семьи либо умышленное причинение дарителю телесных повреждений — здесь обычно требуется вступивший в силу обвинительный приговор;
- обращение одаряемого с подаренной вещью, представляющей значительную неимущественную ценность для дарителя, создающее угрозу ее безвозвратной утраты (типичный пример из практики — дарение единственного жилья, которое одаряемый доводит до аварийного состояния или бросает без ухода);
- дарение, совершенное ИП или юрлицом в нарушение законодательства о банкротстве за счет средств от предпринимательской деятельности, в течение шести месяцев до объявления о несостоятельности;
- смерть одаряемого раньше дарителя — но только если это прямо прописано отдельным пунктом в договоре.
Кроме этих правил, есть судебная практика, где чаще всего возникают проблемы с подаренным имуществом:
Когда даритель — банкрот и пытается скрыть имущество. Позиция Верховного суда РФ в Тематическом обзоре № 12/2026 от 01.07.2026 «По делам, связанным с оспариванием сделок, повлекших переход права собственности на жилые помещения»: дарение жилья члену семьи в условиях неплатежеспособности или недостаточности имущества предполагает наличие цели причинения вреда имущественным правам кредиторов.
Когда под договором дарения на самом деле скрывается другая сделка. Дарение признается ничтожным как притворная сделка (пункт 2 статьи 170 ГК РФ), если фактически прикрывает возмездную передачу, например, купли-продажи с целью обойти преимущественное право покупки других сособственников доли или уклониться от налогов. Разъяснения к пункту 87 постановления Пленума ВС РФ № 25 от 23 июня 2015 года подчеркивают: суд должен установить действительную волю сторон, а не ограничиваться формальным названием договора.
Когда совместно нажитое имущество дарится без согласия супруга.
Но даже в таких делах могут быть исключения. Аркадий Вайман, партнер юридической фирмы «АНП ЗЕНИТ» разобрал несколько таких кейсов.
Даритель-банкрот
Женщина подарила половину квартиры двоюродной сестре, после этого подала на банкротство. Финансовый управляющий пытался оспорить дарение половины квартиры двоюродной сестре должника-банкрота, но не доказал ни мнимости сделки, ни общего умысла сторон на причинение вреда кредиторам, поэтому ВС РФ сохранил дарение в силе.
«Стоит отметить, что дарение недвижимости между близкими родственниками с большей вероятностью устоит в суде, если у сделки есть разумное житейское объяснение (например, потребность в отдельном жилье, длительное совместное проживание одаряемого с дарителем, участие одаряемого в содержании имущества), и она не затрагивает единственное или самое дорогое имущество дарителя, — комментирует Аркадий Вайман. — Отсутствие умысла у обеих сторон само по себе исключает признание сделки недействительной, даже при наличии у дарителя непогашенных долгов на момент дарения».
Чтобы не попасть в ситуацию, когда банкротство неизбежно, лучше подстраховаться и заранее изучить возможность рефинансировать свои обязательства. Банки позволяют объединить несколько кредитов в один, чтобы справиться с нагрузкой. На маркетплейсе можно один раз оформить анкету и посмотреть, какие предложения по рефинансированию предлагают под конкретный кредитный профиль
Поможем найти предложение с самой низкой ставкой
Дарение вместо договора ренты
Муж подарил жене долю дома и участка, а через месяц она ушла из семьи, не оказав обещанной заботы — и суды апелляции и кассации решили «спасти» дарителя сами, объявив дарение прикрытием договора ренты. Верховный Суд эту инициативу не оценил: истец просил признать сделку недействительной как совершенную под обманом, а суды без его просьбы применили совсем другую статью закона — о притворности. Более того, чтобы назвать сделку притворной, нужно доказать, что оба участника, а не только даритель, реально договаривались именно о ренте — с уходом и содержанием, а этого никто даже не проверил.
«Этот кейс иллюстрирует, что притворность — это не палочка-выручалочка для суда, когда жалко истца, а строгий факт, который нужно доказывать по правилам, а не подгонять под желаемый результат», — подчеркивает юрист.
Дарение без согласия супруга
Муж подарил отцу три квартиры, приобретенные во время брака, без нотариального согласия супруги. Нижестоящие суды отказали в удовлетворении иска, установив, что квартиры были куплены на средства отца и что истицей пропущен срок исковой давности. Верховный Суд отменил решения всех трех инстанций и направил дело на новое рассмотрение, указав на необходимость проверить обстоятельства, связанные с подлинностью документов о происхождении средств на покупку квартир (истица заявляла об их подложности), а также правильно определить момент начала течения срока исковой давности — то есть когда супруга узнала или должна была узнать о дарении.
«Ключевой вывод из дела: регистрация квартиры на одного из супругов еще не означает, что она принадлежит только ему лично, — говорит юрист, — если жилье куплено на общие средства супругов, дарение его родственнику вторым супругом может быть успешно оспорено при условии установления соответствующих обстоятельств судом».
Как можно отменить дарение, если имущество продано
Кажется, что если подаренная квартира уже продана, то отменить сделку нельзя, ведь покупатель добросовестно проверил документы и не мог знать о договоренностях между дарителем и одаряемым.
«Если квартиру подарили, а тот, кому подарили, перепродал ее третьему человеку, то настоящий владелец (даритель, а если он умер и дарение потом признали незаконным, то его наследники) может забрать эту квартиру обратно и у нового покупателя, даже если этот покупатель ни о чем не знал и все проверил, — комментирует Аркадием Вайман. — Единственное исключение: если прошло уже три года с момента, когда покупатель зарегистрировал квартиру на себя. Это правило прямо написано в законе, в пункте 2 статьи 302 Гражданского кодекса: если человек получил вещь бесплатно (по дарению) от того, кто не имел права ее отдавать, настоящий владелец может забрать эту вещь в любом случае, независимо от того, сколько раз ее потом перепродавали».
Закон по-разному относится к тому, купил человек имущество за деньги или получил бесплатно:
- если имущество купили за деньги (пункт 1 статьи 302 ГК), забрать его у покупателя можно только тогда, когда вещь потерялась или ее украли у настоящего владельца против его воли;
- если хотя бы один человек в цепочке сделок получил квартиру бесплатно, то есть по дарению (пункт 2 той же статьи), закон снимает всякую защиту с человека, который в итоге купил эту квартиру, даже если он честно заплатил деньги и все проверил.
Смысл в том, что тот, кому подарили квартиру, ничего не потерял, он ведь не платил за нее, поэтому если сделку признают незаконной, то риск того, что квартиру заберут, переходит именно на него и на всех, кому он ее потом продаст, а не остается на первом законном владельце.
В каком случае покупатель подаренной квартиры защищен
С 1 января 2020 года в закон добавили правило (пункт 4 статьи 302 ГК): если покупатель зарегистрировал квартиру на себя и прошло три года, то государство или город не могут отнять у него эту квартиру, даже если раньше с ней что-то было не так. При этом доказывать, что покупатель нечестный, должен именно тот, кто хочет забрать квартиру, а не сам покупатель.
«Важно понимать, что это правило защищает покупателя только от государства и городских властей. Оно не защищает покупателя, если квартиру хочет забрать сам даритель или его наследники, если они докажут, что дарение изначально было незаконным. Например, когда человек в момент дарения не понимал, что делает или когда человека обманули или он сильно ошибался в том, что делает, и из-за этого сделку тоже можно признать незаконной, — поясняет юрист. — Если дарение отменили по одной из этих причин, то дальше применяется то самое жесткое правило про подарки: забрать квартиру можно у любого покупателя, а не правило про три года».
Как дарителю и одариваемому обезопасить себя
Часто в юридической практике даритель, чтобы не потерять имущество, запрещает в договоре его продажу. Например, родители дарят дом сыну и прописывают в договоре прямой запрет. Это не работает.
Дарение по своей юридической природе — это безвозмездная и безусловная передача права собственности. Любое встречное условие со стороны одаряемого ведет к признанию договора дарения недействительным по правилам о притворных сделках.
«Запрет на продажу — это классическое ограничение права собственности, а собственник получает право владеть, пользоваться и распоряжаться своим имуществом в силу статьи 209 ГК РФ, это право переходит к одаряемому в момент регистрации перехода собственности, — подчеркивает Аркадий Вайман. — Условие о запрете распоряжения в договоре дарения квартиры суд с высокой вероятностью признает ничтожным как противоречащее природе договора, а сам запрет исчезнет, при этом договор в остальной части сохранится».
Прямо запретить продавать квартиру в договоре дарения нельзя, но можно включить другие пункты, чтобы такая сделка была практически невозможна.
Право проживания дарителя. Даритель вправе оставить за собой право пожизненного проживания в подаренной квартире, и это условие не считается встречным обязательством, потому что не создает для одаряемого выгоды взамен дара, это просто ограниченное вещное право дарителя, сохраняемое в его же интересах. Скрыть такого жильца при продаже почти невозможно, поэтому риск продажи имущества сильно снижается.
Договор ренты или пожизненного содержания с иждивением. Он позволяет закрепить обязательство содержать, кормить, лечить, хоронить взамен передачи жилья, при этом на квартиру возникает залог в силу закона. Для заключения такого договора обязателен нотариус, а при просрочке платежей плательщик теряет право требовать компенсацию понесенных расходов на содержание.
«Чтобы снизить риск немедленной продажи, в договор стоит включить право проживания и право дарителя отменить дарение, если он переживет одаряемого, согласно пункту 4 статьи 578 ГК РФ», — подытоживает партнер юридической фирмы «АНП ЗЕНИТ».
Чек-лист для договора дарения квартиры
- Прямо необходимо указать предмет, кадастровый номер, адрес и площадь, расплывчатое описание объекта делает договор оспоримым.
- Не включать условия о запрете продажи, дарения или иного отчуждения, такой пункт признается ничтожным и подрывает саму квалификацию дарения.
- Включить право дарителя на пожизненное проживание, если цель сохранить крышу над головой, а не контролировать судьбу квартиры.
- Отдельно предусмотреть право дарителя отменить дарение в случае, если он переживет одаряемого.
- При дарении совместно приобретенного имущества приложить нотариальное согласие супруга дарителя.
- Для дарителей старшего возраста или при риске семейного конфликта приложить психиатрическое освидетельствование, а не справку об отсутствии учета в ПНД, датированное днем подписания.
- Необходимо помнить про обязательную нотариальную форму с января 2025 года, но не рассчитывайте, что она полностью заменяет психиатрическое заключение при спорных случаях.
- Настоящая защита строится не через запреты внутри дарения, а через выбор правильного правового инструмента и через документальную фиксацию психического состояния дарителя в момент подписания.
Что нужно запомнить
- Суд занимает сторону дарителя не в силу его субъективного недовольства, а исключительно при документально подтвержденных фактах — насилия, угрозы утраты значимой вещи, банкротного вреда кредиторам, доказанного сговора о притворности или доказанного использования общих супружеских средств без согласия второго супруга. Во всех остальных случаях, включая простое ухудшение отношений или переоценку своего решения, закон и суды защищают именно одаряемого.
- Суд встает на сторону одаряемого, когда даритель понимал последствия сделки, действовал добровольно, имел право распоряжаться именно своим имуществом, а доказательства обмана, сговора или умысла на вывод активов от кредиторов либо от второго супруга отсутствуют.
- Если человек, которому подарили квартиру, успел ее перепродать, а само дарение потом признали незаконным (например, дарителя признали недееспособным или дарителя признали банкротом, и суд решил, что подарок был способом спрятать имущество от долгов), то новый покупатель может потерять эту квартиру, даже если он честно заплатил за нее деньги и ничего плохого не подозревал. Спасти его может только один случай: если прошло три года с момента регистрации права собственности, но это правило работает только против исков государства и городских властей, а не против исков самого дарителя или его наследников.
Подайте заявку на ипотеку ПИК
Мой профиль
