«Взял ипотеку под 22%, ставка упала до 14% — обязан ли банк ее пересмотреть?»

Нет. Если в кредитном договоре установлена фиксированная ставка 22%, банк не обязан снижать ее только потому, что новые ипотечные кредиты стали дешевле.

Но варианты все же есть. Ставка может быть переменной и меняться по установленной в договоре формуле. Кроме того, банк может согласиться изменить условия действующего кредита, предложить специальную программу снижения ставки или заемщик может рефинансировать ипотеку.

Почему банк не обязан снижать ставку вслед за рынком

Процентная ставка — одно из условий кредитного договора. Если стороны договорились, что она составляет 22% годовых и является фиксированной, снижение ставок по новым кредитам автоматически это условие не меняет.

По статье 309 ГК РФ обязательства должны исполняться в соответствии с условиями договора. А статья 310 ГК РФ по общему правилу не допускает одностороннего изменения условий обязательства, если такая возможность не предусмотрена законом.

Поэтому банк не обязан пересматривать старую ипотеку каждый раз, когда меняется ключевая ставка Банка России или кредитор обновляет условия для новых клиентов. Ставка по новому кредиту и ставка по уже заключенному договору — это разные условия разных сделок.

При этом изменить договор можно по соглашению сторон. Такая возможность предусмотрена статьей 450 ГК РФ. То есть заемщик вправе попросить банк снизить ставку, а банк — согласиться или отказать.

Есть и другой вариант — переменная процентная ставка. В этом случае ее значение заранее связано с определенным показателем, например с рыночным индикатором, и меняется по формуле, указанной в договоре. Это не добровольный «пересмотр» ставки банком, а исполнение уже согласованных условий.

С 1 сентября 2024 года использование переменных ставок для граждан существенно ограничено. Для ипотеки они допускаются только при соблюдении установленных законом требований к сумме кредита и сроку. Правила закреплены в статьях 9 и 9.1 закона № 353-ФЗ. Банк России также разъяснял ограничения для таких кредитов.

Важно! Прежде чем подавать заявку подсчитайте выгоду от рефинансирования в калькуляторе Банки.ру.

Пересчитайте ставку по ипотеке

Подберем банк с выгодными условиями по рефинансированию

Посмотреть предложения

Что проверить в своем ипотечном договоре

Прежде чем обращаться в банк или искать рефинансирование, откройте индивидуальные условия кредита и проверьте несколько пунктов.

1. Какая ставка указана — фиксированная или переменная

Если в договоре прямо установлено, например, «22% годовых» без формулы изменения, речь, как правило, идет о фиксированной ставке.

При переменной ставке в договоре должен быть указан порядок ее определения. Закон требует, чтобы переменная величина зависела от обстоятельств, которые не контролируются ни банком, ни заемщиком.

2. Предусмотрено ли изменение ставки

Проверьте не только основной процент, но и примечания к нему. В договоре могут быть прописаны условия применения скидки или надбавки.

Например, ставка может зависеть от выполнения заемщиком определенных требований.

3. Есть ли специальные условия для снижения ставки

Посмотрите, предусмотрены ли договором скидки при выполнении дополнительных условий и действуют ли они сейчас. Если банк запустил отдельную программу для действующих клиентов, ее условия нужно сравнить с действующим договором.

4. Что происходит при отказе от страховки

Если пониженная ставка связана с добровольным страхованием, отказ от него в предусмотренных законом и договором случаях может привести к увеличению ставки.

Для ипотечных договоров закон допускает такое изменение, если соответствующее условие включено в договор и заемщик не выполняет обязанность по страхованию более 30 календарных дней. Порядок установлен статьей 7 закона № 353-ФЗ.

5. Можно ли изменить договор по соглашению сторон

Даже если автоматического снижения ставки не предусмотрено, заемщик может обратиться в банк с просьбой изменить условия. Но сам факт падения рыночных ставок не обязывает кредитора согласиться.

Может ли банк сам предложить снизить ставку

Да. Банк может предложить действующему заемщику более выгодные условия, если у него есть такая программа.

Возможны разные варианты:

• снижение ставки в рамках персонального предложения;
• специальные условия для отдельных категорий клиентов;
• скидка при выполнении дополнительных требований банка;
• программа изменения ставки по действующей ипотеке;
• рефинансирование или изменение договора по соглашению сторон.

Однако здесь действует тот же принцип: банк может предложить снижение ставки, но в большинстве случаев не обязан этого делать.

Если для получения более низкого процента нужно оформить дополнительную услугу или страховку, сравните не только ставки. Более низкий процент не всегда означает меньшие общие расходы по кредиту.

А если ставка упала с 22% до 14% — выгодно ли рефинансироваться?

Разница в 8 процентных пунктов выглядит существенной, но решение лучше принимать после расчета оставшихся расходов по двум кредитам.

Предположим:

• первоначально заемщик получил ипотеку на 5 млн рублей;
• текущая ставка — 22% годовых;
• сейчас остаток долга составляет 4,5 млн рублей;
• до конца кредита осталось 15 лет;
• другой банк готов рефинансировать остаток под 14%;
• платежи аннуитетные;
• срок после рефинансирования остается тем же — 15 лет.

Для сравнения считаем кредит с текущего момента. Уже уплаченные проценты на решение не влияют: вернуть их с помощью рефинансирования нельзя.

Разница в ежемесячном платеже составляет около 25,8 тысячи рублей, а разница в процентах за оставшиеся 15 лет — примерно 4,65 млн рублей.

Но эти 4,65 млн рублей еще нельзя считать окончательной экономией. Из нее нужно вычесть расходы, связанные с новым кредитом: например, стоимость оценки недвижимости, страхования и других необходимых для конкретной сделки услуг.

Предположим, дополнительные расходы при переходе составили 100 тысяч рублей. Тогда расчетная экономия уменьшится примерно до 4,55 млн рублей.

При такой большой разнице ставок расходы на оформление вряд ли окажутся решающим фактором. Но при разнице, например, в 1–2 процентных пункта результат может быть совсем другим.

Обратите внимание: снижать платеж за счет увеличения срока кредита нужно осторожно. Например, если те же 4,5 млн рублей взять под 14% уже не на 15, а на 20 лет, платеж снизится примерно до 56 тысяч рублей, но только процентов за новый срок придется заплатить около 8,93 млн рублей. Поэтому сравнивать нужно не только ежемесячный платеж, но и всю оставшуюся стоимость кредита.

Актуальные предложения можно сравнить в разделе рефинансирования ипотеки на Банки.ру.

В каких случаях снижать ставку через рефинансирование может быть невыгодно

Большая разница между ставками еще не означает, что рефинансирование подходит каждому заемщику.

До погашения осталось мало времени. Чем короче оставшийся срок и меньше остаток долга, тем меньше процентов предстоит заплатить по старой ипотеке. Возможная экономия может не покрыть расходы на переоформление.

Основная часть срока уже прошла. При аннуитетной схеме в первые годы в платеже выше доля процентов. Поэтому при рефинансировании ближе к концу срока важно считать именно будущие платежи, а не ориентироваться на первоначальную сумму процентов.

Новый банк увеличивает срок кредита. Платеж может заметно снизиться, но заемщик будет платить проценты дольше. В результате экономия окажется значительно меньше, чем кажется по размеру ежемесячного платежа.

Есть дополнительные расходы. При ипотечном рефинансировании могут понадобиться оценка недвижимости, страхование и оформление документов. Конкретный набор расходов зависит от условий банка и сделки.

Страхование становится дороже. Более низкая ставка может сопровождаться более высокой стоимостью страхового полиса. Эти расходы желательно подсчитать за весь предполагаемый период использования новой страховки.

Можно потерять льготные условия. Особенно внимательно нужно проверять кредиты с господдержкой, субсидированными ставками и другими специальными условиями: возможность их рефинансирования зависит от правил конкретной программы.

Подробнее эти ситуации мы разбирали в материале «Когда рефинансирование ипотеки невыгодно».

Может ли банк повысить ставку по уже действующей ипотеке

Если банк не обязан снижать фиксированную ставку вслед за рынком, это не означает, что он может в любой момент произвольно ее повысить.

По статье 29 закона «О банках и банковской деятельности» банк не может в одностороннем порядке увеличить проценты по кредитному договору с гражданином или изменить порядок их определения, кроме случаев, предусмотренных федеральным законом.

То есть рост ключевой ставки, изменение ситуации на финансовом рынке или появление более дорогих кредитов для новых клиентов сами по себе не дают банку права повысить процент по действующей ипотеке.

Однако ставка может измениться, если для этого есть предусмотренное законом и договором основание.

Например, договор предусматривает пониженную ставку при наличии определенного страхования, а заемщик перестал выполнять это условие. В предусмотренных законом случаях банк может применить ставку, установленную для кредита без такого страхования.

Отдельная ситуация — переменная ставка. Она изначально может как снижаться, так и расти вслед за показателем, к которому привязана. При ее изменении банк обязан уведомить заемщика и предоставить новый график платежей в установленный законом срок.

На Банки.ру уже разбирали случай, когда банк повысил ставку по выданному кредиту после смены страхового полиса. В том деле суды встали на сторону заемщика, поскольку новый полис обеспечивал необходимое страховое покрытие. Подробнее об этом случае.

Что делать, если банк отказался снижать ставку по кредиту

Отказ банка не означает, что заемщику остается только продолжать платить кредит на прежних условиях. Есть несколько вариантов.

Если это ипотека

1. Запросите точный остаток задолженности. Для расчета нужна сумма основного долга на текущую дату, а не первоначальный размер ипотеки.
2. Уточните условия действующего кредита. Проверьте ставку, оставшийся срок, страховку, возможность досрочного погашения и условия ее изменения.
3. Спросите банк о программах для действующих клиентов. Возможно, кредитор предлагает изменение ставки или другие условия без перехода в другой банк.
4. Сравните рефинансирование в других банках. Смотрите не только на рекламную ставку, но и на полную стоимость кредита, страховку, срок и дополнительные расходы.
5. Подсчитайте два сценария до конца срока. Сколько денег останется заплатить по старой ипотеке и сколько — по новой вместе со всеми расходами.
6. Проверьте льготные условия. Если ипотека оформлена по специальной программе, сначала выясните, допускается ли ее рефинансирование и не будут ли потеряны преимущества.

Если это потребительский кредит

Алгоритм похожий, но обычно проще: недвижимость переоформлять не нужно. Запросите остаток долга, сравните ставку и полную стоимость нового кредита, учтите страховку и другие платные услуги и сопоставьте общую сумму оставшихся платежей.

Схема в обоих случаях одна:

Банк отказал → запросите остаток долга → сравните предложения → подсчитайте общие расходы → проверьте специальные программы → примите решение.

Взял ипотеку под 22%, а ставки снизились: главное

• Если в договоре установлена фиксированная ставка 22%, банк не обязан снижать ее вслед за ставками по новым ипотечным кредитам.
• Условия действующего кредита можно изменить по соглашению заемщика и банка.
• При переменной ставке процент меняется по заранее установленной договором формуле, а не по желанию банка.
• Самостоятельно попросить банк снизить ставку можно, но кредитор вправе отказать, если обязанность пересмотра не предусмотрена договором или законом.
• При рефинансировании нужно сравнивать не только ежемесячный платеж, но и оставшиеся проценты, новый срок, страховку и расходы на оформление.
• В примере с остатком долга 4,5 млн рублей на 15 лет снижение ставки с 22% до 14% сокращает расчетную сумму процентов примерно на 4,65 млн рублей до учета расходов.
• Произвольно повысить фиксированную ставку по действующему кредиту банк также не может. Для изменения должны быть законные основания, например предусмотренные договором последствия невыполнения условий страхования.

Не тяните ипотеку?

Проверьте, какие банки помогут снизить платеж. 

Подобрать банк

Подобрать банк