Как сдавать квартиру по самозанятости и платить налог: полная инструкция

Сдача квартиры в аренду — отличный способ получать стабильный пассивный доход, но ровно до тех пор, пока в дверь не постучит налоговый инспектор или недобросовестные жильцы не откажутся платить. Если вы хотите сдавать недвижимость легально, но не торопитесь разоряться на налогах, посмотрите, как официально сдавать квартиру и платить налоги через самозанятость.

Может ли самозанятый сдавать квартиру в аренду

Если вы интересуетесь, может ли самозанятый сдавать в аренду квартиру, то ответ на этот вопрос однозначный: да.

«Самозанятый действительно может сдавать квартиру в аренду — такая возможность дана ему законом о налоге на профессиональный доход», — подтверждает бухгалтер, эксперт по НДС и основатель проекта «Бухгалтерский Дом» Эльза Перепелкина.

Согласно этому закону, доходы от предоставления в аренду жилых помещений признаются объектом налогообложения НПД. Это означает, что деятельность абсолютно легальна и не требует регистрации в качестве индивидуального предпринимателя.

Но мало знать, как официально сдавать квартиру и платить налоги. Нужно еще усвоить основные условия и ограничения. Чтобы сдавать жилье в статусе самозанятого и не нарушать закон, необходимо соблюдать несколько ключевых правил.

«Стоит помнить, что речь идет именно о жилой недвижимости: квартире, комнате, жилом доме или части его, — обращает внимание Эльза Перепелкина. — Сдавать жилье самозанятый может как физическим лицам, так и юридическим лицам и предпринимателям. Размер налога зависит от того, кто перечисляет арендную плату — 4% при поступлении денег от физического лица и 6% при оплате со счета юридического лица или ИП».

Также важно учитывать, что суммарный доход самозанятого от всех видов деятельности за календарный год не должен превышать 2,4 млн рублей. Если арендная плата (самостоятельно или в сумме с другими вашими доходами как самозанятого) превысит этот порог, статус автоматически аннулируется, и придется платить стандартный НДФЛ 13%.

Кроме того, вы должны вести эту деятельность самостоятельно, без привлечения сотрудников по трудовым договорам.

Зачем сдавать квартиру официально

Официальная сдача квартиры — это в первую очередь инструмент защиты самого собственника. Переход на легальное положение (например, через самозанятость под 4%) кардинально меняет баланс сил в сделке и страхует вас от огромных финансовых потерь.

Перечислим конкретные выгодны легальной сдачи квартиры в аренду как самозанятый:

• Полная защита от штрафов и уголовной ответственности. Официальный статус полностью аннулирует риск внезапного визита налоговой инспекции или полиции после жалобы «доброжелательных» соседей.
• Железная легальность сделки и судебная защита. Официальный договор аренды, подкрепленный чеками из приложения «Мой налог», имеет полную юридическую силу в суде. Если жильцы затопят соседей, испортят дорогую технику или откажутся платить, вы сможете законно взыскать с них ущерб. При серой сдаче подать в суд практически невозможно — вы автоматически сдадите сами себя налоговой.
• Повышенное доверие надежных арендаторов. Адекватные, платежеспособные и чистоплотные жильцы (особенно семьи с детьми или крупные компании, снимающие жилье для сотрудников) обычно ищут только официальные варианты. Они хотят иметь юридические гарантии того, что их не выселят завтра без объяснения причин. Легальный статус привлекает самую премиальную и безопасную категорию квартиросъемщиков.
• Отсутствие рисков шантажа. При неофициальной аренде недобросовестные жильцы часто манипулируют собственником: «Если вы не снизите плату или попытаетесь нас выселить, мы донесем в налоговую». Официальный статус полностью лишает квартирантов этого рычага давления.

А вот какие могут быть последствия неофициальной сдачи:

• Если налоговая докажет факт серой аренды, вам придется выплатить весь скрытый налог за последние три года плюс штраф в размере 20% (или 40% при умышленном сокрытии) от этой суммы плюс пени за каждый день просрочки.
• При крупном размере сокрытого дохода (если вы сдавали элитное жилье или несколько квартир сразу) наступает уголовная ответственность.
• Если квартиранты съедут, прихватив с собой ваш телевизор или оставив после себя разгром, полиция и суд ничем не смогут помочь без легального договора и фиксации платежей. Вы останетесь один на один с разбитой квартирой.

Квартира и имущество в безопасности

Защитите себя от финансовых потерь

Застраховать квартиру

«Еще одна распространенная ошибка арендодателей — получение арендной платы без формирования чеков в приложении "Мой налог", — добавляет Эльза Перепелкина. — В этом случае доход не отражается в системе НПД, что создает риски со стороны налоговых органов — кроме доначисления налога, могут быть начислены пени и штрафы».

Виды налогообложения при сдаче квартиры

При сдаче жилья в аренду собственник может выбрать один из четырех официальных налоговых режимов. Выбор зависит от того, кому принадлежит квартира (физлицу или ИП), каков размер годового дохода и планирует ли владелец нанимать помощников.

Самозанятость — лучший выбор для 90% собственников. Если вы сдаете одну или две личные квартиры обычным людям, ваш годовой доход укладывается в 2,4 млн рублей и вам не нужны наемные работники, то этот режим идеален. Здесь самые низкие ставки (4%) и полное отсутствие бумажной волокиты.

НДФЛ (13%) — вынужденный выбор. Этот режим подходит тем, кто не хочет или не может получить статус самозанятого. Например, госслужащим, которым закон запрещает совмещать госслужбу с иными спецрежимами, за исключением сдачи личного жилья. Также он актуален, если лимит в 2,4 млн рублей уже превышен, а открывать ИП не хочется.

ИП на УСН «Доходы» (6%) — для масштабного бизнеса. Выбирайте этот режим, если вы сдаете много объектов недвижимости, ваш суммарный доход превышает 2,4 млн рублей в год или вы планируете сдавать коммерческую недвижимость (офисы, склады, апартаменты).

Патентная система — для дорогого жилья. Стоимость патента фиксирована и зависит от площади квартиры и ее расположения. Этот режим становится максимально выгодным, если вы сдаете элитную недвижимость в крупном мегаполисе за очень большие деньги — налог платится один раз и не растет вместе с реальной арендной платой.

Сохраните ваши сбережения

Оформите выгодный вклад на Банки.ру

Подробнее

Какую недвижимость можно сдавать самозанятым

Самозанятость при сдаче квартиры в аренду накладывает определенные обязательства на тип сдаваемой недвижимости. Самозанятые имеют право сдавать в аренду исключительно жилые помещения. Действующее законодательство четко разграничивает типы недвижимости, доходы от которых можно проводить по льготной налоговой ставке.

Обратите внимание: если самозанятый сдаст гараж или апартаменты и выставит чек через приложение «Мой налог», ФНС аннулирует этот чек и обяжет владельца заплатить стандартный налог НДФЛ в размере 13%, а также выпишет штраф. Для легальной сдачи коммерческого фонда придется открывать ИП (на УСН или патенте) или платить 13% как обычное физлицо.

Помимо статуса самого помещения, собственник-самозанятый обязан соблюдать несколько юридических правил:

1. Право собственности. Сдавать квартиру может только ее законный владелец. Если у вас оформлена субсидия или квартира находится в социальном найме (принадлежит государству), сдавать ее под НПД нельзя.
2. Нюансы субаренды. Закон запрещает самозанятым заниматься субарендой (снимать чужую квартиру и пересдавать ее третьим лицам). Исключение сделано только для управляющих компаний или ИП, которые могут арендовать жилье у самозанятого, но не наоборот.
3. Согласие сособственников. Если у квартиры несколько владельцев (например, супруги или родственники в долях), для официальной сдачи потребуется их письменное согласие либо оформленная нотариальная доверенность на ведение дел.

Условия и ограничения для самозанятых при сдаче квартиры

У режима самозанятых есть несколько жестких финансовых и юридических рамок.

Основные условия и ограничения для самозанятых арендодателей:

• лимит годового дохода;
• запрет на наемных работников;
• запрет на субаренду;
• ограничение на сдачу бывшему работодателю;
• сохранение статуса для госслужащих.

Лимит годового дохода

Суммарный заработок самозанятого от всех видов деятельности за один календарный год не должен превышать 2,4 млн рублей. Ограничений на ежемесячный заработок нет. Вы можете получить 500 тысяч в январе и ничего — в феврале. Если лимит будет превышен хотя бы на один рубль, статус самозанятого автоматически аннулируется. Начиная с суммы превышения налог будет рассчитываться по стандартной ставке НДФЛ 13%.

Запрет на наемных работников

Собственник обязан сдавать жилье исключительно самостоятельно. Закон категорически запрещает самозанятым привлекать сотрудников по трудовым договорам (например, нанимать официального администратора для заселения жильцов или штатную горничную). При этом вы имеете право разово привлекать сторонних подрядчиков или компании по гражданско-правовым договорам (ГПХ) для проведения ремонта, клининга или сантехнических работ.

Запрет на субаренду

Самозанятый может сдавать в аренду только ту жилую недвижимость, которая принадлежит ему на правах собственности. Заниматься бизнесом на субаренде (снять чужую квартиру на долгий срок у соседа и пересдавать ее посуточно туристам) на режиме НПД запрещено законодательством.

Ограничение на сдачу бывшему работодателю

Вы не имеете права сдать квартиру компании, в которой официально трудитесь сейчас или уволились из нее менее двух лет назад. Налог с таких чеков система провести не позволит. Это правило налоговая ввела, чтобы предотвратить незаконные схемы, когда работодатели увольняют сотрудников и заставляют их оформлять самозанятость ради оптимизации налогов компании.

Сохранение статуса для госслужащих

По закону государственным и муниципальным служащим строго запрещено совмещать основную работу с ведением бизнеса и самозанятостью. Однако для аренды сделано единственное исключение: госслужащие имеют право оформить статус самозанятого, но исключительно для получения дохода от сдачи внаем своего личного жилого помещения.

Как оформить самозанятость для сдачи квартиры в аренду: пошаговая инструкция

Легализовать доход от сдачи жилья можно всего за 10–15 минут не выходя из дома. Вам не придется идти в налоговую инспекцию или собирать кипы бумаг.

Вот простая пошаговая инструкция, как пройти путь от регистрации до первой уплаты налога.

Шаг первый: регистрация статуса

Оформить самозанятость можно в любой день — даже непосредственно в день заселения жильцов. Выберите самый удобный для вас способ:

• Через официальное приложение «Мой налог» (самый популярный путь). Скачайте его на смартфон. Для регистрации достаточно отсканировать паспорт и сделать селфи на камеру телефона. Если есть учетная запись «Госуслуг», можно войти через нее без сканирования документов.
• Через личный кабинет на сайте ФНС. Способ подходит, если вы регистрируетесь с компьютера. Вход осуществляется по ИНН и паролю от личного кабинета или через «Госуслуги».
• Через приложение вашего банка. У крупнейших банков есть встроенные сервисы «Свое дело» или «Самозанятость». Банк сам передаст данные в налоговую и поможет автоматически формировать чеки.

Сразу после подтверждения (обычно занимает от нескольких минут до суток) вы официально становитесь налогоплательщиком НПД. Никаких пошлин платить не нужно.

Шаг второй: формирование и выдача чека

Как только квартиранты перевели вам деньги за аренду (на карту или отдали наличными), вы обязаны зафиксировать этот доход. По закону чек нужно сформировать в день получения денег (при безналичном расчете — не позднее 9-го числа следующего месяца).

Алгоритм действий в приложении «Мой налог»:

1. Нажмите кнопку «Новая продажа».
2. Введите стоимость (сумму, которую вам перевели жильцы).
3. В графе «Наименование товара/услуги» напишите понятный текст. Например: «Арендная плата за квартиру по адресу: ул. Лизюкова, д. 4, кв. 69 за июль 2026 года».
4. Выберите тип покупателя: физлицу (если сдаете обычной семье или человеку), юрлицу или ИП (если жилье снимает компания для своего сотрудника).
5. Нажмите кнопку «Выдать чек».

Полученный электронный чек необходимо отправить жильцам. Можно скинуть ссылку на него в любой мессенджер или отправить скриншот на электронную почту.

Шаг третий: расчет и уплата налога

Вам не нужно самостоятельно высчитывать проценты и заполнять налоговые декларации. Налоговая служба все сделает сама.

«Одним из главных преимуществ самозанятости является простота. Для начала работы не нужно открывать ИП, сдавать отчетность или вести сложный учет — нужно просто зарегистрироваться в приложении "Мой налог" и начать формировать чеки на полученные за аренду жилого помещения оплаты, — говорит Эльза Перепелкина. — Налог будет рассчитываться автоматически, на основании сформированных чеков».

До 12-го числа следующего месяца в приложении «Мой налог» появится сформированная сумма к оплате. Например, за все чеки, оформленные в июне, расчет придет до 12 июля.

Налог необходимо погасить до 28-го числа того же месяца (в нашем случае — до 28 июля).

Оплатить налог можно прямо в приложении «Мой налог» с помощью привязанной банковской карты или по СБП. Делается это в один клик. Вы также можете настроить автоплатеж, чтобы банк сам списывал нужную сумму в срок.

Сдача квартиры самозанятым: главное

Подводя итоги, выделим ключевые тезисы и рекомендации о том, как оформить самозанятость на сдачу квартиры в аренду. Они помогут вам сдавать жилье законно, выгодно и безопасно.

• Самозанятые имеют законное право сдавать жилую недвижимость (квартиры, дома, комнаты) как на долгий срок, так и посуточно.
• Ставка налога составляет всего 4%, если вы сдаете жилье обычным гражданам, и 6%, если договор заключен с юрлицом.
• Самозанятость распространяется только на жилой фонд. Сдавать таким способом апартаменты, офисы, склады или гаражи категорически запрещено законом.
• Ваш суммарный годовой доход от всех видов деятельности на самозанятости не должен превышать 2,4 млн рублей. При превышении лимита статус аннулируется.
• Вы обязаны вести деятельность самостоятельно. Закон строго запрещает самозанятым арендодателям нанимать официальных сотрудников по трудовым договорам.
• Никаких деклараций и визитов в инспекцию не требуется. Весь учет, формирование чеков для жильцов и оплата налога происходят онлайн в официальном приложении «Мой налог».
• Официальный статус и чеки дают вам железное право использовать договор аренды в суде для защиты имущества и законного взыскания долгов с недобросовестных квартирантов.

Ваши финансы под контролем

Доступ к кредитной истории, бонусам и сервисам — после авторизации

Авторизоваться

Авторизоваться