Стоимость аренды жилья стабильно растет. Например, в Москве с 2020 года аренда подорожала на треть: в 2020 году снять квартиру в столице можно было в среднем за 60 тысяч в месяц, а в 2026-м — уже за 76 тысяч рублей.
Жить на пассивный доход от аренды квартиры — мечта многих. Однако такой способ заработка сопряжен с сопутствующими расходами: простоем, износом мебели и техники, мелким ремонтом, уплатой налогов. Нередко арендаторы не платят налоги на доход с аренды, полагая, что регулярные ежемесячные переводы на личную карту ни у кого не вызовут вопросов, но забывают, что цифровая тень тянется за каждым рублем.
Ставки по вкладам остаются двузначными — доход по ним может быть сопоставим с доходом от сдачи квартиры в аренду и даже превышать его. На Банки.ру можно открыть вклад с бонусом к ставке. Все вклады до 1,4 млн рублей застрахованы государством.
Первая судимость за нелегальную сдачу жилья
Первопроходцем в истории официальной борьбы с нелегальной арендой в России стал житель Москвы Владимир Аракчеев, которого в 2009 году осудили за сокрытие доходов от сдачи жилой недвижимости. На протяжении двух лет он сдавал квартиру на Ленинградском шоссе. Жильцы ежемесячно платили ему по 37 тысяч рублей, причем официального договора стороны не подписывали. Когда арендодатель попытался поднять ставку, квартиранты платить больше отказались и пожаловались на Аракчеева в НФС. Уголовное дело — по 198 УК РФ (уклонение от уплаты налогов) — не заставило себя ждать.
Головинский суд Москвы подсчитал, что за два года нелегального бизнеса хозяин квартиры заработал 888 тысяч рублей. Суд обязал Аракчеева полностью возместить государству скрытый НДФЛ (115,44 тысячи рублей), а сверху выписал штраф еще на 100 тысяч рублей.
Финансовые потери стали не единственным последствием для рантье. Судимость по уголовной статье — это пятно на репутации, способное навсегда закрыть двери в приличные компании и госучреждения. Более того, эта ошибка бьет по будущему детей: кандидата не возьмут на службу во многие серьезные ведомства, госструктуры и крупные корпорации, если у его родителей есть судимость.
Если сдавать квартиру как самозанятый, налоговая ставка составит всего 4–6%. Зарегистрировать самозанятость очень просто — можно даже через личный кабинет банка. Для этого нужна только карта, например, Т-Банка или Альфа-Банка.
Аракчееву еще повезло: он отделался минимальным наказанием. Закон за подобные махинации предусматривает куда более жесткие меры: штрафы до полумиллиона рублей и реальное лишение свободы на срок до трех лет.
Жалоба запустила полноценную проверку
О примечательном случае из своей практики рассказал юрист по кредитам и долгам Геннадий Ефремов. Его клиент получил уведомление от налоговой инспекции. Представителей ФНС смутил аргумент, который мужчина использовал для оправдания нулевого дохода от сдачи своих трех квартир. Он предоставил официальные договоры найма, согласно которым жильцы не платили за аренду, а лишь полностью компенсировали стоимость коммунальных услуг.
По словам Ефремова, у его доверителя три квартиры в одном из популярных курортных городов на черноморском побережье. Эти квадратные метры уже не первый год принимают туристов. Проблемы начались после бытового конфликта: клиент повздорил с очередным квартирантом, и тот в отместку написал подробное заявление в налоговую, обвинив хозяина в уклонении от уплаты НДФЛ. Эта жалоба запустила полноценную проверку.
«Через Росреестр налоговики собрали все сведения о недвижимости на имя моего клиента. Естественно, когда стало ясно, что человек владеет сразу тремя квартирами на берегу моря, у инспекторов возникли подозрения о регулярной сдаче в аренду без уплаты соответствующего налога», — рассказывает Ефремов.
В своих объяснениях клиент юриста настаивал, что покупал квартиры исключительно как долгосрочную инвестицию и не планировал регулярно на них зарабатывать. А пускал людей он якобы только ради того, чтобы за объектами присматривали, поддерживали там порядок и чистоту, полностью закрывая при этом расходы на коммуналку.
«На первый взгляд выглядит вполне законно: человек позволяет жить в своей квартире, жильцы присматривают за жильем, оплачивают коммунальные услуги и поддерживают порядок, а финансовой выгоды вроде бы нет, — говорит Ефремов. — Но так считают не все, особенно налоговые органы. Клиента вызвали на допрос, где пытались долго и упорно доказать, что договор фиктивный и на самом деле скрывает реальную аренду с доходом».
Логика инспекторов проста: если квартиранты вносят обязательные базовые коммунальные платежи, которые начисляются в любом случае, собственник получает прямую экономическую выгоду. Ведь если бы квартира пустовала, владелец платил за ЖКУ сам. Раз за него это делают посторонние люди, значит, у него формируется доход, с которого нужно отдать государству стандартные 13% НДФЛ.
При этом налоговики четко разделяют квитанцию на две части:
- Постоянная часть (доход): отопление (по нормативу), управление домом, взносы на капремонт. Они начисляются независимо от того, живет кто-то в помещении или нет. Их компенсация — это чистая выгода собственника.
- Переменная часть (не доход): свет, вода, газ, отопление по счетчикам. Эти траты привязаны исключительно к факту проживания. Не будь людей, счетчики бы не крутились. Налог на эти суммы не начисляется.
Инспекторам неважно, как именно происходил расчет: переводили ли жильцы деньги на карту хозяину, отдавали наличными или сами оплачивали квитанции в банке. Любое покрытие фиксированных расходов владельца признается его налогооблагаемой базой.
«Если квартиру фактически сдают, а плату получают вроде бы только за коммуналку, риски понятны. Такие "серые" схемы легко вскрываются в случае жалоб, конфликтов с жильцами или другим образом становятся известны налоговой, — обращает внимание юрист. — Владельцу стоит понимать: даже если нет прямой арендной платы, налоговая вправе усмотреть здесь доход».
По его словам, пространство для подобных маневров стремительно сокращается. В обозримом будущем Федеральная налоговая служба планирует запустить единую масштабную базу данных для тотального мониторинга рынка частной аренды. Главная задача этой цифровой платформы — окончательно вывести из тени всех неофициальных арендодателей.
«И наконец, еще один риск нелегальных арендных соглашений заключается в том, что недобросовестный квартирант может проживать без оплаты, накопить долги и затем просто исчезнуть, — говорит Ефремов. — В подобных ситуациях у собственника зачастую нет ни договоров, ни иных доказательств задолженности со стороны жильца».
Без легальных документов и зафиксированных обязательств обманутый владелец даже не сможет обратиться в суд или полицию, так как у него не будет ни одного доказательства того, что эти люди вообще были ему что-то должны.
Как налоговая отслеживает переводы на карту
ФНС не просматривает баланс вашей карты в режиме онлайн, но это не значит, что она совсем не в курсе зачислений. Контроль строится на взаимодействии банковских алгоритмов и налогового мониторинга.
Вот основные механизмы, с помощью которых ФНС отслеживает переводы.
Автоматические триггеры банков
Банки обязаны делиться информацией с ФНС по запросу, но первичный отбор подозрительных операций делает автоматика самого банка по критериям Центробанка:
- Регулярность: поступление денег от одного и того же лица или разных лиц в одни и те же даты (например, 1-го или 10-го числа каждого месяца) — это главный признак скрытой аренды или зарплаты в конверте.
- Массовость: более 10–30 переводов в день от разных физлиц.
- Транзит: деньги приходят от физлиц и тут же снимаются наличными или переводятся дальше, не задерживаясь на счете.
Прямой доступ
Согласно закону, банки обязаны выдавать налоговым инспекторам выписки по счетам и картам физлиц. Для этого инспектору нужно лишь запустить официальную проверку. Основанием для нее может стать:
- Официальная жалоба или донос (например, от обиженного квартиранта, соседа).
- Несоответствие расходов доходам (например, человек официально нигде не работает, но покупает дорогую машину или вторую квартиру).
Цифровой след и СБП
С развитием Системы быстрых платежей отслеживать цепочки переводов стало проще. Автоматизированные системы ФНС («Налог-3») умеют сопоставлять данные из разных источников. Если система видит, что вы регулярно получаете переводы от людей, с которыми вы не связаны родственными узами (база ЗАГС у налоговой тоже есть), это автоматически переводит вас в зону риска.
Контроль комментариев к платежам
Многие думают, что приписка «возврат долга» или «подарок» защищает от налогов. На самом деле, если такой платеж разовый, вопросов не возникнет. Но если «возврат долга» приходит от одного и того же человека ежемесячно на протяжении года, налоговая при проверке потребует предоставить письменный договор займа. Если договора нет, сумму признают доходом и доначислят 13% НДФЛ плюс штрафы.
Как сдавать квартиру по всем правилам
Чтобы легально сдавать квартиру, нужно соблюдать правила на каждом этапе: от выбора налогового режима до подписания документов.
Выберите выгодный налоговый режим
Государство предлагает три легальных варианта:
- Налог на профессиональный доход (самозанятость). Вы платите всего 4% от суммы, если сдаете квартиру физлицу (или 6%, если компании). Оформляется за пять минут в приложении «Мой налог». Нет никаких отчетов и деклараций — вы просто вводите сумму, а приложение само формирует чек для жильца. Здесь можно подобрать карту для самозанятости.
- Индивидуальный предприниматель на патенте. Выгодно, если вы сдаете сразу несколько дорогих квартир. Вы один раз покупаете патент на год и больше ничего не платите.
- НДФЛ для физлиц (13%). Менее выгодный вариант. Вам придется раз в год до 30 апреля заполнять декларацию 3-НДФЛ и платить подоходный налог 13%.
Составьте грамотный договор найма
Не используйте скачанные из интернета шаблоны на одну страницу. Договор — это ваша главная защита в суде и полиции. В нем обязательно должны быть:
✅ Паспортные данные всех, кто будет проживать в квартире (не только того, кто платит).
✅ Сроки и порядок оплаты. Четко пропишите дату (например, до 5-го числа каждого месяца) и способ оплаты.
✅ Оплата коммунальных услуг. Укажите, кто платит за фиксированную часть (капремонт, содержание жилья), а кто — за счетчики (свет, вода). Помните: компенсацию фиксированной части ЖКУ налоговая служба приравнивает к вашему доходу.
✅ Залог (депозит). Пропишите сумму обеспечительного платежа, которая пойдет на покрытие ущерба, если жильцы что-то сломают или внезапно съедут без предупреждения.
✅ Условия расторжения. За сколько дней стороны обязаны предупредить друг друга о выезде (обычно за 30 дней).
✅ Порядок визитов. Как часто и в какое время вы имеете право приходить с проверкой (например, раз в месяц по предварительному согласованию).
Обязательно подпишите акт приема-передачи
Договор без акта не работает. В акте нужно зафиксировать:
- Подробный перечень всей находящейся в квартире мебели и бытовой техники.
- Состояние ремонта (прямо пропишите: «пятен на диване нет, паркет без царапин»). Нелишним будет сделать детальные фото и видео перед заселением.
- Текущие показания всех счетчиков на день передачи ключей.
Нужна ли регистрация договора в Росреестре
Если вы заключаете договор на срок до года (обычно пишут 11 месяцев), регистрировать его в Росреестре не нужно. Он имеет полную юридическую силу сразу после подписания.
Если договор заключен на год и более, его регистрация в Росреестре по закону обязательна. Большинство арендодателей выбирают срок в 11 месяцев с последующим продлением, чтобы избежать лишней бумажной волокиты.
Оформляйте кредиты, вклады, карты и полисы в приложении Банки.ру
Мой профиль
