Как продать недвижимость в 2026 году, не продешевить и не попасть на мошенников: пошаговая инструкция

Подробно рассказали обо всех этапах и некоторых нюансах продажи квартиры: оценке, подготовке, документах, поиске покупателя, безопасном расчете, налогах и рисках.

С чего начать продажу квартиры: с риелтором или самостоятельно

Начать продажу квартиры нужно с принятия решения: готовы ли вы делать это самостоятельно или делегируете процесс агенту по недвижимости.

Вы справитесь без помощников, если есть четкое понимание желаемого результата, свободное время, умение вести переговоры, готовность взять на себя риски, изучить нюансы продажи и специфику рынка недвижимости.

Если сомневаетесь в своих силах, возможностях и наличии ресурсов, лучше обратиться к проверенному специалисту, который все сделает за вас. 

Очень важно сразу определиться, какую задачу вы решаете: это не продажа квартиры сама по себе, а желание улучшить жилищные условия (взять другую, побольше, в другом районе), разъехаться с родственниками, закрыть долги и найти жилье поменьше и т. д.

Это поможет расставить приоритеты. Например, если вы переезжаете в Москву из провинции, продажу нужно провести оперативно, поскольку цены на жилье в столице, скорее всего, вырастут за этот период больше, чем в вашем регионе. 

Оценка квартиры и определение цены

Объективная оценка квартиры — это уже половина успеха. Поставите слишком низкую цену — продешевите, поставите слишком высокую — объект будет висеть на доске объявлений месяцы или годы, а вы все это время будете терять деньги, не решая свою проблему.

Часто собственник делает свой упрощенный анализ таким образом: смотрит объявления с квартирами, похожими по метражу и состоянию в том же районе, и прикидывает стоимость своего объекта. Когда в списке вариантов есть новостройка, полезно заранее изучить народный рейтинг застройщиков — отзывы покупателей показывают, кто сдает дома в срок и как компания реагирует на замечания при приемке квартиры.

В чем здесь ошибка? В том, что те цены, за которые люди ПЫТАЮТСЯ продать недвижимость, и те, за которые она РЕАЛЬНО продается, — это две разные величины. 

Переоцененные квартиры могут не находить покупателя очень долго.

Варианты с очень «приятной» ценой могут оказаться фейком: такие объявления размещают агенты с целью собрать клиентскую базу, но на самом деле квартиры не существует или она уже была продана. 



Если вы позвоните по указанному номеру, вам скажут примерно следующее: «Объект только что «ушел», вы чуть-чуть опоздали, но есть похожая квартира в другом доме немного дороже, хотите посмотреть?»



Чтобы понять реальную картину, нужно позвонить по номерам «конкурентов», задать вопросы и выяснить, сколько продается квартира, какая ситуация с документами у продавца, готов ли он на торг и т. д. А лучше сходить на просмотры и сравнить свою квартиру с другими.



Это трудоемкая работа, которую важно сделать, чтобы понять объективную стоимость вашего объекта. Агент, который знает район, сделает такой сравнительный анализ быстрее и лучше, но если вы решаете продавать объект самостоятельно, не пренебрегайте «прозвоном»: это важный этап в продаже квартиры, который многое для вас прояснит.

Предпродажная подготовка квартиры

Фото квартиры — то, на что смотрят в первую очередь. У покупателя должно «екнуть»: «Да, это то место, где я хочу жить, оно мне подходит».

Две самые распространенные ошибки продавцов — это фотографировать квартиру «как есть», без подготовки, и делать некачественные фото.

Часто на «Циане» можно увидеть фотографии с неубранными или даже захламленными квартирами, заствленными баночками санузлами, отражающимися в зеркалах фотографами. 

Такой объект не привлекателен: непонятно, как будет выглядеть квартира, когда собственник съедет, она ощущается «чужой», «занятой» кем-то, а покупатель должен представить, что она — его собственная, чистая, убранная, светлая. 

Почитайте про хоумстейджинг — предварительную подготовку объекта к продаже.

1. Выделите время на тщательную уборку или наймите клининг.
2. Сделайте мелкий ремонт: почините подтекающий смеситель, подклейте отклеившиеся под потолком обои, вкрутите отсутствующие лампочки и пр.
3. Перед тем, как делать фотографии, уберите из поля зрения все баночки, личные вещи, закройте крышку унитаза, протрите зеркала, застелите постель. На кухне спрячьте в шкафчики средства для мытья посуды, прихватки, чашки, снимите магниты с холодильника, максимально освободите комнату. В кадр не должны попадать люди и ваши домашние животные.
4. Включите свет во всех комнатах, даже если фотографируете днем.
5. Сделайте по несколько фото каждой комнаты из каждого угла, ванную, туалет фотографируйте из дверного проема. Если жилая комната маленькая, также сделайте фото из проема, не захватывая дверную коробку, — так комната будет казаться больше, просторнее. Камеру держите горизонтально.
6. Если из окна открывается красивый вид, сделайте фото и видео.
7. Не используйте панораму — она сильно искажает перспективу. 
8. Следите, чтобы люстра не попадала в кадр.
9. Не фотографируйте прямо окно днем: фото получится засвеченным. При необходимости закройте шторы, но качественные фото с дневным светом предпочтительнее.
10. Не делайте вертикальные фотографии. Или делайте, если хотите разместить у себя в соцсетях, — для площадок с объявлениями больше подходят горизонтальные.

Выставляйте объявление сразу на нескольких сайтах-агрегаторах — так вы охватите большую аудиторию.

Какие документы нужны для продажи квартиры

Собрав полный пакет документов, вы ускорите процесс продажи и снизите риск отказа покупателя или приостановки регистрации в Росреестре. Базовый список такой:

1. Выписка из ЕГРН (Единого госреестра недвижимости) — основной документ, подтверждающий право собственности на квартиру. В выписке есть данные о всех собственниках, характеристики объекта (площадь, этаж, кадастровый номер), наличие обременений (ипотека, арест). Срок действия выписки — 30 дней, лучше брать свежую перед сделкой.
2. Правоустанавливающие документы на недвижимость. Это документы, которые покажут покупателю, на каком основании вы стали собственником недвижимости:

• договор купли-продажи, дарения, мены, долевого участия;
• документы о приватизации (акты, свидетельства);
• свидетельства о праве на наследство;
• решения суда (если право установлено через суд);
• брачный договор.

1. Справка об отсутствии задолженностей. Справку об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам (ЖКХ, капремонт) получают в УК, ТСЖ или МФЦ ближе к сделке.
2. Выписка из домовой книги. Выписка дает информацию о прописанных в квартире, истории регистрации и снятия с учета жильцов (когда прописали, когда выписали). Получить справку можно в МФЦ, паспортном столе, УК или на «Госуслугах». Справка должны быть с отметкой, что в квартире нет зарегистрированных лиц.
3. Техпаспорт с экспликацией. Документ содержит план квартиры и теххарактеристики. Помогает подтвердить отсутствие незаконной перепланировки, а если она была, должны быть также документы о ее узаконивании. Справку заказывают в БТИ или МФЦ.

Дополнительные документы в особых случаях

1. Согласие второго супруга на продажу. Если квартира была куплена в браке и оформлялась на одного из супругов, то второй супруг должен подтвердить, что он/она не против продажи квартиры. Согласие можно оформить у нотариуса, а если брак уже расторгнут, может потребоваться соглашение о разделе имущества.



2. Разрешение органов опеки. Потребуется, если среди собственников есть несовершеннолетние или недееспособные люди. В частности, разрешение опеки необходимо всем, кто брал квартиру в ипотеку с использованием маткапитала, выдадут его только при условии, что после продажи квартиры условия жизни детей не ухудшатся. 



3. Справка о дееспособности продавца. В последнее время покупатели запрашивают справки из наркологического и психоневрологического диспансеров, подтверждающие, что продавец не состоит в них на учете (это касается не только продавцов пенсионного возраста). Более того, требуют прохождения медосвидетельствования продавца с отметкой в справке об отсутствии противопоказаний для сделок с недвижимостью. Такие справки выдаются по месту регистрации продавца.

К подобным запросам со стороны покупателя стоит относиться с пониманием, как правило, это не «что-то личное», а объяснимое желание снизить риски оспаривания сделки («Не понимал последствий своих действий, продавая квартиру»). 



4. Нотариальная доверенность на проведение сделки (если продавец не может присутствовать на сделке и доверяет ее проведение своему представителю). Имейте в виду, что покупатели неохотно идут на подобные сделки.



5. Согласие залогодержателя на продажу — если квартира находится в залоге (например, по ипотеке).

Поиск покупателя: объявление, показы, переговоры

Если планируете продавать самостоятельно, сделайте так, чтобы вашу квартиру увидело как можно больше людей и чтобы она им понравилась.



Продажа квартиры без риелтора на вторичном рынке: пошаговая инструкция

1. Разместите объявления на разных площадках: «Циан», «Авито», «Яндекс Недвижимость», «Домклик» — это самые популярные порталы с большой аудиторией. Можно написать в чат вашего ЖК, на форум, сделать посты в соцсетях, наклеить цифры номера телефона на окно квартиры.
2. В объявлении должны быть: фото квартиры, видео, планировка, характеристики (этаж, площадь, число и метраж комнат), состояние ремонта. 
3. Отдельным блоком опишите инфраструктуру (школы, детские сады, спорткомплексы, парки, ТЦ, магазины в непосредственной близости к дому), как долго добираться до метро / автобусной остановки, центра города). 
4. Укажите все преимущества этого дома и района (консьерж, тихий двор, хорошие соседи, панорамный вид). 
5. Расскажите об особенностях квартиры (большая кухня, просторная лоджия, панорамные окна, потолки 3 м и др).
6. В конце — немного об условиях сделки: подходит под ипотеку, свободная продажа (нет обременений и прописанных), быстрый выход на сделку. Укажите свой телефон и удобный способ связи (мессенджеры). 

Подумайте, кому ваша квартира подойдет больше всего и подчеркните преимущества для своей целевой аудитории. Например, если это студия недалеко от МГУ, вашими покупателями могут стать родители абитуриентов: можно написать, что удобно добираться до вуза, дом современный, стильный ремонт, в квартире отличная планировка, жилье полностью готово к проживанию одного-двух человек, рядом много кофеен и интересных атмосферных мест.



Двух-трехкомнатные квартиры в спальном районе чаще берут семьи: здесь важна информация о школах, детских садах, поликлиниках, парках, ремонте.



Когда вам начнут поступать звонки от заинтересованных людей, то большая их часть, наверняка, будет от агентов: кто-то захочет предложить свои услуги, кто-то собирает информацию о квартирах для продажи своего объекта, кто-то подбирает квартиру клиенту, и ваша — среди возможных вариантов. Будьте готовы к тому, что придется разговаривать с риелторами, уточняйте, есть ли у них потенциальный покупатель. 



Если желающих посмотреть квартиру много, выберите удобный вам день для просмотров и приглашайте их с разницей в 30 мин. 



Когда люди приходят, постарайтесь не просто рассказать о том, что они и так видят (здесь — холодильник, здесь — детская, здесь — дорогая плитка), но и узнать, что они ищут, и, исходя из запроса, подчеркните плюсы вашей квартиры для них. 



Важно узнать, есть ли у них вся сумма или предстоит ипотека, одобрена ли она. Частый вариант — еще не продана своя квартира, на деньги от которой покупатель собирается приобретать новое жилье. 



Если это так, стоит уточнить, передан ли уже задаток или аванс, выставили ли они вообще свою квартиру на продажу, как быстро они готовы решить вопрос с продажей. Эта информация поможет понять, насколько серьезно настроен покупатель на покупку вашей квартиры.

Важно! Если вы сами собираетесь взамен продаваемого жилья купить другое, присматривайте варианты параллельно с продажей своего объекта. 

Переговоры о цене — один из самых непростых для непрофессионала этапов. Всегда стоит приходить к концепции WIN-WIN — чтобы условия устроили и вас, и покупателя. Например, вы подбираете идеальный для себя вариант квартиры на замену, договариваетесь о скидке и тогда можете спокойно сделать скидку своему покупателю, ведь денег с продажи вам хватит на новое жилье. 



Другой вариант: ваша квартира пустует, вы продаете ее чуть дешевле, чем планировали, но сможете быстро воспользоваться деньгами и компенсируете разницу, используя финансовые инструменты.



Каждая ситуация уникальна и требует понимания целей сделки, анализа, расчетов — только тогда продажа окажется выгодной.

Как проходит сделка купли-продажи квартиры: пошаговый порядок действий

Допустим, покупатель нашелся. Как будет проходить сделка купли-продажи квартиры? 

1. Вы обсуждаете стоимость, условия сделки, сроки выхода на сделку, сроки освобождения квартиры.
2. Покупатель предварительно изучает документы (выписку на квартиру, документы-основания) и параллельно согласовывает пункты договора намерения (задатка/аванса).
3. Подписывается соглашение о задатке или авансе. Это разные понятия, об отличиях читайте ниже.
4. Дальше — полный анализ документов покупателем (его агентом, юристом), проверка объекта. Если у покупателя ипотека, проводится оценка квартиры для банка, проверка Риск-отделом, одобрение объекта.
5. Составляется и согласовывается договор и порядок расчетов (ячейка, аккредитив и др.).
6. Выбирается место проведения сделки — чаще это банк или МФЦ, но ряд сделок проходит через электронную регистрацию или у нотариуса. На этом этапе стороны решают, кто именно оплачивает регистрацию. 
7. Сама сделка:

• стороны подписывают договор;
• закладываются деньги в ячейку или аккредитив (происходит расчет между сторонами);
• подаются документы на регистрацию в Росреестре через МФЦ или напрямую в ведомство, нужно оплатить госпошлину 2 тысячи рублей. Сотрудник выдаст расписку с датой готовности документов. 

Сроки регистрации зависят от способа подачи:

• через МФЦ — до девяти рабочих дней;
• напрямую в Росреестр — до семи рабочих дней;
• при нотариальном удостоверении — до трех рабочих дней;
• электронная регистрация через банк — до пяти дней. На практике электронная регистрация проходит быстро — за один — два рабочих дня.

1. В назначенный день покупатель забирает документы и выписку из ЕГРН, в которой будет указано, что теперь собственник — он. При электронной регистрации документы приходят на почту.
2. Раскрывается ячейка или аккредитив — деньги поступают на счет продавца. Если расчеты происходили наличными, пишется расписка о получении денег продавцом. 
3. Покупатель еще раз осматривает квартиру, забирает ключи, подписывает акт приема-передачи.

Сколько времени длится весь процесс? Как правило, без ипотеки — 5–20 рабочих дней от задатка до завершения, с ипотекой — 15–30 рабочих дней, так как банк тратит время на проверку.



Сроки могут увеличиться из‑за ошибок в документах, задержек со стороны банка или загруженности Росреестра. Нотариальное удостоверение сделки ускоряет регистрацию, но обходится дороже.



Важно! Все договоренности лучше фиксировать письменно — это защитит обе стороны.

Задаток или аванс: как оформить предварительные договоренности

Задаток — это гарантия исполнения обязательств, регулируется ГК РФ: ст. 380. По закону он возвращается покупателю, если сделка отменяется по согласию сторон или не зависящим от них причинам; возвращается в двойном размере, если сделка срывается по вине продавца; не возвращается, если сделка отменяется по вине покупателя. 

Аванс — это более мягкий режим ответственности, на практике он чаще возвращается в любом случае, если сделка не состоялась.

Четкого понятия «Аванс» в ГК нет, поэтому важно внимательно составлять соглашение об авансе, прописывая ответственность сторон в случае срыва сделки по тем или иным причинам.

Обратите внимание: если продается квартира в ипотеке, есть другое обременение или в сделке участвуют несовершеннолетние, оформляется предварительный договор. Он жестче фиксирует намерения сторон совершить сделку.

Договор купли-продажи: содержание и нотариальное удостоверение

Договор купли-продажи (ДКП) — ключевой документ, подтверждающий сделку и фиксирующий ее условия. 

Чтобы договор имел юридическую силу, в нем четко прописываются важные условия сделки. К ним относятся:

1. Стороны сделки: указываются полные данные участников — Ф. И. О., паспортные данные. Если в сделке участвуют несовершеннолетние, недееспособные лица или действуют доверенные лица, это также отражается в договоре.
2. Объект недвижимости: дается детальное описание имущества, включая адрес, тип (квартира, земельный участок и т. д.), площадь, кадастровый номер и другие характеристики.
3. Цена: обязательно указывается стоимость объекта в рублях.
4. Порядок оплаты: прописывается способ и срок передачи денег и указывается, был ли внесен аванс или задаток до подписания договора.
5. Права и обязанности сторон: описываются обязательства каждой стороны, включая сроки выполнения условий договора, ответственность за их неисполнение и возможные санкции.
6. Условия передачи имущества: когда и как продавец обязуется передать объект покупателю.
7. Условия расторжения договора: перечисляются основания для одностороннего отказа от исполнения договора, правила возврата денег и возмещения убытков.

В договоре можно указать дополнительные условия, например наличие обременений, права третьих лиц на имущество, особые требования к передаче ключей и документов.

ДКП оформляется письменно, если вы используете электронную подпись (КЭП), все равно сохраните бумажный вариант — так надежнее.

Сделку можно провести у нотариуса — в большинстве случаев это добровольный выбор. Но иногда без нотариуса не обойтись.

Когда необходимо обязательное нотариальное удостоверение

• При продаже одной доли в квартире (нотариус не обязателен, если все собственники продают свои доли одновременно в одном договоре).
• Если подпись ставит за человека его доверенное лицо (например, из-за физических недостатков, не позволяющих ему это сделать самостоятельно).
• Если в сделке участвует несовершеннолетний или недееспособный гражданин. В этом случае от имени недееспособного действует опекун, а для сделок с участием несовершеннолетних также нужно согласие органов опеки.
• При продаже недвижимости по договору пожизненной ренты.
• При покупке имущества супругами в долевую собственность, если нет брачного договора.

Договор, удостоверенный нотариально, имеет большую доказательную силу и уменьшает риск оспаривания сделки, но требует дополнительных затрат (нотариальный тариф и плата за правовые и технические услуги).

После удостоверения нотариус может отправить документы для регистрации в Росреестр в электронной форме.

Расчеты при продаже квартиры: способы передачи денег

Расчеты возможны наличными, через банковскую ячейку, аккредитив либо эскроу‑счет — выбор зависит от типа сделки и договоренности сторон. 



Аккредитив — самый надежный и предпочтительный на текущий момент способ передачи денег продавцу. Так называют безопасный счет, на который перечисляются средства. На счет продавца они поступят уже ПОСЛЕ того, как регистрация в Росреестре успешно завершится и право собственности перейдет покупателю. Это называется раскрытием аккредитива. До подачи документов на регистрацию в Росреестре банк дает договор на аккредитив, который подписывается с трех сторон (банк, покупатель, продавец).



Эскроу-счет — как правило, используется при сделках с новостройками.



Расчеты наличными возможны в разных форматах:

1. Покупатель передает деньги во время сделки после подписания договора. От руки пишется расписка о получении денежных средств, далее подаются документы на регистрацию. Такой формат расчетов несет риски для покупателя: продавец еще не передал право на квартиру, но уже получил деньги. В случае если право собственности не зарегистрируют, покупатель остается без денег и без квартиры. Нет гарантий, что деньги будут возвращены, и тогда покупатель будет вынужден возвращать деньги через суд. 
2. Оплата происходит после регистрации. Гарантией оплаты для продавца служит обременение, накладываемое Росреестром: оно снимается после полной оплаты. В этом случае в Росреестр подаются документы на регистрацию + заявление на обременение. Когда продавец получит всю сумму от покупателя, он повторно посещает МФЦ и подает заявление о снятии обременения. Если выбирается такой формат расчетов, это прописывается в договоре купли-продажи.
3. Ячейка. Чтобы не накладывать обременение, есть третья сторона, которая гарантирует передачу денег — это банк. До подачи документов на регистрацию деньги закладываются в сейф — банковскую ячейку: это делает покупатель в присутствии продавца.

Далее стороны подают документы в Росреестр любым способом (нотариус, МФЦ, банк). После регистрации стороны еще раз встречаются в банке с выпиской из ЕГРН, показывают ее сотруднику банка и раскрывают ячейку. Арендовать ячейку так же, как и в случае с аккредитивом, нужно в банке до подачи документов в Росреестр.

Налоги при продаже квартиры в 2026 году

Продавец обязан уплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ) с прибыли, полученной от продажи квартиры. Размер налога зависит от срока владения квартирой и может быть рассчитан по двухступенчатой прогрессивной шкале (13%, если прибыль с продажи не больше 2,4 млн рублей, и 15% — свыше 2,4 млн рублей). 

Если квартирой вы владели более пяти лет, налог платить не надо. Есть ряд особых случаев, при которых от налога продавец освобождается уже через три года владения квартирой: например, если это единственное жилье у обоих супругов или квартира получена по наследству или договору дарения от близкого родственника и др.

Обратите внимание: в вашем регионе могут быть особые правила расчета налога (уточняйте). Например, в отдельных субъектах все продавцы освобождаются от уплаты налога уже после трех лет владения квартирой. Полный список здесь. 

Семьи с двумя и более несовершеннолетними детьми могут продать квартиру до истечения трех- и пятилетнего срока без уплаты налога, но должны быть соблюдены некоторые условия (подробнее в п. 2.1. ст. 217.1. НК РФ): 

1. Есть двое или более детей до 18 лет (или до 24 лет на очном обучении).
2. Новое жилье куплено в том же календарном году (или не позднее 30 апреля следующего).
3. Площадь или кадастровая стоимость нового жилья больше проданного.
4. Кадастровая стоимость проданного жилья не превышает 50 млн рублей.
5. У членов семьи нет другого жилья, которое в сумме превышает 50% доли нового объекта. 

После продажи квартиры до истечения срока три или пять лет необходимо подать налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ в налоговые органы. 

Как уменьшить налог легально

Чтобы снизить налог официально, можно:

1. Дождаться, пока истечет минимальный срок владения.
2. Получить имущественный вычет. Максимальная сумма вычета — 1 млн рублей, он рассчитывается на владельца недвижимости, а не на объект. То есть даже если в этом году вы продали несколько квартир, предельная сумма вычета остается такой же: 1 млн рублей. Для оформления льготы обращайтесь с заявлением в налоговую.
3. Снизить сумму налога на фактические траты, которые у вас были при покупке квартиры. Чтобы доказать их, у вас должны сохраниться документы на покупку, чеки. Если недвижимость куплена в ипотеку, уплаченные проценты учитываются как часть затрат на приобретение.

Пример с учетом процентов по ипотеке: 

Вы приобрели квартиру в ипотеку в октябре 2022 года за 15 млн рублей. Решили продать ее в 2024 году за 16 млн рублей. За это время вы уплатили проценты по ипотеке в размере 700 000 рублей.

Тогда налоговая база будет рассчитываться следующим образом:

16 млн (цена продажи) — 15 млн (цена покупки) — 0,7 млн (проценты по ипотеке) = 0,3 млн, или 300 000 рублей.

13% от 300 000 рублей = 39 000 рублей — итоговая сумма налога.

Расходы на ремонт можно учесть, если:

• квартира куплена в новостройке;
• в договоре долевого участия (ДДУ) или купли‑продажи указано: «без отделки»;
• есть документы, подтверждающие расходы (чеки, договоры с подрядчиками, платежные поручения).

Пример с расходами на ремонт:

Вы купили квартиру в новостройке без отделки в 2021 году за 3 млн рублей. Потратили на ремонт 800 000 рублей. Продали квартиру в 2023 году за 4,5 млн рублей.

Налоговая база будет рассчитываться так:

4,5 млн (цена продажи) — 3 млн (цена покупки) — 0,8 млн (расходы на ремонт) = 0,7 млн, или 700 000 рублей.

13% от 700 000 рублей = 91 000 рублей.

Вычеты можно комбинировать.

Пример комбинированного вычета:

Допустим, вы:

• купили квартиру в новостройке (без отделки) в ипотеку в 2022 году за 3 млн рублей;
• за 2022–2024 годы уплатили проценты по ипотеке — 400 000 рублей;
• вложили в ремонт 800 000 рублей (есть чеки);
• продали квартиру в 2024 году за 4,5 млн рублей;
• считаем: 4 500 000 − 3 000 000 − 400 000 − 800 000 = 300 000 рублей;
• налог (13%): 300 000 × 0,13 = 39 000 рублей.

Без учета расходов налог был бы 195 000 рублей (4 500 000 − 3 000 000 = 1 500 000, затем считаем 13% от этой суммы — 195 тысяч рублей).

Экономия составила 156 000 рублей.

Риски при продаже квартиры и как их избежать

В сделках с недвижимостью больше рискует покупатель, но и продавец может оказаться «под ударом» из-за своей неосмотрительности, особенно если не подключает к процессу агента и юриста.

Чем рискует продавец?

1. Передача ключей до регистрации перехода права собственности без акта приема-передачи. Покупатель может попросить въехать в квартиру до того, как пройдет регистрация в Росреестре. Если он в это время нанесет ущерб имуществу или соседям, компенсировать его по закону придется текущему собственнику, то есть продавцу.
2. Возврат задатка в двойном размере. Если покупатель устно просит перенести срок заключения договора, а потом отказывается его заключать и требует двойной задаток назад, пытаясь таким образом заработать на продавце, у последнего нет письменных доказательств, что сделка сорвалась из-за покупателя. Поэтому перенос срока подписания договора фиксируйте письменно.
3. Занижение стоимости в договоре. Бывают случаи, когда покупатели хотят по своим причинам занизить стоимость объекта в договоре. Соглашаться на это рискованно, так как это может быть расценено органами как соучастие в сокрытии нелегальных доходов.
4. Риск мошенничества. Методы мошенников становятся все более изощренными: когда собственник самостоятельно размещает объявление о продаже, то в переписку может вступить скаммер, который, придумав какую-либо «легенду», попытается получить доступ к вашим «Госуслугам» или счетам.

Будьте максимально бдительны, не передавайте никому никакие данные, не диктуйте последние цифры номера, с которого звонил покупатель (это пример одной из реальных схем), по возможности доверьте переговоры проверенному опытному агенту.

Как продать квартиру: главное

1. Решите: продавать самостоятельно или с риелтором. Самостоятельный путь требует времени и навыков, помощь специалиста снижает нагрузку, но стоит денег.
2. Оцените стоимость квартиры объективно: проведите сравнительный анализ.
3. Подготовьте квартиру к продаже — это повысит привлекательность объекта.
4. Подготовьте необходимые документы.
5. Разместите объявление на нескольких площадках, подробно описав характеристики и преимущества квартиры.
6. В договоре купли‑продажи четко пропишите условия: данные сторон, описание объекта, цену, порядок оплаты и условия расторжения; при необходимости заверьте у нотариуса.
7. Выбирайте безопасный расчет: предпочтительны аккредитив или банковская ячейка, избегайте наличных без гарантий.
8. Если владели квартирой менее пяти лет (или трех лет в особых случаях), подайте декларацию 3‑НДФЛ и уплатите НДФЛ (13% при прибыли менее 2,4 млн рублей или 15% при прибыли свыше 2,4 млн рублей).
9. Снизить налог можно через имущественный вычет (до 1 млн рублей) или учет затрат на покупку (включая проценты по ипотеке и ремонт новостройки; расходы должны быть подтверждены).
10.  Минимизируйте риски: фиксируйте договоренности письменно, не занижайте цену в договоре, не передавайте ключи до регистрации сделки или подписания акта приема‑передачи.