ЦБ остановил снижение ключевой ставки на 14% — станет ли ипотека еще дороже

В пятницу, 11 сентября, прошло очередное заседание ЦБ по ключевой ставке — после цикла снижений, регулятор решил сохранить ставку на уровне 14%. 

«Даже при смягчении ключевой ставки резкого удешевления кредитов ждать не стоило бы: банки ограничены макропруденциальными требованиями и стоимостью фондирования, а отдельные из них корректируют тарифы превентивно с учетом отложенного спроса и изменений в льготных программах, — поясняет Инна Солдатенкова, руководитель направления экспертной аналитики Банки.ру. — В таких условиях клиентам, имеющим потребность в оформлении ипотеки, целесообразнее не ждать общего удешевления рынка, а сравнивать конкретные предложения и сразу подавать заявку на оформление на финансовых маркетплейсах». 

Ситуация со ставками по ипотеке

Ключевая ставка влияет на ипотеку неравномерно. Наибольший эффект получит вторичный рынок — здесь доля рыночной ипотеки максимальна, и ставки напрямую следуют за решениями ЦБ. По данным Банки.ру, средняя рыночная ставка по ипотеке снизилась до 17,8%. На годовом периоде снижение существенное (больше чем на 5 процентных пунктов). Но для большинства заемщиков такие условия далеки от комфортного уровня. Это можно проверить на ипотечном калькуляторе Банки.ру.

Калькулятор ипотеки онлайн

Быстро считайте платеж, доход для одобрения, переплату и размер вычета

Рассчитать ипотеку

На первичном рынке картина иная. Средняя ставка здесь менее чувствительна к ключевой, потому что значительная часть выдач приходится на льготные программы — семейную, IT-ипотеку, дальневосточную, сельскую. По итогам 2025 года до 77% ипотечных выдач приходилось на субсидированные программы. Ставка по ним — около 6% — от решений ЦБ почти не зависит. На Банки.ру можно посмотреть, какие банки предлагают льготную ипотеку сейчас. 

Рефинансирование: где выгода уже реальна

Ипотечники, которые брали кредит на пике ставок, уже сейчас получили возможность рефинансировать свои кредиты. Ставки по рефинансированию снижаются быстрее, чем по новым выдачам: банки конкурируют за уже подтвержденного и платежеспособного заемщика, переманить которого выгоднее, чем оценивать нового клиента с нуля.

Ориентир для заемщика — разница между действующей и новой ставкой не менее 1,5–2 п. п. с учетом расходов на переоформление. Тем, у кого ипотека оформлена выше 21–22%, уже сейчас стоит проверить кредитный рейтинг и подать заявку, не дожидаясь «идеального» момента.

Важно учитывать и стадию погашения: если выплачено больше половины долга, спешить с рефинансированием не стоит. Основная часть переплаты по аннуитету приходится на начало срока, и экономия на поздних этапах может оказаться незаметной.

Отмена скидок и снижение ставок

Топовые банки уже начали пересматривать условия по ипотеке, не дожидаясь решения ЦБ. Например, Газпромбанк, ПСБ, «Дом.РФ» снизили ставки по ипотеке. Одновременно с этим другие банки уменьшили скидку, которую раньше давали за большой первоначальный взнос по ипотеке.

«Корректировки ставок у отдельных игроков и одновременное урезание скидок у других — части одного процесса, не противоречие. Деньги для банков остаются дорогими: по данным базы Банки.ру на 10 сентября, короткие вклады (на один — три месяца) держатся на среднем уровне 11,1–11,7% годовых, практически не меняясь с середины августа, а снижение заметно только на более длинных сроках — по годовым вкладам с 9,8% до 9,7%, по трехлетним — с 7,7% до 7,5%. Рыночная ипотека при этом за месяц подешевела всего на 0,1 процентного пункта — с 17,9% до 17,8% годовых. Поэтому вместо общего снижения ставок банки точечно настраивают условия: снижают заявленную ставку для привлечения клиентов, но забирают часть выгоды через урезанные скидки — особенно для заемщиков с небольшим первоначальным взносом», — поясняет Инна Солдатенкова. 

Брать ипотеку сейчас или подождать?

Все зависит от ситуации конкретного покупателя.

Брать сейчас стоит, если:

• Жилье нужно для жизни, а не для инвестиций, и найден подходящий вариант. В погоне за будущей экономией в 1–2% можно потерять хороший объект — при дальнейшем снижении ставок спрос вырастет, а возможности для торга сократятся.
• Покупатель подходит под условия льготной ипотеки. Ставка по таким программам от решений ЦБ практически не зависит, а программы постепенно сворачиваются: уже в октябре 2026 года ожидаются изменения в семейной ипотеке, которые сделают ее еще более адресной. 
• Доход стабилен, первоначальный взнос собран, платеж комфортен без расчета на скорое рефинансирование.

Подождать стоит, если:

• Платеж находится на пределе бюджета или первоначальный взнос собирается за счет потребительских кредитов.
• Доход нестабилен или не может быть официально подтвержден. С 1 июля банки ужесточили подход при расчете долговой нагрузки для таких заемщиков.
• Решение продиктовано страхом, что «потом будет дороже», а не реальной потребностью в жилье.

Что делать сейчас

• Проверить кредитную историю и кредитный рейтинг — это бесплатно можно сделать на Банки.ру.
• Если ипотека оформлена по ставке выше 21%, рассчитать выгоду от рефинансирования.
• Подавать заявку точечно, а не «веером» по банкам: множественные запросы банки расценивают как риск.
• Подготовить официальное подтверждение дохода — это критично в новых условиях.
• Воспользоваться ипотечным калькулятором, чтобы заранее рассчитать платеж и переплату с учетом текущих ставок.

Пересчитайте ставку по ипотеке

Подберем банк с выгодными условиями по рефинансированию

Посмотреть предложения