Квартиру на «банкротных» торгах можно купить дешевле рыночной стоимости, но в такой сделке есть повышенные риски. Например, если в квартире окажется прописан несовершеннолетний, могут быть сложности с регистрацией права собственности.
В сентябре 2024 года женщина купила на торгах такую «проблемную» квартиру в Волгоградской области, а зарегистрировать право собственности покупательнице не дали. Дело в том, что в квартире были выделены доли на несовершеннолетних детей. Любые сделки, связанные с отчуждением недвижимости у несовершеннолетнего, требуют нотариального заверения, а финансовый управляющий этого не сделал. В итоге дело дошло до Верховного суда, который указал, что Росреестр прав в этом случае: сделку нужно нотариально заверить.
Главный риск покупки квартиры на «банкротных» торгах — вы покупаете не просто недвижимость, а объект внутри существующей юридической процедуры. Поэтому до торгов нужно изучать дело о банкротстве, порядок реализации имущества, документы на объект и права третьих лиц.
Купить в ипотеку «банкротную» квартиру сложно: банки неохотно выдают кредит на такой объект. Но если в собственности есть другое жилье, деньги на покупку можно взять под его залог — так оформляют кредит под залог недвижимости. Такой кредит могут оформить, даже если у вас неидеальная кредитная история, потому что банк смотрит в первую очередь на залог.
Сумма больше, а ставка ниже, чем по потребительскому кредиту
Как купить квартиру на торгах и не потерять ее на следующий день, помогала разбираться Римма Фатыхова, руководитель практики по банкротству и арбитражным спорам «АНП Зенит».
Почему квартира на торгах может стоить дешево
Обычно недвижимость попадает на торги по банкротству, чтобы должнику было чем рассчитаться с кредиторами. В его интересах — получить деньги как можно быстрее, поэтому на торгах нет задачи извлечь из продажи как можно больше прибыли. В результате стартовая цена торгов обычно ниже рынка, квартиры могут выставляться за полцены.
Однако стоимость низкая не просто так:
- квартира может быть с ограничениями: незаконная перепланировка, залог, арест, договор аренды, регистрация несовершеннолетних, крупные долги по капитальному ремонту, нет ключей, препятствия в доступе к жилью со стороны бывших жильцов или соседей;
- бывает плохое техническое состояние: засоренные трубы, сломанная сантехника, стойкий неприятный запах, отсутствие техники или ремонта, подранные обои, сам дом может быть ветхим;
- объект расположен неудачно: плохой район, бедная инфраструктура, транспортная удаленность, плотная застройка, рядом промзона с вредными выбросами.
Обычно «проблемные» объекты долго стоят на торгах, никто не вызывается участвовать в аукционе, поэтому купить можно и правда дешево. Но жить в такой квартире не захочется, а продать будет трудно. Если на торги выставлена отличная квартира за копейки, можно быть уверенным, что участники начнут делать ставки и стоимость быстро вырастет.
Когда торги могут оспорить
«Покупка жилого помещения на торгах в деле о банкротстве требует проверки не только сведений ЕГРН, но и материалов самой процедуры. Покупатель должен учитывать риск оспаривания результатов торгов. Основанием могут стать нарушения порядка формирования лота, утверждения положения о продаже, публикации сообщения, допуска участников или проведения торгов.
Если торги будут признаны недействительными, покупатель может утратить право на квартиру и будет предъявлять требование о возврате уплаченной суммы в рамках дела о банкротстве», — отмечает Римма Фатыхова.
Другими словами, дело о банкротстве нужно изучить вдоль и поперек:
- положение о продаже имущества,
- судебные акты;
- сообщения о торгах;
- порядок формирования лота;
- публикацию сообщения;
- допуск участников;
- результаты торгов;
- жалобы на действия финансового управляющего;
- споры кредиторов;
- обжалование результатов торгов.
Самостоятельно, без специальных знаний, вряд ли получится безошибочно изучить документы и оценить риски, поэтому при крупных покупках лучше привлекать на помощь юриста.
Вместо квартиры иногда продают лишь долю
В объявлении на торгах может быть написано «квартира», но фактически предметом продажи может половина или треть объекта. Также под словом «квартира» иногда продают право требования. Если недвижимость стоит слишком уж дешево, скорее всего, на продажу выставлен не весь объект, а его часть.
Перед началом торгов следует точно установить, что именно входит в лот.
В квартире могут быть зарегистрированы люди
«Переход права собственности не означает автоматического прекращения права пользования жилым помещением. Если жильцы не освобождают квартиру добровольно, новому собственнику остается обращаться в суд с требованием о выселении», — подчеркивает Римма Фатыхова.
Нужно внимательно проверить адресную справку о зарегистрированных в жилом помещении.
Бывают аресты, запреты и другие ограничения
Если ограничение не снято или есть проблемы с документами, регистрация может быть приостановлена, а новому владельцу придется разбираться с людьми и организациями, которым задолжал банкрот. Например, с судебными приставами, кредиторами или Росреестром.
«Имущество должника реализуется в процедуре банкротства с прекращением залога и снятием ограничений в предусмотренных законом случаях, в ЕГРН могут сохраняться записи, препятствующие регистрации перехода права. Их наличие может привести к приостановлению государственной регистрации», — напоминает Римма Фатыхова.
Нужно внимательно проверить адресную справку о зарегистрированных в жилом помещении.
Как проверить квартиру перед торгами
Даже обремененная квартира с зарегистрированными жильцами после покупки будет вашей собственностью — просто в некоторых случаях с ней придется повозиться. Чтобы снизить риски, перед покупкой нужно проверить документы.
| Документ | Зачем проверять |
| Выписка из ЕГРН | Покажет обременения и историю переходов права собственности, в которой могут быть «странные» сделки |
| Выписка из домовой книги или справка о регистрации | Если в квартире прописаны другие люди и они не хотят выселяться, придется судиться |
| Карточка дела в ЕФРСБ (единый федеральный реестр сведений о банкротстве | Поможет узнать, нет ли споров об исключении квартиры из конкурсной массы, не оспаривается ли сделка, по которой квартира перешла к должнику |
| Описание лота | Нужно убедиться, что адрес, кадастровый номер и площадь квартиры совпадают с данными в ЕГРН |
| Документы на торги | Есть ли разрешение на торги, как вносится задаток, какие документы нужны для участия, не нарушены ли сроки публикации сообщения о торгах |
Все это надежнее проверять с юристом — он сможет не только запросить необходимые документы, но и адекватно оценить риски, исходя из актуальной юридической практики. Чтобы делать запросы, потребуется кадастровый номер квартиры. Его можно узнать бесплатно по адресу квартиры. Укажите адрес в сервисе Банки.ру и получите отчет, где, кроме номера, указана точная площадь объекта и рыночная стоимость квадратного метра.
Что нужно запомнить
- При покупке квартиры на торгах по банкротству есть дополнительные юридические риски.
- Купленная квартира в любом случае будет вашей, но иногда за возможность проживания в ней придется побороться.
Сравните накопительные счета для хранения крупных сумм и откройте онлайн
Мой профиль
