Ключевая ставка падает уже второй год. Пора ли уже рефинансировать ипотеку и как это сэкономит до 10 млн рублей?

19 июня 2026 года Банк России снизил ключевую ставку на 0,25 процентного пункта — до 14,25% годовых. Новое значение действует с 22 июня. Это может стать сигналом к дальнейшему снижению ставок по кредитам, в том числе по программам рефинансирования ипотеки.

Однако банковские предложения меняются не одновременно с ключевой ставкой. По данным ДОМ.РФ, на 24 июня 2026 года средняя ставка рефинансирования ипотеки составляла около 18,29%. Поэтому ставка 16,5%, которая используется в расчетах ниже, — это сценарий возможного дальнейшего снижения, а не среднерыночное предложение на текущий момент.

Для семей, оформивших комбинированную ипотеку в период высоких ставок, снижение стоимости рефинансирования может дать заметный эффект. В отдельных случаях ежемесячный платеж по рыночной части кредита может уменьшиться более чем на 30 тысяч рублей, а будущая переплата — почти на 10 млн рублей.

Разберем, кому стоит следить за ставками, сколько можно сэкономить и как оформить рефинансирование.

Что изменилось после снижения ключевой ставки до 14,25%

Совет директоров Банка России 19 июня 2026 года принял решение снизить ключевую ставку до 14,25% годовых. Новая ставка начала действовать 22 июня.

Ключевая ставка влияет на стоимость денег для банков. Когда она снижается, кредитные организации постепенно могут пересматривать условия по вкладам и кредитам. Но прямой формулы, по которой ипотечная ставка должна снизиться вслед за ключевой, нет.

На условия рефинансирования также влияют:

• стоимость привлечения денег для банка;
• уровень инфляции и ожидания по дальнейшей политике ЦБ;
• первоначальный взнос и остаток долга;
• доход и кредитная история заемщика;
• соотношение суммы кредита и стоимости недвижимости;
• страхование;
• характеристики залога;
• внутренние требования конкретного банка.

Поэтому снижение ключевой ставки до 14,25% не означает, что банки сразу начнут рефинансировать ипотеку под 16,5%. Между решениями ЦБ и изменением массовых банковских предложений может пройти некоторое время, а итоговая ставка для конкретного клиента может оказаться выше рекламной.

Кому стоит обратить внимание на снижение ставки

В первую очередь проверить условия рефинансирования стоит заемщикам, которые оформили ипотеку по высокой рыночной ставке в 2024–2025 годах.

Особенно актуально это для владельцев комбо-ипотеки. В таком кредите одна часть суммы выдана по льготной программе, например под 6%, а сумма сверх установленного лимита — по рыночной ставке.

Чем больше рыночная часть, тем сильнее высокая ставка влияет на общий платеж.

Как рассчитана выгода

Рассмотрим четыре ситуации. Во всех примерах семья оформила ипотеку на 25 лет:

• льготная часть — 6 млн рублей под 6%;
• рыночная часть — 3 млн или 6 млн рублей;
• ставка рефинансирования рыночной части — 16,5%.

В расчетах используется аннуитетная схема платежей.

Сначала сравним кредиты «в вакууме»: как будто старый и новый кредит оформляются на одну и ту же сумму и на полный срок 25 лет, а меняется только ставка.

Такое сравнение показывает максимальную потенциальную разницу, но не учитывает уже внесенные платежи, фактический остаток долга, оставшийся срок и затраты на рефинансирование.

Ситуация 1. Рыночная часть 6 млн рублей под 18,5%

Предположим, семья оформила комбо-ипотеку в январе 2024 года:

• 6 млн рублей — семейная ипотека под 6%;
• 6 млн рублей — рыночная часть под 18,5%;
• срок — 25 лет.

При таких условиях платеж по льготной части составляет около 38 658 рублей.

Если ставку по рыночной части снизить с 18,5% до 16,5%, расчет будет таким.

В строке «Переплата» учитываются только проценты по рыночной части комбо-ипотеки. Переплата по льготной части в обоих вариантах одинаковая — около 5,6 млн рублей, поэтому на размер выгоды она не влияет.

Ипотека с господдержкой

Заполняйте одну анкету и выбирайте из предложений банков

Рассчитать ипотеку

Ситуация 2. Рыночная часть 3 млн рублей под 18,5%

Теперь предположим, что льготная часть осталась прежней — 6 млн рублей под 6%, но сумма по рыночной ставке в два раза меньше и составляет 3 млн рублей.

Чем меньше рыночная часть, тем ниже абсолютная экономия. При этом уменьшение платежа почти на 4,8 тысячи рублей в месяц может оставаться существенным для семейного бюджета.

Ситуация 3. Рыночная часть 6 млн рублей под 23,5%

Следующий пример относится к периоду наиболее высоких ставок. Ключевая ставка Банка России находилась на уровне 21% до 8 июня 2025 года, а с 9 июня была снижена до 20%.

Предположим, семья оформила комбинированный кредит со следующими параметрами:

• 6 млн рублей — семейная ипотека под 6%;
• 6 млн рублей — рыночная часть под 23,5%;
• срок — 25 лет.

Именно в этом примере теоретическая экономия превышает 10 млн рублей. Причина — большая сумма рыночной части и разница между ставками в семь процентных пунктов.

Ситуация 4. Рыночная часть 3 млн рублей под 23,5%

Если по высокой рыночной ставке семья взяла не 6 млн, а 3 млн рублей, результат будет следующим.

Сводная таблица

Когда стоит задуматься о рефинансировании

Универсального значения нет, но обычно проверить предложения стоит, если новая ставка ниже старой хотя бы на 1,5–2 процентных пункта.

При большом остатке долга и длинном сроке выгода возможна и при меньшей разнице. При небольшом остатке и нескольких годах до полного погашения даже снижение на два процентных пункта может не покрыть затраты.

Перед подачей заявки сравните:

1. Текущую ставку и платеж по рыночной части.
2. Остаток задолженности.
3. Количество месяцев до окончания кредита.
4. Ставку и полную стоимость нового кредита.
5. Платеж при сохранении текущего срока.
6. Общую сумму будущих процентов.
7. Стоимость оценки, страховки и регистрации.
8. Срок окупаемости расходов.

Не стоит ориентироваться только на снижение ежемесячного платежа. Банк может уменьшить его за счет увеличения срока кредита. В этом случае текущая нагрузка снизится, но общая переплата может вырасти.

Как оформить рефинансирование комбо-ипотеки

Шаг 1. Запросите сведения о действующем кредите

Обратитесь в текущий банк и запросите справку, в которой отдельно указаны:

• остаток по льготной части;
• остаток по рыночной части;
• ставки по каждой части;
• оставшийся срок;
• размер ежемесячного платежа;
• реквизиты для погашения;
• сведения о просрочках.

Для рефинансирования комбо-ипотеки особенно важна раздельная детализация льготной и рыночной частей.

Шаг 2. Рассчитайте минимально подходящую ставку

Определите, при какой ставке рефинансирование окупит все расходы.

Для предварительного расчета можно сравнить:

• размер нового платежа при прежнем сроке;
• размер будущих процентов;
• затраты на оформление;
• срок окупаемости.

Шаг 3. Сравните предложения нескольких банков

Обращайте внимание не только на номинальную ставку, но и полную стоимость кредита. На Банки.ру больше 50 предложений от разных банков.

Обратите внимание на:

• обязательное страхование;
• надбавки при отказе от страхования;
• ставку до регистрации залога;
• требования к доходу;
• минимальный и максимальный остаток долга;
• допустимый срок кредита;
• возможность рефинансировать только рыночную часть;
• требования к недвижимости и застройщику.

Шаг 4. Подготовьте документы

Точный перечень устанавливает банк. Обычно требуются:

• паспорт;
• СНИЛС;
• документы о семейном положении;
• документы созаемщиков;
• подтверждение дохода и занятости;
• действующий кредитный договор;
• график платежей;
• справка об остатке задолженности;
• документы на квартиру;
• выписка из ЕГРН;
• отчет об оценке недвижимости;
• страховой полис;
• документы, подтверждающие право на льготную программу.

Часть сведений банк может получить самостоятельно через цифровые сервисы, но это зависит от его внутренних процедур.

Шаг 5. Получите одобрение заемщика и недвижимости

Банк отдельно оценивает:

• платежеспособность клиента;
• долговую нагрузку;
• кредитную историю;
• ликвидность квартиры;
• юридическую чистоту объекта;
• соответствие условиям программы.

Предварительное одобрение заявки еще не означает, что банк одобрит недвижимость и выдаст кредит.

Шаг 6. Подпишите договор и погасите старый кредит

После оформления новый банк перечисляет деньги первоначальному кредитору. Затем нужно получить подтверждение полного или частичного погашения старого обязательства и переоформить залог.

До завершения регистрации залога может действовать повышенная ставка, если это предусмотрено договором.

Шаг 7. Проверьте закрытие обязательств

После расчетов запросите:

• справку о погашении рефинансированной части;
• обновленный график платежей;
• подтверждение отсутствия просроченной задолженности;
• сведения о регистрации нового залога.

Что делать, если банк отказал

Банк не обязан одобрять рефинансирование. Отказ возможен из-за высокой долговой нагрузки, просрочек, недостаточного дохода, характеристик недвижимости или внутренних ограничений программы.

В случае отказа можно:

• проверить кредитную историю на наличие ошибок;
• уменьшить задолженность по кредитным картам;
• закрыть неиспользуемые кредитные лимиты;
• предоставить документы о дополнительном доходе;
• привлечь созаемщика;
• внести часть долга досрочно;
• повторно подать заявку после улучшения финансовых показателей;
• обратиться в другой банк;
• запросить у текущего кредитора снижение ставки или реструктуризацию.

Реструктуризация и рефинансирование — разные процедуры. При рефинансировании оформляется новый кредит, обычно в другом банке. При реструктуризации меняются условия действующего договора: срок, платеж или порядок погашения.

Главное

• С 22 июня 2026 года ключевая ставка Банка России составляет 14,25% годовых.
• Снижение ключевой ставки может привести к постепенному удешевлению рефинансирования, но банки не обязаны менять условия одновременно с ЦБ.
• Ставка 16,5% в расчетах — сценарий возможного снижения, а не средняя ставка на рынке в июне 2026 года.
• При рефинансировании 6 млн рублей с 23,5% до 16,5% теоретическая экономия на полном сроке достигает 10,19 млн рублей.
• С учетом уже внесенных за год платежей будущая экономия составит около 9,7 млн рублей до расходов на переоформление.
• Фактическую выгоду нужно считать по текущему остатку долга и оставшемуся сроку, а не по первоначальной сумме кредита.
• Перед оформлением учитывайте оценку недвижимости, страхование, регистрацию залога и возможную повышенную ставку на переходный период.
• Рефинансирование имеет смысл, если снижение процентов превышает все сопутствующие расходы и новый срок кредита не приводит к росту общей переплаты.

Сколько платите за ипотеку?

Опишите ситуацию, мы посчитаем как сэкономить

Написать автору

Ваши финансы под контролем

Доступ к кредитной истории, бонусам и сервисам — после авторизации

Авторизоваться

Авторизоваться