Рефинансирование ипотеки позволяет снизить ставку, уменьшить ежемесячный платеж или изменить другие условия кредита. Но более низкий процент еще не означает экономию. Иногда после перехода в другой банк заемщик в итоге платит больше.
Разберемся, когда рефинансирование ипотеки невыгодно и что нужно подсчитать до подписания нового договора.
Что такое рефинансирование ипотеки
Рефинансирование — это оформление нового кредита для погашения действующего. Новый банк перечисляет деньги на закрытие прежней ипотеки, после чего заемщик выплачивает долг уже ему. Проще всего искать рефинансирование через финансовый маркетплейс. На Банки.ру собрано больше 40 предложений от разных банков. Есть калькулятор, чтобы рассчитать выгоду от рефинансирования.
Обычно рефинансирование рассматривают, когда другой банк предлагает более низкую ставку. Но вместе со ставкой могут измениться срок кредита, требования к страхованию и другие условия.
Как понять, выгодно ли рефинансирование
Сравнивать только процентные ставки — ошибка. Подсчитайте, сколько денег осталось выплатить по действующей ипотеке, и сопоставьте эту сумму со всеми будущими расходами по новому кредиту.
Учитывайте:
- остаток основного долга;
- оставшийся срок ипотеки;
- старую и новую процентные ставки;
- переплату по новому графику;
- расходы на оценку недвижимости и оформление;
- стоимость страхования;
- другие обязательные платежи.
Полезно обратить внимание и на полную стоимость кредита (ПСК). По закону в нее включаются не только проценты, но и платежи за услуги, в том числе определенные расходы на страхование, если они являются условием получения кредита или влияют на его условия.
Обратите внимание: уменьшение ежемесячного платежа не всегда означает снижение переплаты. Платеж может стать меньше просто за счет увеличения срока кредита. Если вы ищете способы снизить долговую нагрузку, то пересмотрите другие расходы на обслуживание кредита. Например, можно сменить страховую компанию и купить обязательный полис страхования жизни в другой СК. Если оформляете такой полис на Банки.ру, то можно получить дополнительную скидку или кэшбэк.
Оформите ипотечное страхование выгодно на Банки.ру
Когда рефинансирование действительно невыгодно
1. До полного погашения осталось совсем немного
При аннуитетной схеме в первые годы в ежемесячном платеже велика доля процентов, а ближе к концу срока — основного долга. Поэтому, если до закрытия ипотеки осталось немного времени, потенциальная экономия от снижения ставки может оказаться меньше расходов на оформление нового кредита.
Сравните экономию на процентах со стоимостью всего перехода в другой банк.
2. Разница между ставками слишком маленькая
Снижение ставки, например, всего на 0,3–0,5 процентного пункта не гарантирует заметной экономии. Если остаток долга небольшой или кредит скоро закончится, расходы на рефинансирование могут перекрыть выгоду.
Однако универсального правила здесь нет: при крупном остатке долга и длительном сроке даже небольшое снижение ставки может дать экономию. Поэтому решение нужно принимать на основе расчета, а не величины разницы ставок.
3. Новый банк увеличивает срок кредита
Это один из случаев, когда рефинансирование выглядит привлекательнее, чем есть на самом деле.
Условный пример: осталось выплатить 3 млн рублей за пять лет под 18% годовых. При аннуитетной схеме ежемесячный платеж составляет около 76 тысяч рублей, а проценты за оставшийся срок — около 1,57 млн рублей.
Если рефинансировать тот же долг под 16%, но растянуть его на десять лет, платеж снизится примерно до 50 тысяч рублей. Зато проценты за весь новый срок составят уже около 3 млн рублей.
То есть нагрузка на бюджет уменьшается, но общая переплата существенно возрастает. Это может быть осознанным решением, если главная задача — снизить платеж, однако экономией такое рефинансирование назвать нельзя.
4. Придется заново оплачивать страховку, оценку и оформление
Переход в новый банк может сопровождаться дополнительными расходами. Их перечень зависит от требований кредитора и особенностей сделки.
До рефинансирования уточните стоимость оценки недвижимости, страхования и других необходимых процедур. Если для оформления потребуются дополнительные документы или нотариальные действия, их стоимость также нужно прибавить к расходам.
5. Планируете погасить ипотеку досрочно
Если заемщик собирается закрыть кредит в ближайшее время — например, за счет продажи другой недвижимости, накоплений или крупного поступления денег, — рефинансирование может не успеть окупиться.
При досрочном погашении заемщик платит проценты только за фактический срок пользования кредитом. Это правило распространяется и на кредиты физлиц, обеспеченные ипотекой.
Поэтому сначала сравните возможную экономию до предполагаемой даты погашения с расходами на переход в новый банк.
6. Ухудшилось финансовое положение
При рефинансировании банк заново оценивает заемщика и его долговую нагрузку. Если доход снизился или появились новые кредиты, получить наиболее привлекательные условия может быть сложнее.
В результате ставка с учетом надбавок, стоимость страхования и другие параметры могут оказаться хуже ожидаемых. В такой ситуации особенно важно смотреть на итоговую ПСК и график платежей, а не только на ставку из рекламы.
Какие расходы люди чаще всего забывают учесть
| Расход | Что проверить |
| Оценка квартиры | Нужен ли новый отчет и кто его оплачивает |
| Страхование | Сколько будет стоить новый полис и влияет ли он на ставку |
| Регистрация | Какие регистрационные действия потребуются и кто несет расходы |
| Нотариус | Нужны ли нотариальные документы именно в вашей ситуации |
| Оформление документов | Потребуются ли платные справки или дополнительные документы |
| Комиссии | Есть ли другие платежи по условиям банка |
Перед подписанием договора запросите полный перечень обязательных расходов и прибавьте их к будущим процентам.
В каких случаях рефинансирование действительно выгодно
Рефинансирование чаще имеет смысл, если ставка заметно снижается, а до конца кредита остаются достаточно большой срок и значительный остаток долга.
Дополнительную выгоду могут дать:
- отсутствие крупных расходов на переоформление;
- более удобные условия досрочного погашения;
- сокращение срока кредита без чрезмерного увеличения платежа;
- снижение стоимости страхования, если условия нового банка это позволяют;
- изменение других условий кредита в пользу заемщика.
Главный критерий — не новая ставка сама по себе, а итоговая сумма расходов.
Подберем банк с выгодными условиями по рефинансированию
Главное
- Рефинансирование — это новый кредит, которым погашается действующая ипотека.
- Более низкая ставка не гарантирует экономию.
- Сравнивайте оставшиеся выплаты по старой ипотеке со всеми выплатами и расходами по новой.
- Увеличение срока может снизить платеж, но увеличить переплату.
- При небольшом остатке долга или скором досрочном погашении расходы на рефинансирование могут не окупиться.
- Учитывайте оценку, страхование, оформление и другие дополнительные расходы.
- Перед подписанием нового договора сравните ПСК и два графика платежей — действующий и новый.
Проверьте, какие банки помогут снизить платеж.
Мой профиль
