20 августа 2026 г.

Кому переходит неприватизированная квартира после смерти нанимателя? Разбираемся с юристом

Можно ли унаследовать неприватизированную квартиру.

Читать 12 минут

Разбираем популярный миф о наследстве: может ли муниципальная квартира перейти родственникам после смерти нанимателя и в каких случаях наследники вправе потребовать признания права собственности на нее.

Миф: неприватизированную квартиру нельзя унаследовать

В большинстве случаев это действительно так. Если человек проживал в квартире по договору социального найма, но не оформил ее в собственность, после его смерти жилье не переходит детям, супругу или другим родственникам как обычное наследство.

Однако есть исключение. Наследники могут претендовать на квартиру, если наниматель при жизни начал приватизацию: подал заявление и необходимые документы, но умер до заключения договора передачи или регистрации права собственности.

В этом случае наследники получают квартиру не автоматически. Как правило, им приходится обращаться в суд и доказывать, что наследодатель выразил волю на приватизацию и выполнил все необходимые действия.

Почему в обычной ситуации неприватизированная квартира не наследуется

Неприватизированная квартира принадлежит государству или муниципалитету

По договору социального найма человек получает право проживать в квартире и пользоваться ею, но собственником жилья не становится. Владельцем остается государство, муниципалитет или иной публичный собственник жилищного фонда.

Наниматель может вселять членов семьи, обменивать жилье с соблюдением установленных требований, проводить ремонт и оплачивать коммунальные услуги. Однако он не вправе продать, подарить или завещать квартиру, поскольку она ему не принадлежит.

В наследство входит только имущество наследодателя

Согласно статье 1112 Гражданского кодекса РФ, в состав наследства входят вещи, имущественные права и обязанности, которые принадлежали человеку на день смерти.

Если право собственности на квартиру не оформлено, сама квартира по общему правилу не включается в наследственную массу.

У нанимателя нет права распоряжаться квартирой

Договор социального найма предоставляет право владения и пользования жилым помещением, но не право собственности. Поэтому наниматель не может распорядиться квартирой на случай смерти.

Таким образом, если человек не начал приватизацию, неприватизированная квартира в наследственную массу не входит. Однако проживавшие с ним члены семьи могут при определенных условиях сохранить право пользования жильем.

На Банки.ру можно подобрать ипотеку с учетом конкретной ситуации и сравнить между собой предложения от разных банков. С помощью сервиса подбора ипотеки можно проверить кредитную историю перед подачей заявки, заранее рассчитать ежемесячный платеж, полную стоимость кредита, сумму переплаты и даже возможный налоговый вычет — с учетом маткапитала, первоначального взноса и срока кредита.

Когда неприватизированную квартиру все-таки можно унаследовать

Исключение предусмотрено судебной практикой. Наследники могут потребовать включить квартиру в наследственную массу, если наследодатель при жизни выразил волю на приватизацию, подал заявление и необходимые документы, но умер до завершения процедуры.

Такой подход закреплен в пункте 8 Постановления Пленума Верховного суда РФ от 24 августа 1993 года № 8.

Верховный суд разъясняет: смерть человека до оформления договора передачи или регистрации права собственности сама по себе не является основанием для отказа наследникам. Суд должен установить, что наследодатель:

при жизни подал заявление о приватизации;
передал необходимые документы;
не отозвал заявление;
выполнил все зависящие от него действия;
имел право приватизировать это помещение;
не получил отказа в приватизации по законным основаниям.

Эта позиция также отражена в Обзоре судебной практики Верховного суда РФ № 1 за 2017 год. Суды должны выяснять не только факт обращения за приватизацией, но и то, была ли ясно выражена воля наследодателя получить квартиру в собственность.

«Если гражданин подал заявление о приватизации и все необходимые документы, не отозвал заявление и по не зависящим от него причинам — из-за смерти — не успел оформить договор передачи или зарегистрировать право, это не лишает наследников возможности требовать включения жилья в наследственную массу», — объясняет адвокат Галина Иванова, член Адвокатской палаты города Москвы, член Международной ассоциации медиаторов «Сила Диалога».

По словам эксперта, логика суда состоит в том, что наследодатель ясно выразил волю приватизировать квартиру, совершил все зависящие от него действия и при соблюдении условий ему не могло быть отказано.

Квартира переходит наследникам не автоматически

Даже если приватизация была начата, нотариус может отказать во включении квартиры в наследство, поскольку на день смерти право собственности в Едином государственном реестре недвижимости не было зарегистрировано.

Тогда наследникам необходимо обращаться в суд с требованием:

— включить квартиру или долю в ней в наследственную массу;

— признать право собственности в порядке наследования.

По сути, наследники не начинают приватизацию вместо умершего, а добиваются юридического признания результата процедуры, которую наследодатель успел начать при жизни.

Копите на квартиру?

Сравните накопительные счета для хранения крупных сумм и откройте онлайн

Выбрать

Какие условия проверит суд

Адвокат Галина Иванова выделяет несколько ключевых обстоятельств: «Суд проверит, было ли заявление подано при жизни нанимателя, приложены ли к нему необходимые документы и не было ли оно отозвано. Кроме того, квартира в принципе должна подлежать приватизации?»

Это означает, что квартира не должна относиться к помещениям, приватизация которых запрещена или ограничена законом. Например, по общему правилу нельзя приватизировать жилье:

в аварийном доме;
в общежитии;
в закрытом военном городке;
предоставленное как служебное помещение.

При этом для отдельных категорий помещений могут действовать исключения, поэтому статус квартиры необходимо проверять по документам и сведениям собственника жилищного фонда. Тем, кто живет в служебной квартире или в закрытом военном городке и приватизировать жилье не может, остается покупать собственное — например, с помощью военной ипотеки.

Если наниматель только обсуждал приватизацию, собирался обратиться в администрацию или начал собирать справки, но заявление не подал, то этого недостаточно.

«Если наниматель только высказывал намерение приватизировать квартиру, но заявление не подал, оснований включать ее в наследство нет — суд откажет», — обращает внимание Галина Иванова.

Что делать наследникам, если приватизация не была завершена

Шаг 1. Обратиться к нотариусу

Наследникам необходимо подать заявление о принятии наследства в течение шести месяцев со дня смерти наследодателя. К заявлению прикладывают документы о родстве или завещание, свидетельство о смерти и документы на другое имущество наследодателя. Даже если нотариус откажется включать неприватизированную квартиру в состав наследства, своевременно принять остальную часть наследства все равно важно.

Шаг 2. Получить документы о приватизации

Нужно выяснить, обращался ли умерший за передачей квартиры в собственность. Для этого можно запросить документы:

— в администрации муниципального образования;

— в жилищном комитете или департаменте имущества;

— в МФЦ, через который подавалось заявление;

— в организации, управляющей жилищным фондом;

— в архиве, если документы подавались давно.

Необходимо получить копию заявления, перечень приложенных документов, расписку об их принятии, сведения о ходе рассмотрения и возможных запросах ведомства.

Шаг 3. Получить письменный отказ нотариуса

Для обращения в суд может потребоваться постановление нотариуса об отказе совершить нотариальное действие. В документе будет указано, почему квартира не включена в наследственную массу. Обычно основанием становится отсутствие зарегистрированного права собственности наследодателя.

Шаг 4. Подготовить документы для суда

В зависимости от обстоятельств могут потребоваться:

— свидетельство о смерти;

— документы, подтверждающие родство, или завещание;

— заявление о принятии наследства;

— постановление нотариуса об отказе;

— договор социального найма или ордер;

— выписка из домовой книги или сведения о зарегистрированных жильцах;

— заявление наследодателя о приватизации;

— опись или расписка о принятии документов;

— переписка с администрацией или департаментом имущества;

— сведения из ЕГРН;

— документы о согласии других жильцов на приватизацию;

— отказы от участия в приватизации, если они оформлялись;

— подтверждение того, что квартира могла быть приватизирована.

Перечень документов зависит от обстоятельств конкретного дела. Например, если в квартире были зарегистрированы другие члены семьи, суду потребуется установить, имели ли они право участвовать в приватизации и выразили ли согласие на передачу квартиры в собственность.

Шаг 5. Подать иск

Как объясняет Галина Иванова, требование обычно формулируется как иск «о включении имущества в наследственную массу и признании права собственности в порядке наследования». Ответчиком выступает орган, который распоряжается муниципальным или государственным жильем: администрация, комитет имущественных отношений, департамент городского имущества или другое уполномоченное ведомство. Иск о праве на недвижимость подается в районный суд по месту нахождения квартиры.

Шаг 6. Зарегистрировать право собственности

Если суд удовлетворит требования, после вступления решения в законную силу наследники смогут зарегистрировать право собственности в Росреестре. Размер долей будет определяться по правилам наследования с учетом завещания, очередности наследников и прав других участников приватизации.

Кто может претендовать на квартиру

Ответ зависит от того, удалось ли включить квартиру в наследственную массу.

Если квартира включена в наследство

Тогда действуют обычные правила наследования по завещанию или по закону.

В соответствии со статьей 1142 ГК РФ, к наследникам первой очереди относятся:

дети наследодателя;
супруг;
родители.

Братья и сестры относятся к наследникам второй очереди и призываются к наследованию по закону, если нет наследников первой очереди или они не приняли наследство, отказались от него либо были отстранены.

Регистрация в квартире сама по себе не определяет очередность наследования.

«Совершеннолетние дети наследуют независимо от того, проживали ли они с наследодателем и были ли зарегистрированы в квартире. Регистрация для наследования значения не имеет. Брат и сестра — наследники второй очереди, поэтому при наличии наследников первой очереди квартира, скорее всего, перейдет детям, супругу или родителям умершего», — объясняет Галина Иванова.

Если в квартире были зарегистрированы брат или сестра

Их права нельзя оценивать только с точки зрения наследования. Необходимо учитывать, имели ли они самостоятельное право пользования квартирой и право участвовать в приватизации.

По статье 2 Закона РФ № 1541–1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», передать квартиру в собственность одного человека можно с согласия всех совершеннолетних и несовершеннолетних от 14 до 18 лет, имеющих право на приватизацию этого жилья.

«Если брат или сестра были зарегистрированы и проживали в квартире как члены семьи нанимателя, они должны были участвовать в приватизации либо оформить отказ. Без разрешения вопроса об их правах приватизация квартиры только на нанимателя могла быть невозможна», — отмечает Галина Иванова.

В такой ситуации суд проверит:

— имели ли брат или сестра право пользования квартирой;

— были ли они включены в договор социального найма;

— проживали ли в квартире;

— давали ли согласие на приватизацию;

— участвовали ли в приватизации;

— оформляли ли отказ.

Если они участвовали в приватизации, квартира могла перейти в долевую собственность. Тогда в наследственную массу включается не вся квартира, а только доля умершего.

Что будет, если приватизацию не начали

Если наследодатель не подавал заявление или отозвал его, квартира остается в государственной или муниципальной собственности. Наследники не могут получить ее только на основании родства.

Дальнейшая судьба жилья зависит от того, проживали ли в нем другие члены семьи нанимателя.

Если родственник жил вместе с умершим

Члены семьи нанимателя по договору социального найма имеют равные с ним права и обязанности. Это следует из статьи 69 Жилищного кодекса РФ.

После смерти нанимателя любой дееспособный член его семьи с согласия остальных членов семьи и наймодателя вправе потребовать признать его нанимателем вместо умершего. Такое правило установлено статьей 82 ЖК РФ.

Это не наследование квартиры. Жилье остается муниципальным, но член семьи сохраняет право проживания и может переоформить договор социального найма на свое имя. В дальнейшем он сможет участвовать в приватизации, если соответствует требованиям закона.

Одной регистрации может оказаться недостаточно, если возникнет спор. Ведомство или суд могут выяснять, был ли человек вселен как член семьи, проживал ли постоянно и сохранял ли право пользования квартирой.

Если наследник с умершим не проживал

Само по себе родство не дает права на муниципальную квартиру.

Например, совершеннолетние дети, которые проживают отдельно, не включены в договор социального найма и не имеют права пользования квартирой, не смогут переоформить ее на себя только потому, что являются детьми умершего.

Если других граждан, сохраняющих право пользования жильем, нет, договор социального найма прекращается. По части 5 статьи 83 ЖК РФ, это происходит, в частности, после смерти одиноко проживавшего нанимателя.

«Если заявление о приватизации не подавалось, было отозвано или необходимые условия не соблюдены, наследования квартиры нет. Право на жилье могут сохранить зарегистрированные и проживавшие в нем члены семьи нанимателя. Непроживавшие и не имевшие права пользования дети квартиру не получат», — подводит итог Галина Иванова.

Самые распространенные ситуации

Ситуация	Можно ли унаследовать квартиру	Что происходит
Наниматель не начинал приватизацию и жил один	Нет	После его смерти договор социального найма прекращается, квартира остается у государства или муниципалитета
Наниматель собирал документы, но не подал заявление	Как правило, нет	Одного намерения приватизировать жилье недостаточно
Заявление и полный комплект документов поданы, но наниматель умер до оформления права	Возможно	Наследники могут обратиться в суд и потребовать включить квартиру в наследственную массу
Договор передачи подписан, но право не зарегистрировано	Возможно	Наследникам может потребоваться признание права собственности через суд
Вместе с нанимателем проживали члены семьи	Квартира не наследуется автоматически	Члены семьи могут сохранить право пользования и переоформить договор социального найма
Дети умершего живут отдельно и не имеют права пользования квартирой	Нет, если приватизация не была начата	Родство само по себе не позволяет получить муниципальную квартиру
В квартире зарегистрированы брат или сестра, а у умершего есть дети	Зависит от стадии приватизации	При наследовании приоритет обычно имеют дети, но права брата или сестры как участников приватизации и членов семьи нанимателя должны быть учтены
В приватизации должны были участвовать несколько жильцов	Наследуется только доля умершего	Суд определяет состав участников и размер доли, которая могла принадлежать наследодателю

Главное

Неприватизированная квартира принадлежит государству или муниципалитету, поэтому по общему правилу не входит в наследство.
Исключение возможно, если наниматель при жизни подал заявление и необходимые документы на приватизацию, не отозвал их и умер до оформления права собственности.
Наследники получают квартиру не автоматически. Обычно им необходимо обратиться в суд с требованием включить жилье в наследственную массу и признать право собственности.
Намерения приватизировать квартиру или сбора отдельных справок недостаточно: суду важно подтвердить факт подачи заявления и полного комплекта документов.
Если квартира включена в наследственную массу, она наследуется по завещанию или по очередности. Регистрация наследника в квартире для наследования значения не имеет.
Права зарегистрированных жильцов важны при определении участников приватизации. Если они имели право пользования квартирой, их согласие или участие необходимо учитывать.
Если приватизацию не начинали, проживавшие с умершим члены семьи могут сохранить право пользования квартирой и переоформить договор социального найма. Родственники, которые жили отдельно и не имели права пользования жильем, претендовать на него не смогут.