Покупка недвижимости — это всегда риск, и он резко возрастает, когда речь идет о вторичном рынке. К примеру, если продавец находится в процессе банкротства и решил продать жилье не через официальные торги, а лично, то покупатель может столкнуться с серьезными последствиями. Разберем, как проверить продавца и в каких случаях суд может оспорить сделку при покупке имущества у банкрота.
Чем опасна покупка квартиры у банкрота
В рамках процедуры банкротства все имущество должника формирует конкурсную массу, из которой удовлетворяются требования кредиторов. Если квартира была продана с нарушениями, суд может вернуть ее обратно, а если она была перепродана еще раз, то требования к покупателю станут денежными в размере рыночной стоимости квартиры.
«Дело в том, что реализацию имущества банкрота осуществляет его финансовый управляющий, который назначается судом, через процедуру торгов. Поэтому купить имущество напрямую у банкрота в ходе процедуры банкротства не получится, деньги с продажи имущества должны поступить в конкурсную массу и в дальнейшем быть распределены между кредиторами. Если вам предлагают купить жилье таким образом, провести оплату наличными по 100% предоплате, то, скорее всего, вы попали к мошенникам», — прокомментировал юрист, судебный представитель, специализирующийся на банкротствах, Григорий Сергеевич.
Юрист Александр Малютин подчеркивает, что важно отличать ситуацию, когда имущество куплено до банкротства гражданина. В этом случае, вопреки многим мифам, если оплата была реальной по рыночной стоимости имущества и отсутствовала связь с должником — сделка устоит и уже в период банкротства. По общим правилам с момента признания гражданина банкротом и введения процедуры реализации имущества все сделки, совершенные лично должником (без участия финансового управляющего) в отношении имущества, составляющего конкурсную массу, являются ничтожными (абз. 3 п. 5 ст. 213.25 закона о банкротстве). Если квартира не является единственным жильем, то она подлежит включению в конкурсную массу должника. В этом случае проводятся официальные торги, на которых распродают имущество банкрота.
Как проверить, что продавец не проходит процедуру банкротства
Перед сделкой необходимо провести комплексную проверку продавца. Это стандартная практика, которая помогает снизить риски.
1. Проверка через Единый федеральный реестр сведений о банкротстве (ЕФРСБ)
Это основной источник информации. Здесь публикуются все этапы процедуры банкротства: от подачи заявления до завершения дела. Если продавец уже находится в процессе, информация обязательно будет отражена.
На сайте арбитражных судов можно проверить, поданы ли заявления о признании гражданина банкротом. Даже если процедура еще не началась, наличие заявления — тревожный сигнал.
3. Проверка задолженностей по базе судебных приставов
Большое количество долгов может свидетельствовать о высокой вероятности банкротства в ближайшее время.
«Если еще нет производства о банкротстве, то надо грамотно составить договор и переложить риски будущего банкротства и негативных рисков исключительно на продавца», — рекомендует адвокат, партнер юридической компании «Стратегия» Дмитрий Краснощёк. Если же уже есть производство по банкротству и вы видите всю информация на сайте арбитражного суда, в Федресурсе, то остается только вопрос времени, когда финансовый управляющий выставит квартиру на торги и зарегистрируется на специальных площадках по продаже активов банкротов. Это доступная для всех потенциальных покупателей информация.
Защитит ли титульное страхование от оспаривания сделки
Титульное страхование недвижимости — один из способов снизить риски, связанные с юридическими претензиями к собственности при покупке квартиры, дома, земельного участка. Такая страховка является добровольной и зачастую приобретается как раз при заключении сделок на вторичном рынке. О том, насколько она может обезопасить покупку жилья у продавца-банкрота, мнения опрошенных юристов разделились. Так, адвокат Дмитрий Краснощёк рекомендует использовать максимум инструментов, в том числе титульное страхование. По его словам, в случае страхования титула (владения) квартирой юристы страховых компаний включат все положения о рисках банкротства в договор и предупредят об ответственности именно продавца, и обяжут его нести ответственность за риски банкротства, которые могут возникнуть в будущем.
«Относительно рекомендаций — думаю, что проконсультироваться в страховой компании можно, поскольку при проверке документов они точно проверят информацию о банкротстве должника, и покупатель уже будет понимать, что продавец является банкротом», — рассказал Григорий Сергеевич.
«В такой ситуации лично я считаю, что титульное страхование не защитит. Зависит от условий полиса, но известные мне предложения содержат такие формулировки, что страхователь при покупке достаточно убедился в том, что покупает жилье при отсутствии явных рисков. Тот риск, который было легко узнать, а процедура банкротства к таковым относится, полагаю, будет считаться очевидным риском», — прокомментировал Александр Малютин.
Можно ли купить квартиру, если продавец — банкрот
- Купить квартиру у продавца, который находится в процессе банкротства, можно только на официальных торгах, которые должен проводить финансовый управляющий. В этом случае никаких проблем с недвижимостью не будет, и это безопасный способ покупки жилья.
- Если процедура банкротства на момент продажи жилья собственником еще не была запущена (и никаких сведений в реестрах об этом не было), но стартовала сразу после, то в этом случае такая сделка теоретически может быть оспорена.
«Сделки, совершенные в преддверии банкротства могут быть оспорены. Это значит — имущество покупателю придется вернуть, а если он уже успел перепродать квартиру, то требования к нему станут денежными в размере рыночной стоимости квартиры. Нужно быть очень внимательным и соблюсти все атрибуты реальной покупки квартиры. Сохранить публикации объявлений о продаже, переписку с продавцом, сумма в договоре должна быть полной, и оплата должна пройти через банк. На всякий случай нужно сохранить выписки из банка о наличии денег на покупку квартиры или иметь обоснование, откуда у вас деньги», — прокомментировал адвокат Дмитрий Краснощёк.
- Если же на момент сделки купли-продажи квартиры банкротство уже существовало, но об этом было невозможно узнать (это должно быть полное отсутствие сведений даже в картотеке арбитражных дел), то покупатель сможет защититься, считает юрист Александр Малютин. Кроме того, он сможет защититься, если гражданин-банкрот находится не в процедуре реализации имущества, а в процедуре реструктуризации.
- Если гражданин находится в процедуре реализации имущества, согласия на сделку от финансового управляющего получено не было, то данная сделка будет считаться ничтожной. Суд обяжет вернуть имущество в конкурсную массу, кроме случаев сделки с единственным жильем.
Мой профиль
