Накопить на первоначальный взнос по ипотеке со временем становится сложнее: жилье остается дорогим, а для покупки квартиры во многих случаях нужны миллионы рублей собственных средств. При этом обычный вклад застрахован АСВ на сумму до 1,4 млн рублей в одном банке.
С 2027 года в России должен появиться договор жилищных сбережений. Он позволит целенаправленно откладывать деньги на квартиру, строительство дома или другие жилищные цели. Для таких вкладов предусмотрят повышенную страховую защиту, а еще банки смогут учитывать историю накоплений при рассмотрении заявки на ипотеку.
Важно отметить, что параметры нового инструмента пока находятся на этапе формирования. Закон уже принят, однако часть правил еще предстоит установить в подзаконных актах и банковских программах. Поэтому в статье рассмотрим условия и наиболее вероятный порядок работы жилищных вкладов, которые определяет законодательство.
Воспользоваться жилищным вкладом сейчас нет возможности, зато можно зафиксировать пока еще достаточные привлекательные ставки по обычным вкладам. На Банки.ру вы можете открыть выгодный вклад онлайн и получить бонус к ставке банка.
Откройте вклад онлайн на Банки.ру и получите бонус к ставке банка
Что такое жилищный вклад и зачем он нужен
Жилищный вклад, или договор жилищных сбережений, — это банковский продукт для тех, кто планирует взять ипотеку, купить жилье, построить дом или улучшить жилищные условия. Человек сможет разместить деньги в банке и получать процентный доход, но использовать накопления получится только на цели, которые предусмотрены законом и договором.
Для жилищных сбережений будут предусмотрены повышенный лимит страхового возмещения и особые правила досрочного расторжения договора, о которых расскажем дальше.
Не стоит ожидать, что новый инструмент сам по себе сделает жилье доступнее. Эксперт-аналитик Банки.ру Артур Хачатрян отмечает, что жилищный вклад может решить прежде всего задачу накопления первоначального взноса. По его оценке, подобный депозит поможет будущему заемщику сформировать капитал и показать банку финансовую дисциплину. Однако на стоимость недвижимости и рыночные ипотечные ставки новый продукт повлиять не сможет.
Заместитель председателя правления Банка ДОМ.РФ Алексей Косяков дополняет, что для банков такой инструмент тоже важен, так как позволит сформировать более стабильную базу долгосрочных пассивов.
Насколько жилищный вклад окажется привлекательным для россиян, будет зависеть от условий, которые предложат банки: размера процентной ставки, возможных льгот по ипотеке и других дополнительных преимуществ, поясняет Хачатрян.
Чем жилищный вклад отличается от обычного
На первый взгляд, договор жилищных сбережений очень похож на обычный банковский вклад. Человек также размещает деньги в банке, регулярно пополняет счет и получает процентный доход. Однако между этими инструментами есть несколько принципиальных различий.
| Критерий | Обычный вклад | Договор жилищных сбережений |
| Цель открытия | Любая | Накопление средств на покупку жилья или улучшение жилищных условий |
| Использование денег | По усмотрению вкладчика | На жилищные цели, предусмотренные законом и договором |
| Страхование | До 1,4 млн рублей в одном банке | До 10 млн рублей в одном банке |
| Досрочное закрытие | Обычно с потерей большей части процентов | Закон предусматривает случаи, когда проценты можно сохранить |
| Связь с ипотекой | Отсутствует | Банк может учитывать историю накоплений при рассмотрении заявки на ипотеку |
Из таблицы видно, что отличия касаются не столько механизма начисления процентов, сколько назначения самого вклада. Если обычный депозит подходит практически для любой финансовой цели, договор жилищных сбережений создается для накопления денег на будущую покупку недвижимости.
Еще одним важным отличием может стать возможность регулярно пополнять жилищный вклад. Алексей Косяков объясняет, что для человека, который только начинает формировать первоначальный взнос, такой формат поможет выстроить понятный план накопления и постепенно увеличивать сумму сбережений.
Открыв вклад онлайн на Банки.ру, вы можете дополнительно получить 25 000 рублей. Ознакомьтесь с условиями и станьте участником БанкЛото.
Откройте вклад онлайн на Банки.ру и участвуйте в БанкЛото
Как будет работать договор жилищных сбережений
Предполагается, что схема будет выглядеть следующим образом: человек заключает с банком договор жилищных сбережений и регулярно пополняет вклад. Банк начисляет проценты в соответствии с условиями договора. После окончания срока договора вкладчик сможет направить деньги на покупку жилья, строительство дома или другие жилищные цели, которые разрешает закон.
Артур Хачатрян обращает внимание еще на одну важную особенность: сейчас закон устанавливает только базовые правила работы договора жилищных сбережений. Многие параметры банки будут определять самостоятельно для своих продуктов. Поэтому до появления первых предложений нельзя заранее утверждать, какими окажутся ставки, порядок начисления процентов или возможные льготы по ипотеке.
Какими могут быть процентные ставки для жилищных вкладов
Это один из самых важных вопросов для будущих вкладчиков. Пока ни закон, ни Банк России не устанавливают минимальную или фиксированную доходность по договорам жилищных сбережений. Каждый банк будет самостоятельно определять условия продукта.
Руководитель управления макроэкономического анализа ПАО «Совкомбанк» Никита Кулагин отмечает, что доходность подобных вкладов, прежде всего, будет зависеть от уровня ключевой ставки Банка России и потребности банков в долгосрочном фондировании. Если кредитным организациям потребуется привлекать деньги на длительный срок, они смогут предложить более привлекательные условия.
Артур Хачатрян добавляет, что на размер ставки будут влиять сразу несколько факторов:
- уровень ключевой ставки Банка России;
- срок договора;
- возможность пополнения;
- условия досрочного расторжения;
- стоимость привлечения средств для банка;
- конкуренция между банками;
- наличие государственной поддержки;
- связь договора с последующим оформлением ипотеки.
По словам Алексея Косякова, в Банке ДОМ.РФ условия такого продукта пока прорабатываются. На итоговый процент будут влиять размер ключевой ставки и срок договора. Эксперт отмечает, что наиболее вероятна плавающая ставка, привязанная, например, к ключевой. Такая модель позволит учитывать изменение стоимости денег в течение длительного срока.
Ставки по жилищным вкладам могут быть сопоставимы с доходностью по обычным депозитам, добавляет Косяков.
Сможет ли жилищный вклад конкурировать с обычными депозитами
Однозначного ответа на этот вопрос пока нет.
Если сравнивать только процентную ставку, обычные краткосрочные вклады в отдельные периоды могут оказаться выгоднее. Банки традиционно активнее конкурируют именно в этом сегменте и быстрее реагируют на изменение ключевой ставки.
Однако оценивать эти продукты только по доходности было бы неправильно. Артур Хачатрян рекомендует сравнивать договор жилищных сбережений сразу по нескольким параметрам. Так, помимо процентов, значение будут иметь повышенная страховая защита до 10 млн рублей, специальные правила досрочного расторжения, возможность использовать накопления для покупки жилья и потенциальные преимущества при оформлении ипотеки, если банк предусмотрит их в своей программе.
Конкурировать с обычными депозитами новый продукт сможет благодаря опции регулярного пополнения, добавляет заместитель председателя правления Банка ДОМ.РФ.
Поэтому при выборе между обычным вкладом и договором жилищных сбережений нужно учитывать все условия договора в совокупности.
Как будет работать повышенная страховая защита
Для обычных вкладов действует стандартный лимит страхового возмещения в размере 1,4 млн рублей на одного вкладчика в одном банке. Договор жилищных сбережений предусматривает повышенную страховую защиту — до 10 млн рублей.
Никита Кулагин считает, что увеличенный размер страхового возмещения станет одним из главных преимуществ нового инструмента. Алексей Косяков также обращает внимание, что повышенный лимит защиты особенно важен именно для долгосрочных накоплений на жилье, так как вкладчики смогут безопаснее хранить крупные суммы в одном банке.
Все вклады, которые можно открыть на Банки.ру, попадают под страховку АСВ в 1,4 млн рублей.
Сберегайте с бонусом к ставке и страхованием от АСВ
Когда можно закрыть жилищный вклад без потери процентов
По обычному вкладу досрочное расторжение договора чаще всего приводит к пересчету процентов по ставке «до востребования». В результате вкладчик теряет большую часть дохода.
Договор жилищных сбережений можно будет расторгнуть досрочно без потери начисленных процентов, если с момента его заключения прошло не менее полутора лет. Отдельное правило действует уже через год: вкладчик сможет получить всю сумму вместе с процентами, если направит деньги на улучшение жилищных условий. Такой же порядок предусмотрен, если после окончания срока накопления банк откажется выдать клиенту кредит на эти цели.
Если вкладчик закроет договор раньше срока и не направит накопления на улучшение жилищных условий, проценты могут пересчитать по ставке для вкладов «до востребования». Более высокая ставка возможна, если заранее будет предусмотрена в договоре. Поэтому перед открытием жилищного вклада нужно проверить условия досрочного расторжения и порядок начисления процентов.
Такая конструкция делает долгосрочные накопления более предсказуемыми. Человек получает возможность воспользоваться деньгами раньше окончания срока договора и при соблюдении условий не потерять накопленный доход, отмечает Никита Кулагин, руководитель управления макроэкономического анализа ПАО «Совкомбанк».
Поможет ли история накоплений получить ипотеку
Сам по себе договор жилищных сбережений не дает права на льготную ипотеку и не гарантирует одобрение кредита. Банк по-прежнему будет оценивать доход заемщика, кредитную историю, долговую нагрузку и другие параметры.
История накоплений может стать дополнительным плюсом. Регулярные пополнения позволяют банку увидеть, насколько дисциплинированно человек формирует первоначальный взнос. Если клиент несколько лет выполнял условия договора, это может положительно повлиять на оценку его платежной дисциплины, объясняет Артур Хачатрян, эксперт-аналитик Банки.ру.
Эксперт рекомендует внимательно читать договор: если банк обещает специальные условия по ипотеке для владельцев жилищных вкладов, это должно быть прописано в документах. Не стоит рассчитывать на снижение ставки или упрощенное одобрение только из-за наличия договора жилищных сбережений.
Заместитель председателя правления Банка ДОМ.РФ приводит пример: если клиент в течение трех лет регулярно пополняет жилищный вклад на определенную сумму, банк сможет увидеть его способность формировать накопления — это поможет оценить финансовую дисциплину и готовность клиента планомерно вносить платежи. Но такая история не заменяет стандартную проверку заемщика: банк перед одобрением кредита проанализирует доходы, долговую нагрузку и кредитную историю заемщика.
На что можно будет потратить деньги с жилищного вклада
Накопленные средства можно будет использовать для улучшения жилищных условий. Банк России относит к таким целям покупку жилья на первичном или вторичном рынке, участие в долевом строительстве, индивидуальное жилищное строительство и расчеты по сделке купли-продажи жилья.
Деньги также можно направить в другой банк в качестве первоначального взноса по ипотеке либо в отдельных случаях — на погашение обязательств по ипотечному кредиту, если это предусмотрено правилами продукта и подтверждается документами, добавляет эксперт-аналитик Банки.ру.
Можно ли использовать маткапитал для пополнения жилищного вклада
Маткапитал уже является целевым инструментом и используется по правилам Социального фонда России. Направить его просто «на вклад» нельзя, если такое использование прямо не предусмотрено законодательством и правилами программы, поясняет Хачатрян.
На практике маткапитал чаще используется напрямую:
- как первоначальный взнос по ипотеке;
- для погашения основного долга или процентов по ипотеке;
- для покупки или строительства жилья.
Поэтому пополнение жилищного вклада маткапиталом нельзя считать гарантированной возможностью. По словам эксперта-аналитика Банки.ру, даже если такая опция появится, нужно будет оценивать, есть ли в ней смысл. Возможно, выгоднее направить маткапитал сразу на ипотеку или сделку, а не держать его на накопительном продукте.
Какие условия важно изучить перед открытием жилищного вклада
Перед открытием жилищного вклада стоит сравнить несколько условий. Самая высокая ставка не всегда означает более выгодный вариант, если банк устанавливает жесткие требования к пополнению, использованию денег или досрочному расторжению.
Эксперт-аналитик Банки.ру рекомендует в первую очередь проверить следующие параметры:
- Срок договора. По закону срок размещения средств не может быть меньше трех лет. Условия досрочного расторжения нужно проверить заранее.
- Процентная ставка. Уточните, фиксирует ли банк ставку на весь срок и как начисляет проценты. Эти условия должны быть указаны в договоре.
- Пополнение. Проверьте, можно ли пополнять вклад, какая минимальная сумма предусмотрена и есть ли другие ограничения.
- Капитализация процентов. Уточните, как начисляются проценты: ежемесячно, ежеквартально, в конце срока, с капитализацией или без.
- Досрочное расторжение. Через полтора года договор можно закрыть без потери процентов. Через год это возможно, если направить деньги на улучшение жилищных условий или при отказе банка выдать предусмотренный договором кредит. В других случаях проценты могут пересчитать по ставке для вкладов «до востребования».
- Цели использования. Проверьте, какие операции банк считает улучшением жилищных условий. К ним относятся покупка жилья, строительство, первоначальный взнос и некоторые операции с жилищным кредитом.
- Условия будущей ипотеки. Заранее проверьте требования банка и гарантированные преимущества, связанные с будущим кредитом. Если банк обещает льготные условия по ипотеке, важно, чтобы они были прописаны конкретно: ставка, скидка, срок действия предложения, требования к заемщику, объекту недвижимости и размеру первоначального взноса. Формулировка вроде «банк может предложить специальные условия» не дает клиенту никаких гарантий.
- Страхование. Для жилищных сбережений предусмотрен повышенный лимит страхового возмещения до 10 млн рублей.
Кому подойдет жилищный вклад и какие риски нужно учесть перед открытием
Жилищный вклад можно рассмотреть, если вы заранее планируете покупку или строительство жилья и готовы несколько лет регулярно откладывать деньги. При этом важно учитывать ограничения продукта и возможные изменения финансовой ситуации.
Кому подойдет:
- тем, кто копит на покупку или строительство жилья и понимает примерный срок накопления;
- будущим заемщикам, которые хотят сформировать первоначальный взнос и показать банку историю накоплений;
- тем, кто готов регулярно пополнять вклад и не планирует использовать эти деньги для других целей.
Какие риски учитывать:
- деньги нельзя свободно использовать для любых целей, а досрочное расторжение может повлиять на доходность;
- обычный депозит в конкретный момент времени может предлагать более высокую ставку;
- за несколько лет стоимость выбранного жилья может вырасти, поэтому первоначально запланированной суммы может не хватить;
- история накоплений сама по себе не гарантирует одобрение ипотеки или снижение ставки.
Если конкретной жилищной цели пока нет или деньги могут срочно понадобиться на другие расходы, перед открытием стоит сравнить жилищный вклад с обычным депозитом и накопительным счетом.
Доступ к кредитной истории, бонусам и сервисам — после авторизации
Мой профиль
