С 2026 года военным стало проще купить жилье: все об изменениях в ипотеке военнослужащих

Военная ипотека позволяет военнослужащим купить жилье с использованием средств, которые государство перечисляет на специальный накопительный счет. В отличие от обычной ипотеки часть обязательств по кредиту погашается не из личного бюджета заемщика, а за счет накопительно-ипотечной системы.

Но это не означает, что жилье предоставляется автоматически и без ограничений. У программы есть правила участия, требования к стажу, объекту недвижимости, банку и дальнейшему прохождению службы. Если условия нарушены, военнослужащему может потребоваться возвращать государству средства целевого жилищного займа.

Разберем, что такое НИС для военнослужащих, как работает военная ипотека в 2026 году, кто может получить такую поддержку, как оформить сделку, и сравним это с обычной ипотекой. Для сравнения подойдет ипотечный калькулятор Банки.ру. Можно сразу понять, какой будет ежемесячный платеж, переплата и доход, необходимый для одобрения банка. Сервис бесплатный, условия от банков — реальные. 

Калькулятор ипотеки онлайн

Быстро считайте платеж, доход для одобрения, переплату и размер вычета

Рассчитать ипотеку

Что такое военная ипотека и НИС

НИС — это накопительно-ипотечная система жилищного обеспечения военнослужащих. Правовые основы программы установлены Федеральным законом № 117-ФЗ «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих».

Простыми словами, НИС работает так: военнослужащего включают в специальный реестр, после чего на его именной накопительный счет ежегодно поступают деньги из федерального бюджета. Эти средства можно использовать для покупки жилья — как первоначальный взнос, для погашения ипотечного кредита или для приобретения недвижимости без кредита, если накоплений достаточно.

Главное отличие от обычной ипотеки — источник платежей. При стандартной ипотеке заемщик сам копит первоначальный взнос и ежемесячно платит банку. При военной ипотеке государство перечисляет участнику НИС накопительный взнос, а затем за счет целевого жилищного займа может направлять деньги на ипотеку.

Обратите внимание: военная ипотека не отменяет проверку заемщика банком. Банк оценивает объект, документы, условия сделки и может отказать в кредите, если заемщик или недвижимость не соответствует его требованиям. Прежде чем отправлять заявку на ипотеку, рекомендуется проверить свою кредитную историю. Это можно бесплатно сделать на Банки.ру: авторизуйтесь в приложении и закажите подробный отчет. Если в отчете есть ошибки или просрочки, то лучше исправить ситуацию до отправки заявки в банк. 

Как работает военная ипотека / НИС

Механизм военной ипотеки состоит из нескольких этапов.

1. Военнослужащего включают в реестр участников НИС.
2. На его именной накопительный счет начинают поступать ежегодные взносы из федерального бюджета.
3. Деньги на счете инвестируются, поэтому сумма может увеличиваться не только за счет новых взносов, но и за счет инвестиционного дохода.
4. После установленного срока участия военнослужащий получает право использовать накопления.
5. Если денег недостаточно для покупки жилья, он обращается в банк за ипотекой. Сравнить ипотеки от разных банков можно на маркетплейсе.
6. Государство через Росвоенипотеку перечисляет средства на первоначальный взнос и дальнейшее погашение кредита в пределах правил НИС.

Официальную информацию о программе, ежегодных взносах, документах, банках-партнерах и порядке оформления публикует ФГКУ «Росвоенипотека» на своем сайте.

Важно понимать роль каждого участника процесса:

• военнослужащий выбирает банк и объект недвижимости;
• банк рассматривает заявку и выдает ипотечный кредит;
• Росвоенипотека оформляет целевой жилищный займ и перечисляет средства;
• Росреестр регистрирует право собственности и обременение;
• государство продолжает направлять накопительные взносы, пока военнослужащий сохраняет право на участие в НИС.

Средства НИС имеют целевое назначение. Их нельзя просто снять и потратить на любые нужды до возникновения законного права на использование накоплений. 

Размер выплат и накопления

Размер ежегодного накопительного взноса устанавливается на каждый год. По данным Росвоенипотеки, в 2026 году ежегодный взнос составляет 411 184,9 рубля. Если разделить эту сумму на 12 месяцев, получится около 34 265 рублей в месяц.

Это именно накопительный взнос, а не универсальный платеж по ипотеке. Реальный ежемесячный платеж по кредиту зависит от суммы кредита, ставки, срока, условий банка и выбранного объекта. Если платеж банку выше суммы, которую можно направить из НИС, разницу может потребоваться платить самому заемщику.

Накопления по НИС растут за счет:

• ежегодных взносов из бюджета;
• инвестиционного дохода;
• срока участия в системе;
• дополнительных начислений, если они предусмотрены законом для конкретной категории участника.

Обратите внимание: сумма на именном счете у двух военнослужащих может отличаться, даже если они включены в НИС примерно в одно время. На итог влияют дата включения в реестр, начисления за неполный год, инвестиционный доход и движение средств после оформления ипотеки.

Военная ипотека в 2026 году

В 2026 году ключевая цифра для участников НИС — ежегодный накопительный взнос 411 184,9 рубля. Именно от него зависит, сколько средств будет учтено на именном счете участника за год и какой ориентир можно использовать при планировании покупки жилья.

В 2026 году также появились законодательные изменения, связанные с накопительно-ипотечной системой. Федеральный закон № 158-ФЗ от 25 мая 2026 года внес поправки в закон о НИС. Они, в частности, касаются требований к управляющим компаниям, которые допускаются к управлению накоплениями для жилищного обеспечения военнослужащих. Для обычного участника программы это не меняет базовый алгоритм покупки квартиры, но важно для самой системы управления накоплениями.

С 2 июля 2026 года изменен стандарт выдачи военной ипотеки: максимальный размер личной доплаты вырос с 25% до 50% от суммы ежемесячного государственного перечисления.

Еще одно практическое изменение последних лет — развитие электронного документооборота. С 1 октября 2025 года Росвоенипотека начала подписывать усиленной квалифицированной электронной подписью свидетельства, оформляемые для участников НИС Минобороны России. Это должно упрощать доведение документов до участника и ускорять взаимодействие с банками.

Условия военной ипотеки

Условия военной ипотеки складываются из двух частей: требований НИС и требований банка.

Со стороны НИС базовые условия такие:

• военнослужащий должен быть участником накопительно-ипотечной системы;
• сведения о нем должны быть внесены в реестр участников;
• на именном счете должны учитываться накопления;
• право на целевой жилищный займ обычно возникает не ранее чем через три года участия в НИС;
• объект недвижимости и сделка должны соответствовать правилам программы.

Росвоенипотека указывает, что участник НИС вправе обратиться с рапортом о предоставлении целевого жилищного займа для покупки жилого помещения не менее чем через три года участия в системе.

Со стороны банка условия зависят от конкретной кредитной организации. Банк может установить:

• минимальный первоначальный взнос;
• максимальную сумму кредита;
• срок кредитования;
• процентную ставку;
• требования к возрасту заемщика;
• требования к объекту недвижимости;
• список документов;
• правила страхования.

Участник НИС может использовать не только накопления, но и собственные средства, если стоимость выбранного жилья и расходов по сделке больше, чем покрывает программа. В отдельных случаях можно использовать материнский капитал, но тогда возникают дополнительные требования к оформлению долей членам семьи.

Обратите внимание: военная ипотека не всегда покрывает всю стоимость жилья. При высоких ценах на недвижимость, большой сумме кредита или высокой ставке часть платежа может лечь на самого военнослужащего. Перед сделкой стоит запросить у банка график платежей и отдельно проверить, будет ли хватать средств НИС. Можно заранее подсчитать на калькуляторе Банки.ру.

Еще одно важное условие — последствия увольнения. Если участник НИС увольняется со службы досрочно и у него нет оснований, при которых государство погашает целевой жилищный займ, ему может потребоваться вернуть выплаченные суммы. По статье 15 Федерального закона № 117-ФЗ возврат в таких случаях производится ежемесячными платежами в срок не более десяти лет.

Кто может получить военную ипотеку

Получить военную ипотеку может не каждый военнослужащий, а только участник НИС. В законе участник НИС определяется как военнослужащий — гражданин РФ, который проходит военную службу по контракту и включен в реестр участников.

К участникам НИС относятся разные категории военнослужащих. Среди них:

• офицеры, получившие первое воинское звание после 1 января 2005 года;
• офицеры, поступившие на военную службу по контракту из запаса после 1 января 2005 года;
• прапорщики и мичманы при определенной продолжительности службы по контракту;
• сержанты, старшины, солдаты и матросы, если они соответствуют условиям закона;
• военнослужащие, которые поступили на контракт после 31 декабря 2019 года и достигли установленной продолжительности службы;
• отдельные категории граждан РФ, ранее проходивших военную службу как иностранные граждане или лица без гражданства, если выполнены условия закона.

Полный перечень категорий приведен в статье 9 Федерального закона № 117-ФЗ.

Участие может быть обязательным или добровольным. Например, некоторые категории включаются в НИС в силу закона, а для других — требуется волеизъявление: рапорт или заявление. На практике военнослужащему важно уточнить свой статус в кадровом подразделении: включен ли он в реестр, с какой даты и под каким регистрационным номером.

Обратите внимание: если военнослужащий уже был обеспечен жильем или денежными средствами на приобретение жилья по другим основаниям, это может повлиять на возможность участия в НИС. Такие ситуации лучше проверять индивидуально по документам.

Отдельные правила действуют для участников боевых действий, операций и боевых заданий. Закон предусматривает случаи, когда такие участники могут получить право на целевой жилищный займ с даты включения в реестр, а не ждать стандартный трехлетний срок. Это следует из изменений к статье 14 закона о НИС.

Есть знакомые с военной ипотекой?

Сталкивались с проблемами при покупке жилья с помощью военной ипотеки?

Написать автору

Какую недвижимость можно купить по военной ипотеке

По военной ипотеке можно купить жилье, которое соответствует требованиям закона, банка и Росвоенипотеки.

Обычно участники НИС рассматривают следующие варианты:

• квартиру в новостройке;
• квартиру на вторичном рынке;
• жилой дом или часть жилого дома;
• земельный участок, занятый приобретаемым жилым домом или его частью и необходимый для его использования.

Статья 14 Федерального закона № 117-ФЗ позволяет использовать целевой жилищный займ в том числе для первоначального взноса при покупке жилого помещения, жилых помещений, а также земельного участка, занятого приобретаемым жилым домом либо частью жилого дома.

При этом важно, чтобы объект был жилым и соответствовал требованиям к ипотеке. Банк обычно проверяет:

• право собственности продавца;
• отсутствие запретов и арестов;
• техническое состояние объекта;
• ликвидность недвижимости;
• соответствие объекта требованиям страхования;
• отсутствие юридических рисков по сделке.

Для новостройки банк и Росвоенипотека проверяют застройщика, проект и договор. Для вторичного рынка важны документы продавца, история перехода права собственности, отсутствие неузаконенных перепланировок и обременений. Для дома с земельным участком дополнительно проверяют статус земли, назначение участка, регистрацию дома и возможность оформления ипотеки.

На сайте Росвоенипотеки размещаются сведения о кредитных программах банков-партнеров и программах для покупки квартиры или жилого дома с земельным участком.

Обратите внимание: не каждый объект, который нравится покупателю, подойдет для военной ипотеки. Например, банк может отказать из-за аварийного дома, проблемной перепланировки, судебного спора по объекту или из-за того, что недвижимость сложно принять в залог.

Как оформить военную ипотеку: пошаговая инструкция

Алгоритм оформления военной ипотеки можно разделить на несколько этапов.

Шаг 1. Проверить участие в НИС

Сначала нужно убедиться, что военнослужащий включен в реестр участников НИС. Это можно уточнить через кадровое подразделение, жилищный орган или по документам, которые подтверждают участие в системе.

Что важно проверить:

• дату включения в реестр;
• регистрационный номер участника НИС;
• категорию участия;
• наличие права на получение целевого жилищного займа.

Дата включения важна, потому что от нее отсчитывается срок участия в системе и формируется размер накоплений.

Шаг 2. Дождаться права на целевой жилищный займ

По общему правилу обратиться за целевым жилищным займом можно не ранее чем через три года участия в НИС. Для отдельных категорий закон может предусматривать специальные условия.

Если срок еще не наступил, накопления продолжают учитываться на именном счете. В это время можно изучать рынок, сравнивать банки и смотреть, какую сумму кредита можно будет получить.

Шаг 3. Подать рапорт на оформление свидетельства

Когда право возникло, участник НИС подает рапорт на имя командира воинской части. После этого сведения направляются в Росвоенипотеку, а учреждение оформляет свидетельство о праве участника НИС на получение целевого жилищного займа.

Свидетельство имеет ограниченный срок действия. Поэтому лучше подавать рапорт тогда, когда участник уже примерно понимает, в каком регионе и какое жилье хочет покупать.

Шаг 4. Выбрать банк и узнать условия кредита

Военную ипотеку оформляют через банки, которые работают с программой. Для этого переходите в каталог предложений Банки.ру. На этом этапе нужно сравнить:

• ставку;
• максимальную сумму кредита;
• срок;
• требования к первоначальному взносу;
• список документов;
• требования к объекту;
• условия досрочного погашения;
• расходы на страхование и оценку.

Банк может выдать предварительное решение, но окончательное одобрение зависит от проверки заемщика и недвижимости.

Шаг 5. Подобрать объект недвижимости

После предварительного расчета можно выбирать квартиру или дом. Важно заранее предупредить продавца, что покупка будет проходить с использованием средств НИС и ипотеки. Деньги по такой сделке перечисляются по установленному порядку, поэтому сроки могут отличаться от обычной купли-продажи.

Перед подписанием документов стоит проверить:

• выписку из ЕГРН;
• основание права собственности продавца;
• наличие зарегистрированных лиц;
• согласие супруга продавца, если оно требуется;
• технические документы;
• историю перехода права;
• отсутствие арестов, запретов и судебных споров.

Шаг 6. Получить одобрение банка и подготовить сделку

После выбора объекта банк проводит оценку, юридическую проверку и готовит кредитную документацию. Если недвижимость подходит, заемщик подписывает кредитный договор, а пакет документов направляется в Росвоенипотеку для оформления договора целевого жилищного займа.

Правила предоставления целевого жилищного займа установлены постановлением Правительства РФ № 370.

Шаг 7. Зарегистрировать сделку

Далее стороны подписывают договор купли-продажи или договор участия в долевом строительстве, если речь идет о новостройке. Право собственности, договор участия в долевом строительстве и ипотека регистрируются в Росреестре.

После регистрации банк и Росвоенипотека получают подтверждающие документы. Затем средства целевого жилищного займа направляются по назначению — продавцу, застройщику или в счет погашения кредита, в зависимости от схемы сделки.

Шаг 8. Следить за платежами и остатком долга

После оформления сделки участнику НИС важно контролировать:

• поступление средств из НИС;
• график платежей по кредиту;
• остаток долга;
• наличие личной доплаты (до 50% от суммы ежемесячного государственного перечисления);
• условия страхования;
• последствия досрочного погашения;
• правила снятия обременения после полного расчета.

Если размер платежа по ипотеке выше доступного платежа из НИС, разницу нужно вносить самостоятельно. Если заемщик пропустит личную доплату, банк вправе начислить неустойку и применить меры, предусмотренные кредитным договором.

Обратите внимание: при военной ипотеке заемщик остается стороной кредитного договора. Даже если платежи идут за счет государства, ответственность перед банком несет сам заемщик. Если платить ипотеку тяжело, военные, как и обычные заемщики, имеют право на ипотечные каникулы и рефинансирование кредита. На Банки.ру есть возможность подобрать банк, который предлагает такие опции.

Не тянете ипотеку?

Проверьте, какие банки помогут снизить платеж 

Подобрать банк

Военная ипотека: главное

• НИС — это накопительно-ипотечная система для военнослужащих, которая позволяет накапливать бюджетные средства на покупку жилья.
• Военная ипотека отличается от обычной тем, что первоначальный взнос и платежи по кредиту могут погашаться за счет средств НИС, но только в пределах установленных правил.
• В 2026 году ежегодный накопительный взнос составляет 411 184,9 рубля, или около 34 265 рублей в месяц при условном делении на 12 месяцев.
• Получить военную ипотеку может только участник НИС — военнослужащий по контракту, включенный в реестр участников.
• По общему правилу право на целевой жилищный займ возникает не ранее чем через три года участия в НИС, но для отдельных категорий предусмотрены специальные условия.
• Купить можно квартиру на первичном или вторичном рынке, а также жилой дом или часть дома с земельным участком, если объект соответствует требованиям закона, банка и Росвоенипотеки.
• Главный риск программы — увольнение до возникновения права на сохранение накоплений. В таком случае может появиться обязанность вернуть государству средства целевого жилищного займа.
• Перед сделкой нужно проверить не только сумму накоплений, но и будущий платеж по кредиту, требования банка, расходы на оформление и возможную личную доплату.

Первый взнос — 1,3 млн ₽

Подайте заявку на ипотеку ПИК 

Оформить

Оформить