Квартиры с красивым видом из окна часто стоят дороже обычных. Девелоперы используют формулировки «видовая квартира», «панорамный вид», «вид на парк» или «вид на воду». Такие объекты обычно продаются в жилых комплексах бизнес- и премиум-класса и могут стоить заметно дороже аналогичного жилья без особого вида.
Однако в российском законодательстве понятия «видовая квартира» нет. Это маркетинговое обозначение, которое используется в рекламе и объявлениях о продаже. Поэтому ожидания покупателя и юридические обязательства застройщика могут не совпадать.
Разберемся, можно ли требовать компенсацию за испорченный вид из окна и как проверить будущую застройку перед покупкой квартиры.
Покупатель заключил договор долевого участия и приобрел трехкомнатную квартиру площадью около 66 кв. м на девятом этаже. Стоимость жилья составила более 8 млн рублей. По словам покупателя, ему предлагали «видовую квартиру»: окна всех комнат должны были выходить на внутреннюю аллею жилого комплекса и на крыши соседних секций с зелеными газонами.
Когда дом построили и покупатель осмотрел квартиру, оказалось, что на крыше расположено большое количество вентиляционных вытяжек. Семь из одиннадцати окон выходили именно на эту часть здания. Покупатель утверждал, что рассчитывал на вид на благоустроенную крышу и внутреннюю аллею, а в итоге получил вид на инженерное оборудование. По его мнению, вентиляционные вытяжки портили внешний вид, могли создавать шум и запах, при этом застройщик заранее не сообщил об их размещении.
Из-за этого покупатель потребовал расторгнуть договор долевого участия, вернуть более 8 млн рублей, уплаченных за квартиру, а также выплатить проценты. Однако суд отказал в иске. Суды указали, что дом был построен в соответствии с проектной документацией, вентиляционные установки изначально предусматривались проектом, а сведения о них содержались в документации. Кроме того, суд пришел к выводу, что вид из окна не относится к обязательным характеристикам объекта долевого строительства.
Суд также отметил, что рекламные материалы с изображением жилого комплекса не являются технической документацией и не устанавливают обязательств застройщика. В итоге договор не расторгли, а квартира была признана соответствующей условиям договора.
Почему «видовые квартиры» стоят дороже
Под «видовой квартирой» обычно понимают жилье, из окон которого открывается панорамный или живописный вид — например, на воду, парк или исторический центр города.
По оценкам экспертов рынка недвижимости, такие квартиры могут стоить на 15–40% дороже аналогичных объектов без вида.
Цена повышается из-за нескольких факторов:
- высокий этаж, откуда открывается панорама города;
- панорамные окна или увеличенная площадь остекления;
- вид на воду, парк или лес;
- отсутствие домов напротив, что обеспечивает открытое пространство.
Иногда девелоперы даже вводят отдельную категорию — «видовые квартиры». Однако юридически это не закрепленный термин. Он используется только в рекламных материалах.
Это означает, что сам по себе красивый вид чаще всего не становится частью юридических обязательств застройщика.
Быстро считайте платеж, доход для одобрения, переплату и размер вычета
Можно ли закрепить вид из окна в договоре
На практике закрепить вид из окна в договоре почти невозможно. Договор долевого участия регулируется Федеральным законом № 214-ФЗ. В нем перечислены обязательные характеристики объекта:
- этаж;
- площадь;
- планировка;
- расположение квартиры;
- основные характеристики дома.
Вид из окна в этот перечень не входит. Если в договоре нет прямого указания на конкретный вид, требовать компенсацию только из-за изменения пейзажа практически невозможно.
Иногда застройщики могут указывать ориентацию окон или описывать расположение квартиры относительно сторон света. Но даже в этом случае обычно нет гарантии, что вид сохранится в будущем.
Насколько дороже такая недвижимость в вашем городе?
Когда можно взыскать деньги из-за изменений вокруг дома
Несмотря на это, в некоторых ситуациях жильцы могут добиваться защиты своих прав. Например, если новое строительство нарушает санитарные нормы.
Так, в Екатеринбурге суд оштрафовал застройщика после строительства высотного дома рядом с девятиэтажкой. Новая постройка почти полностью перекрыла доступ солнечного света в квартиры соседнего дома.
Проверка показала, что непрерывная инсоляция сократилась до 28 минут в день. Это оказалось нарушением санитарных норм освещенности. В результате застройщика привлекли к административной ответственности. Однако такие случаи связаны не с видом из окна, а именно с нарушением санитарных требований.
Какие «видовые квартиры» реже теряют свой вид
Полностью исключить риск изменения вида из окна практически невозможно. Но есть ситуации, когда вероятность этого ниже.
Например:
- исторические центры городов, где действуют строгие ограничения на строительство;
- квартиры на набережных, где перед домом находится вода;
- жилье рядом с крупными парками или заповедниками, где запрещено строительство;
- дома у рек, озер или моря, где невозможно построить здания перед окнами.
Тем не менее даже в этих случаях важно проверять градостроительные планы.
Как проверить недвижимость перед покупкой квартиры
Перед покупкой квартиры стоит изучить документы, которые показывают перспективы развития территории.
Генеральный план города. Это основной документ развития города. В нем указаны, какие территории будут застраиваться, где планируются дороги, где будут парки и общественные пространства. Обычно генеральный план размещается на сайте администрации города или в региональных геоинформационных системах.
Правила землепользования и застройки (ПЗЗ). В правилах указаны допустимая высота зданий, плотность застройки, виды разрешенного использования земель.
Если участок перед домом относится к зоне многоэтажной застройки, велика вероятность появления новых домов.
Публичная кадастровая карта. Карта Росреестра позволяет проверить границы земельных участков, их назначение, кадастровый номер. Если участок перед домом имеет статус земель под строительство, в будущем там может появиться новый объект.
Главное
- «Видовая квартира» — это маркетинговый термин, который не закреплен в законодательстве.
- Такие квартиры могут стоить на 15–40% дороже аналогичного жилья.
- Вид из окна обычно не входит в обязательные характеристики квартиры в договоре долевого участия.
- Поэтому требовать компенсацию только из-за изменения вида практически невозможно.
- Суд может вмешаться, если строительство нарушает санитарные нормы — например, по освещенности квартир.
- Перед покупкой квартиры стоит проверить генеральный план города, правила землепользования и кадастровую карту.
- Даже при покупке «видовой квартиры» риск изменения окружающей застройки полностью исключить нельзя.
Розыгрыш 1 млн ₽ за покупку квартиры от ПИК.
Мой профиль
