Как быстро продать квартиру с долгами по ЖКХ, залогом и другими обременениями и что может пойти не так

Долг за коммунальные услуги сам по себе не запрещает собственнику продать квартиру. Но ситуация меняется, если из-за задолженности пристав уже наложил арест на недвижимость, квартира находится в залоге у банка или собственник проходит процедуру банкротства.

Кроме того, покупателю важно заранее выяснить, какие обязательства останутся за продавцом, а какие могут перейти вместе с квартирой. Например, обычный долг по коммунальным услугам новый собственник погашать не должен, а задолженность по взносам на капитальный ремонт, как правило, переходит к нему вместе с недвижимостью.

Разберемся, можно ли продать квартиру с долгами по ЖКХ, как провести сделку с ипотечной недвижимостью и что проверить покупателю до подписания договора.

Можно ли продать квартиру с долгами

Да, можно. Наличие неоплаченных счетов за воду, электричество, отопление, содержание дома и другие жилищно-коммунальные услуги само по себе не является обременением недвижимости и не препятствует регистрации перехода права собственности.

Согласно статье 153 ЖК РФ, обязанность оплачивать жилое помещение и коммунальные услуги появляется у собственника с момента возникновения права собственности. Поэтому долг, который накопил прежний владелец, по общему правилу остается его долгом и автоматически к покупателю не переходит.

Важно различать задолженность и обременение:

• долг по ЖКХ — денежное обязательство собственника перед управляющей или ресурсоснабжающей организацией;
• ипотека — зарегистрированный залог недвижимости;
• арест или запрет регистрационных действий — ограничение возможности распоряжаться квартирой;
• другие зарегистрированные ограничения могут влиять на порядок сделки или сохраняться после смены собственника.

Продажа доли в квартире с долгами по коммунальным платежам подчиняется тому же правилу: сам коммунальный долг сделке не препятствует. Однако при продаже доли постороннему лицу необходимо соблюдать преимущественное право покупки остальных сособственников.

Обратите внимание: наличие долга и наличие исполнительного производства — не одно и то же. Даже если собственник несколько месяцев не платил за ЖКХ, квартира не становится автоматически арестованной. Сначала кредитор должен получить основание для взыскания, а пристав — при наличии оснований установить ограничение.

Когда продать квартиру не получится

В некоторых ситуациях собственник не может провести обычную сделку по своему усмотрению. Иногда сначала необходимо снять ограничение, а иногда — получить согласие банка, финансового управляющего или другого лица.

Арест имущества из-за долгов

Если задолженность уже взыскивается в рамках исполнительного производства, пристав может наложить арест на квартиру. Согласно статье 80 закона «Об исполнительном производстве», арест включает запрет распоряжаться имуществом, а при необходимости — ограничения пользования им.

В такой ситуации подписать договор стороны технически могут, но зарегистрировать переход права при действующем запрете не получится. Поэтому перед продажей необходимо добиться снятия ограничения — например, погасить задолженность либо оспорить постановление пристава, если арест наложен неправомерно.

После оплаты долга стоит получить постановление о снятии ограничения и убедиться, что сведения обновились в ЕГРН. Одного чека об оплате для проведения сделки может быть недостаточно. Если по коммунальному долгу было вынесено судебное решение, но собственник успел погасить его в десятидневный срок, то после этого полезно проверить кредитную историю, чтобы убедиться, что запись не попала в отчет.

Узнайте свою кредитную историю

И получите персональные рекомендации

Узнать

Ипотека как ограничение при продаже

Ипотечная квартира принадлежит заемщику, но одновременно находится в залоге у кредитора. Поэтому продать ее так же, как недвижимость без обременений, нельзя.

По общему правилу статьи 37 закона «Об ипотеке» заложенное имущество отчуждается с согласия залогодержателя, если договором не предусмотрено иное. При этом сама ипотека не означает, что квартиру нельзя продать вообще: закон предусматривает несколько вариантов сделки, о которых расскажем ниже.

Прохождение процедуры банкротства

Здесь порядок зависит от стадии дела.

Если в отношении гражданина введена реструктуризация долгов, продать недвижимость можно только с предварительного письменного согласия финансового управляющего. Это предусмотрено статьей 213.11 закона «О несостоятельности (банкротстве)».

Если гражданин уже признан банкротом и введена реализация имущества, самостоятельно распоряжаться квартирой, включенной в конкурсную массу, он не может. Такие права осуществляет финансовый управляющий, а сделки должника без его участия в отношении конкурсной массы ничтожны. Это следует из статьи 213.25 закона о банкротстве.

Поэтому перед покупкой недвижимости имеет смысл проверить не только сам объект, но и правовой статус продавца.

Кому переходит долг при покупке квартиры

Правило зависит от вида задолженности.

Долги за капремонт

Капитальный ремонт — главное исключение из общего правила.

Согласно части 3 статьи 158 ЖК РФ, при переходе права собственности к новому владельцу переходит и неисполненная обязанность предыдущего собственника по уплате взносов на капитальный ремонт.

Например, если продавец задолжал 70 000 рублей за капремонт и стороны никак не урегулировали этот вопрос перед сделкой, фонд вправе потребовать эту сумму уже от нового собственника.

Есть исключение: долг не переходит покупателю, если предыдущим собственником помещения были Российская Федерация, субъект РФ или муниципальное образование. Это исключение также закреплено в статье 158 ЖК РФ.

Поэтому перед покупкой лучше отдельно запросить сведения о расчетах по взносам на капремонт, даже если по обычным коммунальным платежам задолженности нет.

Долги по коммунальным платежам

С обычной коммунальной задолженностью действует другой принцип. Новый владелец оплачивает ЖКУ с момента возникновения у него права собственности, а старый долг остается за прежним владельцем. Эту позицию подтверждает и Верховный суд.

Управляющая компания не вправе просто перенести старую задолженность на нового собственника и требовать ее погашения. 

Исключение возможно, если покупатель сам принимает долг по отдельному соглашению. Согласно статье 391 ГК РФ, перевод долга требует согласия кредитора — например, управляющей или ресурсоснабжающей организации. Без такого согласия перевод долга недействителен.

Способы продать квартиру с долгами по ЖКХ

На практике можно использовать три основные схемы.

1. Погасить задолженность до основной сделки

Если у продавца есть деньги, это самый простой вариант: он погашает долг и передает покупателю подтверждающие документы.

Если собственных средств нет, стороны могут договориться об авансе или задатке, который продавец направит на погашение задолженности. Условие лучше зафиксировать письменно: указать сумму долга, срок его погашения и документы, которые продавец должен представить перед сделкой.

Если покупатель требует погасить долг срочно, до внесения задатка, а сумма накопилась крупная, то один из вариантов — оформить займ. На Банки.ру можно выбрать займ с максимальным беспроцентным периодом и тогда можно быстро погасить долг деньгами из задатка, например.

Первый займ под 0%

Более 100 предложений от надежных МФО из списка ЦБ

Подобрать займ

2. Погасить долг из денег от продажи

Стороны могут разделить расчеты таким образом, чтобы часть цены квартиры продавец получил только после погашения задолженности.

Например, квартира продается за 8 млн рублей, а долг составляет 150 000 рублей. Основная часть денег перечисляется продавцу после регистрации права покупателя, а доступ к оставшимся 150 000 рублей он получает после предоставления документов об оплате ЖКХ. Конкретную схему можно организовать через аккредитив, банковскую ячейку или другой согласованный сторонами способ расчетов — с учетом условий банка.

Так покупатель не принимает чужой долг на себя, а продавец получает стимул погасить его после сделки.

3. Перевести долг на покупателя

Стороны могут договориться о том, что покупатель принимает задолженность и, например, получает соответствующую скидку от цены квартиры.

Но одной записи в договоре купли-продажи недостаточно: перевод долга возможен с согласия кредитора. Поэтому заранее необходимо согласовать схему с УК или ресурсоснабжающей организацией.

Для долга по капремонту отдельный перевод не требуется — он переходит к новому владельцу в силу закона.

Что прописать в договоре

Если квартира продается с задолженностью, лучше прямо указать:

• размер известного сторонам долга;
• к какому периоду он относится;
• кто и в какой срок его погашает;
• влияет ли задолженность на цену квартиры;
• как производится расчет между продавцом и покупателем;
• какие документы подтверждают погашение;
• показания индивидуальных счетчиков на дату передачи квартиры.

В акте приема-передачи также стоит зафиксировать показания счетчиков. Это поможет разделить начисления продавца и покупателя, если позже возникнет спор.

Обратите внимание: не стоит ограничиваться формулировкой «задолженности по ЖКХ отсутствуют», если фактически долг есть. Чем подробнее стороны опишут порядок расчетов, тем проще будет доказать свои требования при споре.

Можно ли и как продать ипотечную квартиру

Продажа квартиры с обременением по ипотеке возможна, но порядок сделки зависит от банка, условий кредитного договора и выбранной схемы расчетов.

Обычно используют несколько вариантов.

Погасить ипотеку до продажи. Продавец погашает кредит собственными средствами либо, если покупатель согласен на такую схему, за счет предварительно переданной части цены. После погашения ипотеки снимается обременение, затем проводится обычная купля-продажа.

Провести сделку с участием банка. Банк определяет порядок расчетов: часть денег покупателя идет на погашение остатка кредита, а оставшаяся сумма — продавцу. После исполнения обязательств ипотека погашается.

Перевести кредит на покупателя. Такой вариант возможен только при согласии банка. Кредитор проверит нового заемщика и самостоятельно решит, готов ли заменить должника и на каких условиях.

Есть и специальный предусмотренный законом механизм. Физическое лицо вправе до обращения взыскания на недвижимость подать кредитору заявление о самостоятельной реализации заложенного имущества. Согласно статье 37.1 закона «Об ипотеке», кредитор должен рассмотреть заявление в течение десяти рабочих дней. Если предусмотренных законом оснований для отказа нет, банк сообщает минимальную цену продажи, размер своих требований и порядок расчетов. Базовый срок самостоятельной реализации составляет четыре месяца и может быть продлен по соглашению сторон.

Продать объект дешевле установленной минимальной цены в рамках этой процедуры нельзя. Выручка поступает на счет, определенный залогодержателем: сначала погашается обеспеченный ипотекой долг, а разница возвращается собственнику.

Те же правила в целом применяются, если нужно продать дом, который находится в ипотеке: дом также является предметом залога, поэтому необходимо учитывать зарегистрированное обременение и согласовывать порядок сделки с кредитором.

Как проверить недвижимость на наличие долгов и обременений перед покупкой

Одной справки из управляющей компании недостаточно: долги и юридические ограничения проверяются по разным источникам.

1. Закажите свежую выписку из ЕГРН.

В ней указываются зарегистрированные права, ограничения и обременения объекта. В частности, по выписке можно увидеть ипотеку, арест и другие зарегистрированные ограничения. Такой состав сведений предусмотрен статьей 62 закона «О государственной регистрации недвижимости».

При этом сведения о персональных данных собственника в общедоступной выписке для третьих лиц могут быть ограничены. Поэтому покупателю полезно также попросить продавца получить свежую выписку самостоятельно.

2. Запросите документы по ЖКХ.

Попросите продавца предоставить:

• последние квитанции;
• сведения управляющей организации или ТСЖ о расчетах;
• данные по взносам на капитальный ремонт;
• сведения от ресурсоснабжающих организаций, если платежи поступают им напрямую.

ЕГРН не предназначен для проверки обычного коммунального долга, поэтому отсутствие обременений в выписке не означает, что задолженности за ЖКХ нет.

3. Проверьте продавца.

Полезно проверить наличие исполнительных производств в Банке данных ФССП, а информацию о банкротстве — в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве. Такая проверка не заменяет выписку из ЕГРН, но помогает обнаружить дополнительные риски до передачи денег.

Особое внимание стоит уделить ситуации, когда у продавца есть крупные долги или уже началось банкротство: тогда сделка может потребовать участия финансового управляющего или впоследствии стать предметом спора.

Что делать, если обнаружен долг после покупки квартиры

Сначала определите, за какой период возникла задолженность.

Если это обычные коммунальные платежи, начисленные до перехода права собственности, их по общему правилу должен оплачивать прежний владелец. Покупатель отвечает за платежи начиная с момента возникновения своего права собственности.

Дальше можно действовать так:

1. Обратитесь в управляющую или ресурсоснабжающую организацию и попросите разделить начисления по периодам.
2. Приложите выписку из ЕГРН или другой документ с датой регистрации права, договор купли-продажи и акт приема-передачи с показаниями счетчиков.
3. Попросите оформить лицевой счет на нового собственника и исключить из его начислений задолженность прежнего владельца.
4. Если продавец по договору обязался закрыть долг, но не сделал этого, направьте ему письменную претензию.
5. Если организация продолжает требовать оплату чужой коммунальной задолженности, направьте письменное требование о перерасчете. При необходимости спор можно перенести в суд.

Иная ситуация, если после сделки обнаружилась задолженность по капитальному ремонту: она по общему правилу следует за квартирой. Новый собственник должен учитывать ее даже тогда, когда долг образовался до покупки. Если по договору продавец обещал погасить эту сумму или компенсировать ее покупателю, требование о возмещении можно предъявлять уже к продавцу, исходя из условий договора.

Как продать квартиру с долгами: главное

• Квартиру с долгами по ЖКХ продать можно: сама коммунальная задолженность не является обременением недвижимости.
• Обычный долг за коммунальные услуги остается за тем собственником, который накопил его. Новый владелец отвечает за свои начисления с момента возникновения права собственности.
• Долг по взносам на капитальный ремонт, как правило, переходит новому владельцу вместе с квартирой.
• Если пристав наложил арест или запрет распоряжения недвижимостью, сначала необходимо снять ограничение, иначе зарегистрировать переход права не получится.
• Ипотечную квартиру можно продать, но сделка должна учитывать права банка-залогодержателя. Закон также позволяет физлицу воспользоваться процедурой самостоятельной реализации заложенного жилья.
• При банкротстве возможность продажи зависит от стадии процедуры: может потребоваться согласие финансового управляющего либо сделку должен проводить он сам.
• Покупателю стоит отдельно проверить ЕГРН, коммунальные расчеты, капремонт и правовой статус продавца, а все договоренности о погашении долгов закрепить в договоре.

Кредиты под залог недвижимости

Сумма больше, а ставка ниже, чем по потребительскому кредиту

Подберите кредит

Подберите кредит