Даже после снижения ключевой ставки до 14% рыночная ипотека остается недоступной для большинства людей. Выгодно приобретать жилье по льготным ставкам: ПСБ — от 5,9%, Уралсиб — от 6%. Средняя же ставка по рыночной ипотеке составляет от 18,3% и выше. На Банки.ру можно найти предложения с более низкой ставкой, например, от Фора-Банка — 18,1%, КАМКОМБАНКа — 17,75%. Но даже в этом случае переплата за 20–30 лет будет значительной.
Другой фактор — большое количество нераспроданных новостроек. Все это способствует появлению альтернативных инструментов. Один из них — долгосрочная аренда с правом выкупа.
Что такое долгосрочная аренда с правом выкупа
Аренда с правом последующего выкупа — это смешанный гражданско-правовой договор, который сочетает в себе договор аренды и договор купли-продажи. По его условиям арендатор получает имущество во временное владение и пользование за плату, а также приобретает исключительное право выкупить объект по заранее оговоренной цене — после окончания срока аренды или в процессе действия договора.
«Аренда с последующим выкупом представляет собой смешанный договор, объединяющий аренду и будущую куплю-продажу. Арендатор получает жилье во временное пользование и право выкупить его по фиксированной цене по истечении срока или досрочно. Правовой основой служат статья 421 и статья 624 ГК РФ. От рассрочки схема отличается тем, что до полной оплаты покупатель не является собственником, а от лизинга — регулируемыми нормами, порядком расторжения и отсутствием в сделке лизинговой компании», — комментирует Екатерина Авдеева, председатель совета директоров «Асториус», председатель комиссии по инвестициям в недвижимость ТПП РФ.
На практике эта схема работает так:
- Владелец недвижимости и наниматель заключают договор, где фиксируются срок аренды и стоимость квартиры для выкупа после аренды.
- Наниматель выплачивает владельцу квартиры платежи, которые состоят из платы за аренду и выкупных платежей.
- После установленного срока квартира выкупается по оговоренной цене. Владелец и наниматель заключают договор купли-продажи, и право собственности переходит к новому владельцу.
Важно! Главный риск такого инструмента — в любой момент договор аренды можно прервать. Тогда собственник квартиры должен вернуть выкупные платежи.
Быстро считайте платеж, доход для одобрения, переплату и размер вычета
Долгосрочная аренда с правом выкупа от застройщика
Долгосрочная аренда с последующим выкупом вместо дорогостоящей ипотеки стала доступна в начале 2026 года: сразу несколько застройщиков вышли с таким предложением на рынок. Например, ГК «Самолет» предлагает покупателям сервис, когда все арендные платежи идут на первоначальный взнос, а оставшуюся часть суммы клиенты берут в ипотеку.
«По своей экономической сути такая механика схожа с лизингом и выступает как промежуточный инструмент для тех, кто пока не может оформить ипотеку. Часть арендных платежей засчитывается в первоначальный взнос, а стоимость квартиры фиксируется на весь срок — от шести до 18 месяцев, — говорит Инна Солдатенкова, руководитель направления экспертной аналитики Банки.ру. — Предварительное одобрение ипотеки нужно получить в банке-партнере еще до заезда — именно на его основании рассчитывается размер первоначального взноса и ежемесячного платежа, а окончательная ипотечная сделка оформляется уже в конце срока. Формат может подойти тем, кто хочет купить конкретную квартиру в конкретном ЖК этого застройщика и готов зафиксировать цену уже сейчас».
Схема с долгосрочной арендой пока не получила большой популярности. Застройщики предлагают ограниченный выбор ЖК и квартир для таких сделок, а покупатели предпочитают получать объект сразу в собственность.
Аренда с выкупом vs ипотека: ключевые отличия
| Параметр | Ипотека | Аренда с выкупом |
| Право собственности | Сразу после сделки (с обременением) | Только после полной выплаты выкупной стоимости |
| Первоначальный взнос | От 15% стоимости жилья | Не требуется |
| Требования к покупателю | Подтверждение дохода, кредитная история, соответствие программе | Зачастую только паспорт |
| Процентная ставка | От 16% (без льгот) | Отсутствует |
| Страховка | Обязательна | По договоренности сторон |
| Возможность отказа | Нельзя вернуть квартиру, только продать | Можно выйти и вернуть выкупные платежи |
| Залог | Квартира в залоге у банка | Нет залога |
«Из плюсов варианта с долгосрочной арендой и последующим выкупом объекта — не нужны страхование и оценка, обязательные при ипотеке, что упрощает и ускоряет выход на сделку. Также в часть первоначального взноса можно зачесть маткапитал. Но у формата есть существенные ограничения. Программа действует не на весь каталог, а на ограниченный список объектов, и на такие квартиры не распространяются скидки и акции застройщика, которые действуют при обычной покупке или ипотеке. Кроме того, в первоначальный взнос засчитывается лишь часть арендных платежей — то есть возникает переплата по сравнению с прямой покупкой. До момента выкупа собственником остается застройщик, а объект не защищен механизмами, применимыми к договорам долевого участия, — говорит Инна Солдатенкова. — Перед подписанием стоит сравнить полную стоимость квартиры по такой схеме — без скидок и с переплатой на аренду — с ценой при покупке в ипотеку напрямую».
Подайте заявку на ипотеку ПИК
Долгосрочная аренда с правом выкупа на вторичном рынке
На вторичном рынке тоже могут быть предложения с долгосрочной арендой от собственника. Покупателям такая схема выгодна: не нужно искать всю сумму сразу, не нужно переплачивать банку, при этом выкупная стоимость квартиры уже зафиксирована, а в процессе аренды можно отказаться от покупки. Но не каждый продавец согласится на такой договор.
«С одной стороны, продавцу выгодно, что квартира не простаивает, принося регулярный арендный доход, а продается по рыночной цене без дисконта. Арендатор, заинтересованный в выкупе, бережно относится к жилью и дисциплинированно платит, при отказе от сделки арендные платежи остаются у продавца, — поясняет Екатерина Авдеева. — К минусам стоит отнести то, что продавец получает основную сумму через несколько месяцев, а то и лет, замораживая капитал. При росте рынка фиксированная цена становится ниже рыночной, что означает упущенную выгоду».
Для продавцов недвижимости договор аренды с правом выкупа не так выгоден, поэтому они идут на такие сделки в крайних случаях.
«Подходит такая продажа тому жилью, что стоит в объявлениях месяцами: апартаменты, доли, дома вне сезона, дорогие объекты в слабой локации. Ликвидную двушку у метро продают обычным способом за две недели, — поясняет Никита Малов, автор блога "CEO — журнал для владельца бизнеса". — Продавцу выгодно в трех случаях: деньги нужны потоком, а не разом; объект простаивает и съедает налог с коммуналкой; цена зафиксирована с премией к рынку, ведь рассрочка от собственника стоит дороже».
Искать на вторичном рынке такие предложения через агрегаторы объявлений — бессмысленно, их почти нет. Но можно попробовать через агентства недвижимости: риелторы всегда в курсе, какие объекты долго не продаются и есть шанс уговорить собственника на такой договор.
Главное об аренде с правом выкупа
- Аренда с правом выкупа — это альтернатива ипотеке, но с существенными оговорками. Она подходит тем, кто не может или не хочет связываться с банковским кредитом, готов ждать и принимает риски, связанные с отсутствием права собственности до полной выплаты. Главное преимущество — это возможность жить в квартире до покупки, отсутствие первоначального взноса и процентов банка. Главный риск: продавец может расторгнуть договор, и годы выплат окажутся потерянным временем. Квартира остается чужой собственностью, пока не выплачена полная стоимость.
- Прежде всего аренду с выкупом предлагают застройщики. Для них это способ реализовать непроданные квартиры в условиях дорогой рыночной ипотеки. При этом не все девелоперы предлагают такую возможность, а то что предлагается — ограниченное количество ЖК и не любая квартира.
- На вторичном рынке на условия аренды с выкупом готовы идти только продавцы неликвидной недвижимости.
Сравните накопительные счета и откройте подходящий онлайн на Банки.ру
Мой профиль
