Ипотечная квартира принадлежит заемщику, но до погашения кредита остается в залоге у банка. Многие семьи практикуют инвестиционную схему: покупают квартиру по льготной ставке и сдают ее, чтобы покрывать арендой ежемесячный платеж. На Банки.ру можно заранее рассчитать ежемесячный платеж на калькуляторе и прикинуть: сможет ли аренда покрыть издержки. Сдавать квартиру обычно можно, однако порядок зависит от договора: иногда согласие не требуется, иногда достаточно уведомления, а в некоторых случаях нужно письменное разрешение.
Можно ли сдавать ипотечную квартиру в аренду по закону
Пункт 3 статьи 346 ГК РФ разрешает передавать заложенное имущество другим лицам во временное пользование без согласия залогодержателя, если закон или договор не предусматривают иное.
По статье 40 Федерального закона № 102-ФЗ «Об ипотеке» собственник может сдавать ипотечное жилье без согласия банка, если выполняются два условия:
- срок найма не превышает срок обязательства, обеспеченного ипотекой;
- квартира используется по назначению — для проживания.
Но договор об ипотеке может установить другой порядок. Поэтому общий ответ на вопрос, можно ли сдавать ипотечную квартиру в аренду, такой: закон это допускает, однако заемщик обязан учитывать ограничения конкретного банка.
Обратите внимание: проверьте не только индивидуальные условия кредита. Ограничение может находиться в договоре об ипотеке, общих условиях кредитования, закладной или приложениях.
Опишите ситуацию в комментариях, подскажем, как выгоднее купить жилье
Почему нельзя сдавать ипотечную квартиру без разрешения: ограничения и риски
Ипотечная квартира находится в залоге у банка и служит гарантией возврата кредита. Если заемщик перестанет платить, банк сможет обратить взыскание на жилье и продать его.
При сдаче квартирой пользуются посторонние люди, поэтому собственнику сложнее постоянно контролировать ее состояние. Например, жильцы могут повредить отделку, мебель или оборудование, устроить перепланировку без согласования, залив или пожар. Такие повреждения способны снизить стоимость квартиры и усложнить ее последующую продажу. Долгосрочный договор найма также может создать обременение, которое придется учитывать при обращении взыскания на жилье.
По статье 34 закона «Об ипотеке» банк вправе проверять наличие, состояние и условия содержания заложенного имущества. Поэтому требование согласовать аренду связано с защитой залога, а не с общим запретом собственнику получать доход от квартиры.
Некоторые банки требуют заранее уведомить их о сдаче жилья или получить письменное согласие. При этом общего запрета на аренду ипотечной квартиры нет. Разрешение банка необходимо только в том случае, если такое требование установлено ипотечным договором или другими документами банка.
Что говорит банк: условия и ограничения в ипотечном договоре
В документах банков встречаются разные формулировки.
| Условие | Что делать заемщику |
| Ограничений нет | Заключить договор найма с учетом закона |
| Требуется уведомление | Сообщить банку до заселения жильцов |
| Нужно письменное согласие | Подать заявление и дождаться ответа |
| Сдача запрещена | Не передавать квартиру без разрешения |
Банк может запросить проект договора, срок найма и сведения о жильцах. Единого срока ответа законом не установлено: порядок рассмотрения заявления определяет кредитная организация.
Штраф, отмена скидки или повышение ставки возможны, только если соответствующее последствие предусмотрено договором. Банк не может произвольно изменить процент только из-за того, что узнал о проживании нанимателей.
Адвокат Надежда Борзенко отмечает, что условия различаются: банк может разрешить сдачу без дополнительного согласования, потребовать уведомление либо установить обязательное предварительное согласие.
Когда банк разрешает сдавать без согласования
Разрешение может не потребоваться, если договор об ипотеке и общие условия не ограничивают передачу жилья третьим лицам. Тогда действуют правила закона: срок найма не превышает срок кредита, а квартира используется для проживания.
Если банк требует только уведомление, направьте его способом, указанным в документах, и сохраните подтверждение отправки.
Когда требуется письменное разрешение банка
Согласие необходимо, если это указано в договоре, общих условиях или закладной. Оно также требуется, когда квартиру передают на срок дольше ипотечного обязательства либо используют не по назначению.
Обычно заемщик:
- Подает заявление по форме банка.
- Указывает адрес квартиры, номер кредитного договора и срок найма.
- Прикладывает проект договора с жильцом.
- Дожидается письменного ответа.
Подписывать договор и передавать ключи безопаснее после получения согласия. Устная консультация менеджера не заменяет письменное разрешение, если именно такая форма предусмотрена договором.
Сдача ипотечной квартиры в аренду через Сбербанк: особенности и порядок
Для ипотеки Сбера «Домклик» указывает обязательное письменное одобрение банка. Получить его можно у менеджера по обслуживанию ипотеки или онлайн.
Порядок подачи заявки:
- Откройте в «Домклик» раздел «Обслуживание ипотеки».
- Выберите «Изменения в объекте».
- Откройте услугу «Согласие на сдачу недвижимости в аренду».
- Приложите проект договора и отправьте заявку.
В проекте нужно указать, что на дату подписания квартира находится в залоге у банка, а также зафиксировать срок найма. Он не должен превышать срок кредита, обеспеченного ипотекой.
Обратите внимание: интерфейс личного кабинета и перечень документов могут измениться. Перед подачей заявления проверьте актуальный порядок в «Домклик».
Сдача ипотечной квартиры в аренду без согласия банка: последствия
Если договор требует согласования, сдача без разрешения нарушает правила распоряжения залогом. По пункту 3 статьи 346 и статье 351 ГК РФ банк вправе потребовать досрочно исполнить обязательство, а при невыполнении требования — обратить взыскание на квартиру.
В зависимости от договора возможны:
- требование прекратить нарушение;
- штраф или неустойка;
- отмена скидки и переход на базовую ставку;
- требование досрочно погасить кредит;
- обращение взыскания на жилье.
Договор с жильцом не становится автоматически недействительным только из-за отсутствия согласия банка. Однако при обращении взыскания права пользования квартирой могут прекратиться. Такой порядок разъяснен в пункте 42 постановления Пленума Верховного суда РФ № 23.
Обратите внимание: основной риск для заемщика — требование вернуть остаток ипотеки досрочно. Поэтому рассчитывать, что банк не узнает о жильцах, небезопасно.
Как официально оформить аренду ипотечной квартиры: пошаговый порядок
- Проверьте кредитный договор, договор об ипотеке и общие условия банка.
- Получите согласие или направьте уведомление.
- Согласуйте сдачу с другими собственниками квартиры.
- При наличии детской доли получите разрешение органа опеки.
- Проверьте страховой полис.
- Заключите письменный договор и подпишите акт приема-передачи.
- Зарегистрируйте обременение, если договор заключен минимум на год.
- Выберите налоговый режим и платите налог с дохода.
Договор аренды: обязательные условия и нюансы
Если квартиру снимает гражданин для проживания, заключается договор найма жилого помещения. При передаче жилья организации оформляется договор аренды или иной договор. Организация может использовать квартиру только для проживания граждан. Это установлено статьей 671 ГК РФ.
В договоре укажите:
- данные сторон;
- адрес и характеристики квартиры;
- сведения об ипотеке и согласии банка;
- срок найма;
- размер платы и порядок расчетов;
- обеспечительный платеж;
- распределение коммунальных расходов;
- перечень проживающих;
- ответственность за ущерб;
- порядок расторжения.
К договору приложите акт приема-передачи с описью мебели и техники, показаниями счетчиков и описанием имеющихся дефектов.
По статье 674 ГК РФ договор найма заключается письменно. Если срок составляет не менее года, государственной регистрации подлежит возникающее из договора обременение права собственности.
Уведомление страховой компании
Сдача квартиры не всегда автоматически меняет страховой тариф. Сначала проверьте полис и правила страхования.
По статье 959 ГК РФ страхователь обязан сообщать о значительных изменениях, которые могут существенно увеличить страховой риск. Значительными считаются в том числе изменения, прямо перечисленные в договоре или правилах страхования.
Страховщик вправе предложить изменить условия или доплатить страховую премию. Поэтому при наличии сомнений направьте письменный запрос и сохраните ответ. Если вам условия не подойдут, всегда можно поменять компанию. Выбрать подходящее предложение можно на Банки.ру.
Оформите ипотечное страхование выгодно на Банки.ру
Доход от сдачи жилья облагается налогом независимо от срока договора. Физическое лицо платит НДФЛ по прогрессивной шкале 13–22%, подает декларацию до 30 апреля следующего года и уплачивает налог до 15 июля.
Самозанятый платит 4% при сдаче квартиры физическому лицу и 6% — при сдаче организации или ИП. Лимит дохода для применения НПД составляет 2,4 млн рублей в год.
Можно ли сдавать квартиру в семейной ипотеке
Если у семьи есть право на семейную ипотеку, то полезно его использовать, пока требования не ужесточили. Сейчас на Банки.ру можно найти предложения с пониженными ставками: ПСБ — от 5,9%, Уралсиб — от 6%. При условии большого первоначального взноса ежемесячный платеж будет небольшим, и семья быстрее закроет ипотеку доходом от аренды. Прикинуть цифры поможет ипотечный калькулятор: он покажет, какой платеж получится при разном взносе и сроке. В опубликованных федеральных условиях программы «Семейная ипотека» отдельный общий запрет на сдачу купленного жилья не указан. Однако льготная ставка не отменяет требования конкретного банка: если договор предусматривает согласование, оно обязательно и для семейной ипотеки.
Дополнительные условия возникают, если при покупке использован материнский капитал и детям выделены доли. Для сдачи квартиры требуется согласие всех собственников, а для передачи внаем имущества несовершеннолетнего — предварительное разрешение органа опеки.
Такое требование установлено статьей 37 ГК РФ и статьей 21 закона «Об опеке и попечительстве».
Таким образом, квартиру в семейной ипотеке можно сдавать, если соблюдены условия банка, получены необходимые согласия и не нарушены права детей.
Можно ли сдавать квартиру в ипотеке: главное
- Общего запрета на сдачу ипотечного жилья нет.
- Банк может потребовать уведомление или письменное согласие.
- Срок найма по общему правилу не должен превышать срок ипотечного обязательства.
- Квартира должна использоваться для проживания.
- Договор найма оформляется письменно, а обременение сроком от года регистрируется.
- При наличии детской доли требуется разрешение органа опеки.
- Доход от сдачи облагается налогом.
- Нарушение договора может привести к штрафу, изменению ставки или требованию досрочно погасить кредит.
Подайте заявку на ипотеку ПИК
Мой профиль
